Решение от 27 апреля 2024 г. по делу № А06-782/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-782/2024
г. Астрахань
27 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.04.2024

Полный текст решения изготовлен 27.04.2024

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Абдуллина Р.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руденко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Пространство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010262:420, расположенный по адресу: <...> в Кировском районе; прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010262:420, расположенный по адресу: <...> в Кировском районе,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань»,

Третье лицо: Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань»

при участии:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 15.12.2023, диплом;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 16.05.2023, адвокат, диплом;

от третьего лица Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань»: ФИО1, представитель по доверенности, диплом

от Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» - не явился, извещен

администрация муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Пространство» (далее – ответчик) о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010262:420, расположенный по адресу: <...> в Кировском районе; прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010262:420, расположенный по адресу: <...> в Кировском районе,

Представители индивидуального предпринимателя ФИО3, а также третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Информация о назначении судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ суд проводит судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Судом в отсутствии возражений сторон в порядке ч. 4 ст.137 АПК РФ завершена подготовка по делу и открыто судебное разбирательство 15.04.2024 года.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика считает иск не обоснованным, просит отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон¸ суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования «Городской округ город Астрахань», в лице начальника управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань», распоряжения мэра города Астрахани от 17.02.2015 № 220-р « О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе города Астрахани», постановления администрации города Астрахани от 13.02.2015 № 961 «О развитии застроенной территории в границах улиц Фадеева, Грузинской в Кировском районе города Астрахани», Протокола № 3 результатов аукциона от 14.04.2015, заключила с ООО «Производственные технологии-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в настоящее время ООО СЗ «Пространство», дата внесения сведений в ЕГРЮЛ о переименовании от 08.09.2022 № 223000649331) сроком на 5 лет договор застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» №04/15 от 08.05.2015.

Согласно ч.2 указанного договора предметом является «развитие застроенной территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе».

Согласно п 5.3. указанного договора предусмотрено «Проектирование и строительство (реконструкция) объектов капитального строительства производится поэтапно, по мере освобождения Застройщиком в установленном порядке земельных участков, подлежащих застройке, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории».

Между тем, обязательства ООО СК «Пространство» действия по осуществлению строительства на территории, указанной в договоре № 04/15 от 08.05.2015 не исполнены, строительные работы на земельном участке не начаты, о чем также свидетельствует проведенное обследование земельного участка с кадастровым номером 30:12:010262:420.

ООО СК «Пространство» выполнены обязательства по пунктам 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 Договора, но не исполнено обязательство по пункту 6.2.7 Договора, согласно которому застройщик должен осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В пункте 10.2 Договора установлено, что Договор прекращается по истечении срока действия Договора. Вместе с тем, в пункте 9.5 Договора установлено, что окончание срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора.

Согласно письму управления по строительству архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» от 18.11.2023 №01-04-01-4799 договор застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» №04/15 от 08.05.2015 истек 08.05.2020.

В рамках реализации указанного договора на основании заявления ООО СК «Пространство» (ООО «Производственные технологии- 2») было принято распоряжение от 04.12.2019 № р-10-02-3601 «О предоставлении бесплатно в собственность ООО «Производственные технологии -2» земельного участка по ул. Фадеева в Кировском районе с видом разрешённого использования - под строительство многоквартирного жилого дома с нежилым первым этажом».

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010262:420 по ул.Фадеева, в Кировском районе г. Астрахани было зарегистрировано.

Согласно доводов истца неисполнение обязательства по договору застроенной территории №04/15 от 08.05.2015 ООО СК «Пространство» влечет за собой прекращение права частной собственности на полученный по данному договору земельный участок с кадастровым номером 30:12:010262:420 и возврату его в муниципальную собственность.

Установлено, что 08 мая 2015 года, по результатам аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе г. Астрахани, между Обществом и Администрацией был заключен указанный договор. Срок действия договора - 5 лет (п. 9.2.).

