Определение от 20 января 2026 г. АС Амурской области

Арбитражный суд Амурской области

675023, <...>

тел. <***>, факс <***> http://www.amuras.arbitr.ru
ОПРЕДЕЛЕНИЕ о назначении дела к судебному разбирательству

Дело № А04-10244/2025
г. Благовещенск
21 января 2026 года
Арбитражный суд Амурской области в составе судьи И.А. Москаленко,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания А.А. Шутовой,

рассмотрев в предварительном судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН

281100654005

) к муниципальному казенному учреждению «Комитет имущественны министрации города Белогорск» (ОГРН <***>, ИНН <***>

отношений ад

х )

об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи

муниципального имущества от 03.10.2025 № 59, 60, 61,

при участии в заседании: от истца – представитель по доверенности ФИО2, установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск» (далее – ответчик, МКУ «КИО г. Белогорск») с требованием:

изложить пункт 1.3. Договора № 59 купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2025г в соответствии с условиями протокола разногласий от 05.11.2025г в следующей редакции:

«Цена Объекта, указанного в пункте 1.1. договора составляет 10519819,00 (десять миллионов пятьсот девятнадцать тысяч восемьсот девятнадцать) рублей 00 копеек в соответствие с Отчетом № НИ-15.3/25 от 28 октября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Центр оценки и учета» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 1.3. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте код:

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

изложить пункт 2.2. Договора № 59 от 03.10.2025г в соответствии с условиями протокола разногласий от 05.11.2025г. в следующей редакции:

«Денежные средства, указанные в п. 1.3. перечисляются ежемесячно, в размере не менее 175331,00 (ста семидесяти пяти тысяч трехсот тридцати одного) рубля 00 копеек.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.

Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты государственной регистрации настоящего договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты государственной регистрации Договора.

Оплата денежных средств производится по следующим реквизитам:

Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации г.Белогорск (МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск, л/с <***>)

ИНН <***> КПП 280401001 ОКТМО 10710000 БИК 011012100 ОТДЕЛЕНИЕ БЛАГОВЕЩЕНСК БАНКА РОССИИ // УФК по Амурской области г. Благовещенск

Казначейский счет № 03100643000000012300 Единый казначейский счет № 40102810245370000015 КБК 04114 02 043 04 0000 410».

изложить пункт 1.3. Договора № 60 купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2025г в соответствии с условиями протокола разногласий от 05.11.2025г в следующей редакции:

«Цена Объекта, указанного в пункте 1.1. договора составляет 7510667,00 (семь миллионов пятьсот десять тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек в соответствие с Отчетом № НИ-15.1/25 от 28 октября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Центр оценки и учета» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 1.3. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

изложить пункт 2.2. Договора № 60 от 03.10.2025г в соответствии с условиями протокола разногласий от 05.11.2025г. в следующей редакции:

«Денежные средства, указанные в п. 1.3. перечисляются ежемесячно, в размере не менее 125178,00 (ста двадцати пяти тысяч ста семидесяти восьми) рублей 00 копеек.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.

Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты государственной регистрации настоящего договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты государственной регистрации Договора.

Оплата денежных средств производится по следующим реквизитам:

Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации г.Белогорск (МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск, л/с <***>)

ИНН <***> КПП 280401001 ОКТМО 10710000 БИК 011012100 ОТДЕЛЕНИЕ БЛАГОВЕЩЕНСК БАНКА РОССИИ // УФК по Амурской области г. Благовещенск

Казначейский счет № 03100643000000012300 Единый казначейский счет № 40102810245370000015 КБК 04114 02 043 04 0000 410».

изложить пункт 1.3. Договора № 61 купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2025г в соответствии с условиями протокола разногласий от 05.11.2025г в следующей редакции:

«Цена Объекта, указанного в пункте 1.1. договора составляет 660946,00 (шестьсот шестьдесят тысяч девятьсот сорок шесть) рублей 00 копеек в соответствие с Отчетом № НИ-15.2/25 от 28 октября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Центр оценки и учета» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 1.3. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

изложить пункт 2.2. Договора № 61 от 03 10.2025г в соответствии с условиями протокола разногласий от 05.11.2025г. в следующей редакции:

«Денежные средства, указанные в п. 1.3. перечисляются ежемесячно, в размере не менее 11016,00 (одиннадцати тысяч шестнадцати) рублей 00 копеек.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.

Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты государственной регистрации настоящего договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты государственной регистрации Договора.

Оплата денежных средств производится по следующим реквизитам:

Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации г.Белогорск (МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск, л/с <***>)

ИНН <***> КПП 280401001 ОКТМО 10710000 БИК 011012100 ОТДЕЛЕНИЕ БЛАГОВЕЩЕНСК БАНКА РОССИИ // УФК по Амурской области г. Благовещенск

Казначейский счет № 03100643000000012300 Единый казначейский счет № 40102810245370000015 КБК 04114 02 043 04 0000 410».

изложить пункт 2.3. Договоров № 59,60,61 от 03.10.2025г в соответствии с условиями Протоколов разногласий от 05.11.2025г в следующей редакции:

«На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Проценты за предоставленную рассрочку, начисляются на остаток основного долга».

изложить пункт 2.4. Договоров № 59,60,61 от 03.10.2025г в соответствии с условиями Протоколов разногласий от 05.11.2025г в следующей редакции:

«Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня государственной регистрации настоящего договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. Оплата процентов производится ежемесячно, в день погашения основного долга по предоставленной рассрочке. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа)».

изложить пункт 2.5. Договоров № 59,60,61 от 03.10.2025г в соответствии с условиями Протоколов разногласий от 05.11.2025г в следующей редакции:

«Оплата процентов, указанных в пункте 2.3. настоящего договора производится не позднее 30 дней с даты государственной регистрации настоящего договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты государственной регистрации Договора. Оплата денежных средств производится по следующим реквизитам:

Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации

г.Белогорск (МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск, л/с <***>)

ИНН <***> КПП 280401001 ОКТМО 10710000 БИК 011012100 ОТДЕЛЕНИЕ БЛАГОВЕЩЕНСК БАНКА РОССИИ // УФК по Амурской области г. Благовещенск

Казначейский счет № 03100643000000012300 Единый казначейский счет № 40102810245370000015 КБК 04114 02 043 04 0000 410».

включить в условия заключаемых договоров № 59,60,61 от 03.10.2025г в соответствии с предложенными условиями Протоколов разногласий пункт 5.7. следующего содержания:

«Приобретаемое имущество Постановлением Администрации г. Белогорска от 22.12.2008 № 1103 (в редакции Постановления от 23.10.2019 № 1599) включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи заявления о его преимущественном приобретении.

Стороны договора подтверждают, что при продаже указанного в пункте 1.1. договора недвижимого имущества, требования части 2.1. ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ выполнены, т.е. минимальный пятилетний срок нахождения приобретаемого имущества в перечне муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства соблюден».

Основанием для обращения в суд послужило отклонение ответчиком протоколов разногласий, направленных истцом в установленный законом 30-дневный срок к проектам договоров купли-продажи муниципального имущества, заключение которых является для ответчика обязательным в силу реализации истцом — субъектом малого предпринимательства, долгосрочно арендующим имущество, включенное в соответствующий перечень, — преимущественного права на выкуп по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Центральным спорным условием является цена договора, в отношении которой стороны представили существенно различающиеся отчеты независимых оценщиков, что в соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» порождает спор о достоверности рыночной стоимости, подлежащий разрешению судом, а иные предлагаемые истцом изменения в редакцию договоров направлены на устранение внутренних противоречий в тексте, конкретизацию порядка расчетов и минимизацию правовых рисков при исполнении обязательств.

Определением от 08.12.2025 суд принял исковое заявление к производству, назначил предварительное судебное заседание.

