Решение от 27 февраля 2023 г. по делу № А46-6151/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6151/2022
27 февраля 2023 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2023 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажного треста «Стройбетон» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаключенными договоров аренды № Д-Ц-31-11499 от 12.04.2019, № Д-Ц-31-11500 от 12.04.2019,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 (доверенность от 23.03.2022 сроком на три года, паспорт, диплом);

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 03.10.2022 сроком на один год, удостоверение, паспорт).



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью строительно-монтажного треста «Стройбетон» (далее – ООО «СМТ «Стройбетон», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) о признании незаключенными договора аренды № Д-Ц-31-11499 от 12.04.2019 о передаче земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 8466 кв.м., кадастровый номер 55:36:061002:3363; договора аренды № Д-Ц-31-11500 от 12.04.2019 о передаче земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 21260 кв.м., кадастровый номер 55:36:061002:4941

Истец в судебном заседании требование поддержал, ответчик высказал возражения против его удовлетворения, поддержав доводы, изложенные в отзыве и дополнении к нему.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу постановлением от 08.11.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-24067/2021 установлено следующее.

Распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства» (далее - распоряжение № 510-р) на основании ЗК РФ, постановления Мэра города Омска от 24.06.2004 № 246-п «О порядке подготовки материалов при предоставлении земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов» департаменту поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 2 распоряжения № 510-р установлены, в том числе максимальные сроки: 1) подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участок, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, - не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельных участков; 2) осуществления строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков до 2017 года (нарастающим итогом) по этапам: - 1-й этап: до 2010 года - не менее 390 000 кв. м, жилья; - 2-й этап: до 2013 года - не менее 780 000 кв. м, жилья; - 3-й этап: до 2017 года - не менее 1 170 000 жилья, также в эти сроки предусматривалось строительство объектов социального назначения, строящихся согласно этапам строительства жилья за счет средств арендатора (победителя аукциона) в соответствии с нормами обеспеченности (согласно СНиП), подлежащих, в случае обращения арендатора, безвозмездной передаче в муниципальную собственность на условиях действующего на момент осуществления действий по такой передаче законодательства.

Кроме того, определен максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства в муниципальную собственность на условиях действующего законодательства на момент осуществления действий по передаче - до 2014 года.

В газете «Третья столица» № 88 (420) от 27.12.2007 сообщено о проведении департаментом аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, опубликовано распоряжение № 510-р, сообщены условия проведения аукциона.

22.01.2008 Обществом подана заявка на участие в аукционе.

Департаментом на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков заключен договор аренды от 28.11.2008 № Д-Ц-31-7070 с обществом сроком на 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства, государственная регистрация которого произведена 11.02.2008.

Пунктом 1.1 договора от 11.02.2008 установлено, что департамент предоставляет девять земельных участков общей площадью 1 638 464 кв. м, а именно: земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:300, 55:36:061002:302, 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:301, 55:36:061002:303, 55:36:061002:304, 55:36:061002:305, 55:36:061002:306.

Цель предоставления земельных участков в соответствии с пунктом 1.2 договора от 11.02.2008: для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Договорами купли-продажи прав и обязанностей, зарегистрированными в Управлении Росреестра по Омской области 09.01.2013 и 18.02.2014, а также дополнительными соглашениями права и обязанности по договору переданы Обществу.

Как следует из материалов дела, в дальнейшем на основании проекта межевания от 20.06.2017 № 593-п утвержденного постановлением администрации города Омска от 21.07.2016 № 908-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № 1», проекта планировки территории, расположенной в границах улиц: Пушкинский тракт - лесополоса - граница городской черты - дорога в поселок Степной - проектируемая дорога - граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска» обществом произведено межевание земельных участков в результате которого образовано 27 земельных участков и 12.04.2019 обществом в качестве арендатора заключены 27 договоров аренды земельных участков, в том числе, договор от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11500, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:4941 и договор от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11499, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:3363 (далее также – договоры).

Согласно пункту 1.1 договоров земельный участок арендатор принимает в аренду сроком на 4 года 11 месяцев 30 дней для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункты 1.1, 1.4 договора).

Разрешенное использование земельного участка: земельные участки (территории) общего пользования (пункт 1.5 договоров).

В силу пункта 1.6 договора № Д-Ц-31-11500 от 12.04.2019 участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:299, 55:36:061002:300, 55:36:061002:304, предоставленных Обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» по договору аренды земельного участка от 11 февраля 2008 года № Д-Ц-31-7070 (А), целью которого являлось комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Согласно пункта 1.6 договора № Д-Ц-31-11499 от 12.04.2019 участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:521, предоставленного Обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» по договору аренды земельного участка от 11 февраля 2008 года № Д-Ц-31-7070 (А), целью которого являлось комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договоров размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к настоящему договору.

