Решение от 3 октября 2019 г. по делу № А32-1211/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-1211/2018

«03» октября 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Хмелевцевой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью «КубаньКапиталСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Краснодар

о приостановлении деятельности связанной с привлечением денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – доверенность,

от заинтересованного лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обратился в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КубаньКапиталСтрой» о приостановлении деятельности связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (1-ый этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 1); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (2-ой этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 2); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (3-ий этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 3); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (4-ый этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 4), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126007:2372.

Основания требований изложены в заявлении.

Представитель заявителя в судебном заседании присутствовал, настаивал на удовлетворении требований.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен.

В судебном заседании объявлен перерыв до 16.00 03.10.2019. По окончании перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие сторон, представитель департамента направил в материалы дела дополнительные документы для приобщения.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) общество является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства.

Общество на основании договора аренды от 20.11.2013 № 01-09/118 осуществляет деятельность в области долевого строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126007:2372, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пр. 1-й Лиговский. Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдал обществу разрешения на строительство от 06.05.2015 № RU 23306000-4060-р, от 06.05.2015 № RU 23306000-4060/1-р, от 06.05.2015 № RU 23306000-4060/2-р, от 06.05.2015 № RU 23306000-4060/3-р.

Первый договор участия в долевом строительстве объекта подписан обществом 13.11.2015, 09.02.2016.

По данным ежеквартальной отчетности проектная декларация по объекту строительства опубликована на сайте www.жк.Усадьба.рф.

Согласно представленной обществом отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за 3 квартал 2016 год и 2 квартал 2017 года срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиям договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства устанавливался Литер 1 и 2 – 31.05.2017, 31.07.2017, Литер 3 и 4 – 28.02.2017, 30.04.2017.

Информация о выдаче разрешения на ввод объекта: «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (1-ый этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 1); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (2-ой этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 2); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (3-ий этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 3); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (4-ый этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 4), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126007:2372, в эксплуатацию отсутствует.

Таким образом, общество задержало выполнение обязанности по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства на срок более, чем на три месяца.

На основании указанных данных контролирующий орган в соответствии с пунктом 3 части 15 статьи 23 № 214-ФЗ обратился в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на срок 12 месяцев деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (1-ый этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 1); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (2-ой этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 2); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (3-ий этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 3); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (4-ый этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 4), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126007:2372.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд сделал вывод, что требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее – уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее – контролирующий орган).

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик должен осуществлять свою деятельность добросовестно и в срок исполнять свои обязанности, предусмотренные законодательством.

В соответствии с пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно представленной в материалы дела отчетности застройщика за 3 квартал 2016 года и 2 квартал 2017 года срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиям договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства устанавливался Литер 1 и 2 – 31.05.2017, 31.07.2017, Литер 3 и 4 – 28.02.2017, 30.04.2017.

Информация о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.

Частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, в нарушение действующего законодательства передача объекта долевого строительства в срок задержана более чем на три месяца.

Суд также принимает во внимание, что согласно представленной административным органом отчетности застройщика за 1 квартал 2018 года срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный договорами, - 30.09.2017.

В обоснование своей правовой позиции о необоснованности требований департамента общество указывает на завершение строительства спорных объектов Литер 1,2 в 3 квартале 2017 года, Литер 3, 4 во 2 квартале 2017, однако, при обращении в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства Литер 1 и 2 в июне 2017 года, Литер 3 и 4 в ноябре 2017 года, администрация отказала в выдаче указанных разрешений, что послужило основанием для обращения общества в суд с целью оспаривания данного решения.

Так, решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 26.02.2018 по делу № 2а-2747/18 административное исковое заявление об оспаривании решений администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (1-ый этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 1); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (2-ой этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 2); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (3-ий этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 3); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (4-ый этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 4), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126007:2372, удовлетворено, на администрацию муниципального образования г. Краснодар возложена обязанность выдать обществу с ограниченной ответственностью «КубаньКапиталСтрой» разрешение на ввод вышеперечисленных объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Однако несмотря на наличие решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 26.02.2018 по делу № 2а-2747/18, вступившего в законную силу, на настоящий момент объект в эксплуатацию не введен, объекты долевого строительства не переданы участникам долевого строительства.