Представитель истца на исковых требованиях настаивал в полном объеме, поддержал ранее представленное ходатайство о назначении судебной экспертизы. Проведение оценочной экспертизы приобретаемого имущества просил поручить ООО «Амурский оценщик» ФИО4. На разрешение эксперта просил поставить следующие вопросы: определить рыночную стоимость по состоянию на 15 августа 2025 года следующих объектов недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 28:02:000132:235 площадью 585,7 кв.м., расположенное по адресу <...>; нежилое помещение с кадастровым номером 28:02:000132:234 площадью 300,5 кв.м., расположенное по адресу <...>; нежилое помещение с кадастровым номером 28:02:000132:236 площадью 19,6 кв.м., расположенное по адресу <...>. Представлены согласие эксперта (исх. № б/н от 15. 01.2026), документы подтверждающие стаж и квалификацию эксперта (диплом о профессиональной переподготовке на ФИО5 ПП № 983618, диплом на ФИО5 ВСВ № 0554048, свидетельство о заключении брака на ФИО5, страховые полисы, свидетельство о членстве АСООО «СОЮЗ», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 047031-1 от 07.03.2025), доказательства перечисления денежных средств на депозит суда (платежное поручение от 19.01.2026 № 39 на сумму 90000 рублей). Заявляя ходатайство о приобщении к материалам дела документа, содержащего сведения о фактических сделках купли-продажи аналогичных объектов муниципального недвижимого имущества, заключенных ответчиком при реализации преимущественного права выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства, истец обосновывает его необходимость и относимость к предмету спора тем, что представляемые данные о реальных ценах реализации объектов, расположенных в том же населенном пункте и относящихся к схожему сегменту рынка (торгово-офисная недвижимость), являются критически важными для проведения объективной и точной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных помещений, поскольку, по утверждению истца, предварительный анализ уже имеющейся информации из указанного источника свидетельствует о существенном завышении стоимости, предложенной ответчиком на основе отчетов ООО «АмурОценка», в сравнении со сложившимся уровнем цен по фактически совершенным сделкам, а сами подобные сведения о конечных ценах сделок отсутствуют в свободном доступе и могут быть получены только от ответчика как органа, осуществлявшего отчуждение. Указал, что при подготовке правовой позиции истец установил, что ответчиком не были опубликованы объявления о продаже арендованного имущества по всем спорным договорам, в связи, с чем возникла неопределенность, на какую дату использовать ставку рефинансирования. Пояснил, что сделка НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, что также указано в протоколе разногласий, истец является субъектом малого предпринимательства. Пояснил, что в материалы дела истцом ранее была представлена выписка из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Представленные истцом документы судом исследованы и приобщены к делу.

Ответчик не явился, о времени и месте проведения заседания извещен в порядке статьи 123 АПК РФ. Запрошенные судом документы не представил.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания с целью подготовки кандидатуры для проведения экспертизы.

В соответствии со статьей 137 АПК РФ судья, признав дело подготовленным, выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.

Суд, рассмотрев материалы дела, признает его подготовленным, назначает дело к судебному разбирательству.

Признав дело подготовленным, руководствуясь статьями 51, 137, 185 АПК РФ суд

определил:

1. Подготовку дела к судебному разбирательству считать оконченной. 2. Назначить судебное разбирательство в помещении арбитражного суда по адресу:

<...>, каб. 312, на 18 марта 2026 года на 10 часов. 30 мин.

Суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение в порядке, предусмотренном главой 15 АПК РФ.

Лицам, участвующим в деле, к судебному заседанию представить:

истцу – обеспечить явку представителя для участия в судебном заседании; обосновать необходимость урегулирований тех условий договора, которые не являются существенными; сформировать требования с учетом норм действующего законодательства, которому не соответствуют подлежащие изменению условия договоров; обосновать несоответствие расчета стоимости имущества, определенного ответчиком по отчетам об оценке стоимости объекта недвижимости (при наличии), указать несоответствия; иные документы в обоснование позиции по делу; рассмотреть вопрос об урегулировании спора с использованием примирительных процедур; иные документы в обоснование исковых требований;