В соответствии с подпунктами 6.2. Договора, Застройщик помимо прочего, принял на себя следующие обязательства: уплатить денежные средства в бюджет муниципального образования «Город Астрахань» в качестве оплаты права на заключение настоящего Договора (п. 6.2.1.); создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории (п. 6.2.3., срок 1 год); подготовить проект планировки и межевания территории (п. 6.2.2., срок 6 месяцев); На основании решения Администрации о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 6.1.5 установить за свой счет границы такого земельного участка и провести его государственный кадастровый учет (п. 6.2.6.); Обеспечить строительство и ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории и разработанной проектной документацией (п. 6.2.10.); Осуществить снос объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных на застроенной территории и находящихся в муниципальной собственности, после письменного подтверждения Администрацией факта отселения граждан и снятия граждан с регистрационного учета (п. 6.2.13); Осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, (п. 6.2.7., Срок - 5 (пять) лет поэтапно, по мере освобождения земельных участков в соответствии с проектом планировки и межевания территории).

В свою очередь Администрация обязалась: в сроки, установленные в статьях 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации обеспечить проверку подготовленной Застройщиком документации по планировке и межеванию территории, и принять решение о направлении такой документации на утверждение или об отклонении документации и о направлении е на доработку; 6.1.2. Утвердить проект планировки и межевания территории (п. 6.1.2., 1 месяц со дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний); принимать в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 6.1.3, сроки установлены поэтапно); принять участие в развитии застроенной территории (п. 6.1.4. сроки установлены в п.п 1 - 4).

Возникшие между истцом и ответчиком правоотношения регулируются совокупностью частноправовых и публично-правовых норм, что предопределяет применение к ним общих норм об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ, с учетом особенностей установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу части 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 405 ГК РФ - Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу ч. 1 ст. 406 ГК РФ - Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Как установлено материалами дела 15 декабря 2015 обществом было подано заявление, в нарушение установленного договором и п. 12.1 ст. 45 ГрК РФ срока (30 дней), такая проверка осуществлена лишь в феврале 2016 года (Распоряжение АМО «Город Астрахань» от 18.02.2016 г. № 28-р-мо «О проведении публичных слушаний по документации по планировке территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе г. Астрахани»). Публичные слушания проведены 07.04.2016 г. Постановление «Об утверждении документации по планировке территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе г. Астрахани» вынесено 30.05.2016 г. (Постановление № 3376), то есть срок утверждения составил 5,5 месяцев.

Согласно подпункту 4 пункту 6.1.4 этапа 1 - срок приемки жилого помещения составляет 1 месяц. Договор купли-продажи был заключен 15.06.2016 г., в то время как приемка квартиры со стороны УМИ было осуществлено лишь 06.02.2018 г. То есть просрочка Администрации 1 год 6 месяцев и 22 дня.

В 2018 году была выявлена регистрация права собственности граждан по ул. Грозненская, д. 35, литер А, расселенных еще в 2003 году, что явилось препятствием для своевременного сноса МКД и снятие его с регистрационного учета и дальнейшего оформления ЗУ, так как решение суда по иску Администрации о прекращении права собственности на квартиру № 5, 6 состоялось лишь 28.11.2018 г., снятие с кадастрового учета 18.03.2019. Тем самым Администрация не только ввела Застройщика в заблуждение при заключении договора, но и сорвала сроки реализации на 3 года 10 мес.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 29.06.2018 № 2877-р, с изменениями, внесенными распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 08.11.2019 № 2968-р, утверждён проект межевания территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе г. Астрахани. Как следует из пояснительной записки, являющейся неотъемлемой частью указанного проекта межевания территории, в пределах проектируемой территории формируются земельные участки :ЗУ 1 площадью 2469 кв.м и :ЗУ2 площадью 2945 кв.м, которые в дальнейшем подлежат преобразованию в единый земельный участок.

ФИО4 «Город Астрахань» №р-10-02-3601 от 04.12.2019, Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 30:12:010262:420 (:ЗУ2), образованный Застройщиком путем перераспределения земельного участка 30:12:010262:238 площадью 1034 кв.м. и из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в кадастровом квартале 30:12:010262 площадью 1911 кв.м. Право собственности Общества на указанный участок было зарегистрировано 11.12.2019 г.

В настоящее время земельный участок: ЗУ1 так же внесен в Единый государственный реестр недвижимости с кадастровым номером 30:12:010262:419 с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) и площадью 2467 кв.м, государственная собственность на земельный участок не разграничена.

