Решение от 21 мая 2019 г. по делу № А41-5283/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5283/19
21 мая 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 мая 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатиной Ю.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АО УК «Центр Эссет Менеджмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ПАО «Мосэнерго»

о взыскании по договору аренды от 07.05.2018 № 948 задолженности по оплате арендной платы за период с 07.05.2018 по 31.12.2018 в сумме 479642,14 руб., и пени за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 в размере 18564,38 руб., расторжении договора аренды от 07.05.2018 № 948, обязании передать земельный участок,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу УК «Центр Эссет Менеджмент (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды от 07.05.2018 № 948 задолженности по оплате арендной платы за период с 07.05.2018 по 31.12.2018 в сумме 479642,14 руб., и пени за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 в размере 18564,38 руб., расторжении договора аренды от 07.05.2018 № 948, обязании передать земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует публичное акционерное общество «Мосэнерго» (далее – ПАО «Мосэнерго»).

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов искового заявления, просил в удовлетворении искового заявления отказать.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя ПАО «Мосэнерго», извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является Администрация городского округа Мытищи, (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9660.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 30.12.2014 № 9660 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52544 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 договора аренды от 30.12.2014 № 9660 предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 01.01.2015 года на 49 лет.

Размер арендной платы вносится ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора аренды от 30.12.2014 № 9660) В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды от 30.12.2014 № 9660).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая регистрационная запись.

На основании договора переуступки прав аренды на земельный участок от 31.03.2015, права и обязанности арендатора были переданы ООО «Гефест».

В соответствии с договором о переуступке прав аренды земельного участка от 15.12.2015 права и обязанности арендатора были переданы ООО «Инжтех», которое в свою очередь в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 28.02.2017, права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2014 № 9660 передало АО УК «Центр Эссет Менеджмент».

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102308:139, являющийся предметом договора аренды от 07.05.2018 № 948, был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53728.

Как следует из расчетов, представленных истцом, у ответчика за период с 07.05.2018 по 31.12.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 479642,14 руб., на которую истцом были начислены пени за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 в размере 18564,38 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика направлено требование от 29.10.2018 № И-10409 об уплате задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка, в котором истец просил общество погасить суммы образовавшейся задолженности по арендной плате.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 располагаются объекты недвижимого имущества, а именно производственная база, инвентарный номер 440/0690-(301Б-304Б; 301В; 301Д), состоящая из следующих объектов:

- здания мастерских электромонтажных установок с административно-бытовыми помещениями, общей площадью 551,8 кв. м, лит. Б;

- здания стоянки на три автомобиля, общей площадью 193,9 кв. м, лит. Б;

- здания склада готовой продукции, общая площадь 124,6 кв. м, лит. Б;

- здания ремонтной мастерской, общей площадью 106,1 кв. м, лит. Б;

- ограждения территории базы, протяженностью 146,5 м, лит. В;

- бетонной площадки и подъездной дороги.

Указанная производственная база принадлежит на праве собственности АО «Мосэнерго», о чем 29.04.2002 в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делу по делу № А41-57496/18.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2018 по делу № А41-57496/18, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 установлено, что поскольку ПАО «Мосэнерго» является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, который относится к государственной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), именно ПАО «Мосэнерго» принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в аренду.

В связи с изложенным, судами был сделан вывод, что договор аренды земельного участка от 31.12.2014 № 9660 в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) является ничтожным.

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 был разделен на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 50:12:0102308:137, 50:12:0102308:138, 50:12:0102308:139, 50:12:0000000:57008.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) без проведения торгов заключен договор от 07.05.2018 № 948 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102308:139, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Как установлено судебными актами по делу № А41-57496/18, указанный земельный участок огорожен забором, используется ПАО «Мосэнерго», доступ на него невозможен не иначе, чем с согласия третьего лица, через КПП.

Статьей 65 Земельного кодекса установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Доказательств наличия у ответчика права на заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что договор аренды от 07.05.2018 № 948 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.



Судья Ю.Г. Богатина