ответчику – обеспечить явку представителя для участия в судебном заседании; представить письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований с указанием возражений относительно предъявленных требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении, со ссылкой на нормы права; отзыв на иск направить (вручить) истцу, доказательства направления (вручения) представить суду; представить документальное обоснование выкупной цены по спорному объекту (отчеты об оценке стоимости объекта недвижимости и т.п.); представить всю имеющуюся переписку по данному спору; рассмотреть вопрос о проведении экспертизы и заключении мирового соглашения; представить письменные возражения по предложенной истцом кандидатуре эксперта (пояснениям на возражения) – при поступлении документов в суд; предложить свою кандидатуру на проведение экспертизы; с учетом постановления ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 сформировать вопросы перед экспертом с учетом установленных по делу обстоятельств, согласие либо отвод кандидатуре эксперта истца, все документы необходимые для рассмотрения ходатайства, в т.ч. письменно определить предмет экспертизы, указать стоимость, срок проведения, представить договор с экспертной организацией, ее лицензию, ФИО эксперта, образование в данной области, а также представить доказательства перечисления на депозитный счет Арбитражного суда Амурской области суммы в размере стоимости экспертизы.

В отзыве должны быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты.

Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Заявления, ходатайства, отзывы и иные документы могут быть направлены в адрес суда по почте; сданы в канцелярию арбитражного суда нарочно (с 9.00 до 15.00 часов в рабочие дни) либо посредствам использования ящика приема корреспонденции, установленного в холле суда (с 8.30 до 17.30 часов в рабочие дни), а также представлены в Арбитражный суд Амурской области через систему «Мой арбитр» посредствам заполнения формы, размещенной на официальном сайте (http://amuras.arbitr.ru) арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Порядок подачи документов в арбитражные суды РФ в электронном виде, утвержденный приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 28.12.2016 № 252, размещен на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://amuras.arbitr.ru – в разделе «Арбитражный процесс».

Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При подготовке письменных заявлений, отзывов участникам процесса предлагается указывать фактическое местонахождение (место жительства), контактные телефоны, иные сведения о средствах связи с целью своевременного информирования судом о движении дела.

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если установит, что истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

Согласно части 1 статьи 122 АПК РФ, если арбитражный суд располагает доказательствами получения лицами, участвующими в деле, и иными участниками арбитражного процесса определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, информации о времени и месте первого судебного заседания, судебные акты, которыми назначаются время и место последующих судебных заседаний или совершения отдельных процессуальных действий, направляются лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса посредством размещения этих судебных актов на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

По ходатайству лиц, участвующих в деле копии решения, а также определения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку (часть 1 статьи 177, часит 1 статьи 186 АПК РФ).

В соответствии со статьей 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела. Ознакомление с материалами судебных дел осуществляется по предварительной записи.

Записаться на ознакомление с материалами судебных дел можно следующими способами: по телефону Арбитражного суда Амурской области номер 8 (4162) 59-59-11 (понедельник, вторник, среда и четверг с 9.00 до 17.00, в предпраздничные дни – с 9.00 до 16.00); направить заявление (ходатайство) по почтовому адресу суда: 675023, <...>; направить заявление (ходатайство) по адресу электронной почты суда, указанному на официальном сайте суда: e-mail: info@amuras.arbitr.ru и посредствам заполнения электронной формы ходатайства на официальном сайте суда в сети Интернет: http://amuras.arbitr.ru.

Ознакомление с материалами судебных дел производится по понедельникам – четвергам с 9.00 до 17.00, в предпраздничные дни – с 9.00 до 16.00 в каб. № 115.

Стороны могут урегулировать спор, заключив мировое соглашение или применяя другие примирительные процедуры, в том числе процедуру медиации, если это не противоречит федеральному закону, а также вправе обратиться за содействием к суду или посреднику, в том числе медиатору, судебному примирителю, в целях урегулирования спора или использовать другие примирительные процедуры.

Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

Информация о преимуществах мирового соглашения размещена на официальном сайте суда http://amuras.arbitr.ru/process/mediation.

Информацию о движении дела и об объявленных перерывах в судебных заседаниях, лица, участвующие в деле, могут получить на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.

Судья И.А. Москаленко