Как указывалось выше Проект межевания территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе г. Астрахани, был разработан Обществом в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» № 04/15 от 08.05.2015. и утвержден распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 29.06.2018 № 2877-р, с изменениями, внесенными распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 08.11.2019 № 2968-р.

В пояснительной записке к проекту межевания территории, предусмотрено преобразование земельных участков ЗУ1 и ЗУ2 в единый земельный участок для дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома с нежилым первым этажом на данном едином земельном участке. Подобное размещение многоквартирного дома обусловлено необходимостью соблюдения современных нормативных требований в сфере строительства: наличие благоустроенной придворовой территории, наличие мест для хранения личного транспорта жильцов и т.д.

При этом, на момент утверждения данного проекта межевания территории, Администрация, являясь как стороной договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» № 04/15 от 08.05.2015, так и лицом, уполномоченным на утверждение проекта межевания, разработанного в рамках указанного договора, предвидело и понимало, что земельный участок :ЗУ1 (которому в настоящее время присвоен кадастровый номер 30:12:010262:419) в дальнейшем будет также предоставлен Обществу. Каких-либо возражений со стороны Истца предоставлено не было.

Между тем, до настоящего времени распорядительные акты о преобразовании участков 30:12:010262:419 и 30:12:010262:420 в единый, Администрацией не вынесены. Более того, Администрация уклоняется от исполнения договора развития территории, о чем свидетельствует решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.02.2024 г. по делу№А06-5369/2023.

Воспрепятствование Администрации в реализации договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» № 04/15 от 08.05.2015 и утвержденной Постановлением Администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 30.05.2016 № 3376 документацию по планировке территории в границах улиц Фадеева, Грузинской, Грозненской в Кировском районе г. Астрахани, также подтверждается отказом администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 30:12:010262:419 на аукцион, выраженном в письме управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» от 09.06.2023 г. № 05/001/2023-890, на обращение Общества от 30.05.2023.

Вместе с тем ответчик не уклоняется от взятых на себе обязанностей по строительству на предоставленном ему в собственность земельном участке многоквартирного жилого дома. Однако указанное строительство не может быть реализовано в связи с имеющимися противоречиями в утвержденном постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 30.05.2016 № 3376 проектом планировки территории планом строительства и фактическими действиями Администрации по отказу в предоставлении земельного участка, необходимого для реализации указанного плана.

Таким образом следует, что просрочка Обществом исполнения своих обязательств вызвана ненадлежащим исполнением своих обязанностей Администрацией и ее структурными подразделениями.

Суд полагает, что ссылка Истца на прекращение договора в связи с истечением срока действия договора так же является несостоятельной.

Действительно, в пункте 9.2 Договора указан срок его действия - 5 лет.

Вместе с тем, в Договоре содержится Статья 5 «Сроки и содержание этапов», в которой указаны этапы выполнения обязательств каждой из сторон и их сроки. При этом такие сроки не определены конкретной датой, либо временным периодом, а связаны с обстоятельствами, которые должны наступить.

Так, в частности, в пункте 5.2. Договора указано: «По мере освобождения Застройщиком в установленном порядке земельных участков», в пункте 5.3. указано: «Окончание этапа - срок ввода в эксплуатацию последнего объекта мере освобождения Застройщиком в установленном порядке земельных участков», а в пункте 5.4. указано: «Подписание Сторонами акта о реализации Договора»

Суд полагает, что вышеназванные положения договора, во взаимосвязи с положениями пункта 10.2. договора и ст. 425 ГК РФ, возлагают на стороны обязанность по выполнению принятых обязательств до их полного исполнения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Право частной собственности охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 по делу № 301-ЭС15-5443 со ссылкой на пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Суд полагает, что администрация на протяжении длительного времени нарушала условия договора в части соблюдения сроков, которые сама же и установила, а также своими распорядительными действиями по утверждению и согласованию действий Общества за пределами установленных договором сроков, давала основания полагаться на отсутствие претензий к застройщику по исполнению договора.

С учетом изложенного в удовлетворении требований администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Р.Р. Абдуллин