Решение от 13 сентября 2022 г. по делу № А41-39261/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-39261/22
13 сентября 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.12.2005) к

-Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (142600, Московская область, Орехово-Зуево город, Октябрьская площадь, 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 503401001)

-КУИ Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (142600, область Московская, город Орехово-Зуево, площадь Октябрьская, 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 503401001)

третье лицо:

-Министерство жилищной политики Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: <***>, КПП: 502401001)


о признании незаконными действий (бездействий)

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в суд с заявлением к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области, КУИ Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа по прекращению (расторжению) договора №2125 аренды земельного участка от 31.12.2014г., с кадастровым номером 50:24:0030217:29, площадью 1440 кв.м., расположенного по адресу Московская область, Орехово-Зуевский район, гЛикино-Дулево. ул. Почтовая, с восточной стороны д.12 (уведомление председателя Комитета по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 29.12.2021г. №2980-19исх.),

- признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную уведомлением Комитета по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа по прекращению (расторжению) договора №2125 аренды земельного участка от 31.12.2014г, с кадастровым номером 50:24:0030217:29, площадью 1440 кв.м, расположенного по адресу: <...> с восточной стороны д. 12, от 29.12.2021г. №2980-19исх.

- применить последствия недействительности односторонней сделки: восстановлении регистрационной записи о праве аренды индивидуального предпринимателя по договору аренды №2125 от 31.12.2014г. в ЕГРН.

- признать действующим договор №2125 аренды земельного участка от 31,12.2014г.,

- взыскать с Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство жилищной политики Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании заявитель ходатайствовал об уточнении требований. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения.

Представитель заявителя дал пояснения, поддержал заявленные требования. Представитель заинтересованных лиц дали пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Учреждением «Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №2125 от 31.12.2014г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:24:0030217:29, площадью 1440 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения магазина смешанной торговли, расположенный по адресу: <...> с восточной стороны д. 12.

14.07.2015г. между ФИО3 и ИП ФИО4 заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору №2125 аренды земельного участка в соответствии с которым арендатор, уведомив арендодателя, обязуется передать новому арендатору свои права и обязанности, предусмотренные договором №2125 от 31.12.2014г., а новый арендатор обязуется принять и оплатить переданные ему права и обязанности.

Между ИП ФИО4 и ИП ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности арендатора по договору №2125 аренды земельного участка от 31.12.2014г.

В связи с отказом в выдаче разрешения на строительство магазина на данном земельном участке по причине истечения срока действия договора аренды земельного участка №2125 от 31.12.2014г., истец в декабре 2019г. обратился к Арендодателю с заявлением о продлении срока аренды земельного участка. В связи с чем, истец обратился в суд за защитой своих прав.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.11.2020г. по делу №А41-46920/20 Договор №2125 аренды земельного участка площадью 1440 кв. м. с кадастровым номером 50:24:0030217:29, по адресу <...> с восточной стороны д. 12. для размещения магазина смешанной торговли (с последующим дополнительным соглашением от 14.07.2015 и Договором уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 13 ноября 2019г.) признан действующим на неопределенный срок.

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021г. по делу №А41-46920/20 решение Арбитражного суда Московской области от 20.11.2020г. по делу №А41-46920/20 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

КУИ Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области письмом от 29.12.2021г. направило в адрес индивидуального предпринимателя уведомление о прекращении договора аренды земельного участка №2125 от 31.12.2014г.

Считая, что правовых оснований для расторжения договора не имелось, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон по названному договору аренды регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда», общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, нормами земельного законодательства, условиями заключенного сторонами договора.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов (абзац 1).

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора (абзац 2).

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 3).

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили договор без проведения торгов на основании распорядительного акта администрации.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

При этом арендодатель вправе отказаться от договора по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ, в любое время.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом РФ в определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608.

Таким образом, направленное арендатору уведомление о прекращении действия договора аренды соответствует положениям статьи 450 ГК РФ и абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Доказательств того, что арендатор предпринял все необходимые меры для исполнения обязательств по строительству в установленные договорами сроки, а арендодатель либо уполномоченные органы публичной власти, злоупотребляя правами, препятствовали ему в этом, в материалах дела нет.

В рассматриваемом случае комитет, действуя в рамках гражданского законодательства и договора, направив уведомление, реализовало свое право по распоряжению имуществом, не нарушив при этом прав и законных интересов общества.

Аналогичный подход изложен в определении Верховного суда Российской Федерации от 07.04.2020г. № 307-ЭС20-3254.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что спорный земельный участок снят с кадастрового учета.

На основании изложенного, требования индивидуального предпринимателя не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181, 201 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Кузьмина О.А.