Приложением предусмотрено, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Порядок № 432), что на дату заключения договора составляло 0,02 руб. в год.

Общество, полагая, что условие о размере арендной платы сторонами не согласовано, обратилось с настоящим иском в суд с требованием о признании договора незаключенным.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Вместе с тем, земельные участки, выступающие предметом договоров, сформированы из земельных участков, предоставленных ООО СМТ «Стройбетон» по договору аренды земельного участка от 11.02.2008 № Д-Ц-31-7070 в целях комплексного освоения для жилищного строительства.

Договор аренды от 11.02.2008 № Д-Ц-31-7070 для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен до вступления в силу Закона № 171-ФЗ, в связи с чем, к спорным правоотношениям необходимо применять положения ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции от 08.11.2007), предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно:

- в максимальные сроки подготовить проект планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; - осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

При этом пунктом 4 статьи 38.2 ЗК РФ установлено право на включение других требований касающихся комплексного освоения земельного участка.

Распоряжением мэра от 26.12.2007 № 510-р установлены следующие условия: 1) подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельных участок, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, - не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельных участков; 2) осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков до 2017 года (нарастающим итогом) по этапам: - 1-й этап: до 2010 года - не менее 390 000 кв. м, жилья; - 2-й этап: до 2013 года - не менее 780 000 кв. м, жилья; - 3-й этап: до 2017 года - не менее 1 170 000 жилья, в том числе объектов социального назначения, строящихся согласно этапам строительства жилья за счет средств арендатора (победителя аукциона) в соответствии с нормами безопасности (согласно СНиП), подлежащих, в случае обращения арендатора, безвозмездной передачи в муниципальную собственность на условиях действующего на момент осуществления действий по такой передаче законодательства.

Кроме того, определен максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства в муниципальную собственность на условиях действующего законодательства на момент осуществления действий по передаче - до 2014 года.

С учетом положений пункта 1 статьи 447 ГК РФ, пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ проведение аукционов и заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства представляют собой действия, неразрывно связанные между собой и имеющие одну цель - использование земельных участков в целях жилищного строительства в сроки, предусмотренных извещением об аукционе.

В силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом № 171-ФЗ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Применительно к изложенному, несмотря на заключение в 2019 году между истцом и ответчиком спорных договоров аренды земельного участка, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства от 11.02.2008 № Д-Ц-31-7070, обязанности арендатора, предусмотренные договором № Д-Ц-31-7070, с учетом аукционной документации, сохранились.

Таким образом, тот факт, что договор аренды заключен на участок, который впоследствии будет являться территорией общего пользования, не свидетельствует о наличии оснований для признания спорных договоров ничтожными, так как такие договоры аренды заключены на основании и во исполнение ранее заключенного договора № Д-Ц-31-7070 в целях комплексного освоения для жилищного строительства.

Основания для признания спорных договоров незаключенными также отсутствуют, поскольку существенные условия договора сторонами согласованы.

На основании положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73), арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно преамбуле договоров аренды от 12.04.2019, последние заключены в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды).

Таким образом, договоры аренды земельных участков, образованных из земельныхучастков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства № Д-Ц-31-7070, подлежат регулированию с учетом положений этого договора.

Вместе с тем, поскольку положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ являются диспозитивными, стороны своим соглашением вправе иным образом определить размер и порядок определения арендной платы, нежели в договоре аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства № Д-Ц-31 -7070, что и было согласовано сторонами в разделе втором спорных договоров аренды от 12.04.2019, основания для применения к спорным договорам арендной платы предусмотренной договором № Д-Ц-31-7070, отсутствуют.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно пунктам 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Из спорных договоров аренды следует, что арендная плата подлежит изменению в случае внесения изменений в порядок и/или методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Заключая договоры аренды, его стороны исходили из того, что размер арендной платы подлежит определению на основании нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы земельных участков, и предполагали соответствующий результат этого - обязанность арендатора вносить арендную плату с учетом такого изменения.

Из имеющегося в деле договоров аренды с приложениями следует, что они подписаны обществом без представления разногласий. Разногласия относительно размера арендной платы отсутствовали.

Таким образом, в настоящем случае порядок определения размера арендной платы сторонами в договоре согласован, что исключает возможность признания договора незаключенным.

При таких обстоятельствах, судом не усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажного треста «Стройбетон» к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаключенными договора аренды № Д-Ц-31-11499 от 12.04.2019 о передаче земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 8466 кв.м., кадастровый номер 55:36:061002:3363; договора аренды № Д-Ц-31-11500 от 12.04.2019 о передаче земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 21260 кв.м., кадастровый номер 55:36:061002:4941, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья В.В. Пермяков