В отчётности застройщика за 1 квартал 2019 года имеются данные относительно предполагаемого срока передачи спорных объектов долевого строительства в 4 квартале 2019 года.

Но согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03.10.2019 по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0126007:2372 в разделе 3 выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» имеются записи регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении лиц, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве с нарушениями сроков передачи объектов (страницы 5 – 92 выписки), а именно: в пользу ФИО2 на основании договора участия в долевом строительстве от 06.07.2016 № I-3-35, ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве от 21.04.2016 № II-6-71, ФИО4 на основании договора участия в долевом строительстве от 11.05.2016 № I-2-23, ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве от 06.05.2016, общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский бетонно-строительный комбинат» на основании договора участия в долевом строительстве от 20.04.2016 и т.д. Соответственно, в выписке на спорный объект отсутствуют сведения о том, что застройщик подписал и зарегистрировал с участниками долевого строительства дополнительные соглашения о переносе срока передачи объекта долевого строительства.

Вышеуказанная совокупность обстоятельств свидетельствует о нарушении со стороны общества норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.

Общество не представило в материалы дела доказательств принятия всех зависящих от него мер по выявлению и недопущению нарушений.

Наличие решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 26.02.2018 по делу № 2а-2747/18 об обязании администрацию муниципального образования г. Краснодар выдать обществу с ограниченной ответственностью «КубаньКапиталСтрой» разрешение на ввод спорных объектов капитального строительства в эксплуатацию не нивелирует того факта, что срок на передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства обществом не соблюден. Бездействие общества в данном случае заключается в непринятии мер по обязанию администрации выполнить обязанность, предусмотренную решением Первомайского районного суда г. Краснодара, получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию и передать объекты участникам долевого строительства.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 21.11.2002 № 15-П, от 30.07.2001 № 13-П, от 12.05.1998 № 14-П, Определениях от 07.02.2002 № 16-О, от 05.07.2001 № 130-О, от 07.06.2001 № 139-О, от 14.12.2000 № 244-О, а также Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.1999 № С1-7/смп-1341 «Об основных положениях, применяемых Европейским Судом по правам человека по защите имущественных прав и права на правосудие», приостановление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, при установленных судом фактических обстоятельствах дела, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Таким образом, требования заявителя о приостановлении ООО «КубаньКапиталСтрой» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (1-ый этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 1); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (2-ой этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 2); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (3-ий этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 3); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (4-ый этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 4), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126007:2372, подлежат частичному удовлетворению на срок два месяца.

В рассматриваемом случае наложение на общество указанного запрета является разумной мерой государственного воздействия на нарушителя, направленной как на восстановление прав уже привлеченных участников строительства объекта, так и на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не ограничивает общество в осуществлении иной хозяйственной деятельности, не препятствует в извлечении доходов от продолжения иной деятельности. Наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц, является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и мерой государственного воздействия на нарушителей, для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства. Таким образом, указанная мера направлена на защиту интересов потенциальных дольщиков.

С учетом того, что объект готов, а общество принимает меры к получению разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, суд не считает целесообразным приостанавливать по деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства более, чем на два месяца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Краснодар о приобщении – удовлетворить.

Приостановить на два месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление обществом с ограниченной ответственностью «КубаньКапиталСтрой» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (1-ый этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 1); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (2-ой этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 2); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (3-ий этап строительства трехэтажный 4-секционный многоквартирный жилой дом литер 3); «Жилой комплекс по пр. 1-й Лиговской в г. Краснодаре» (4-ый этап строительства трехэтажный 2-секционный многоквартирный жилой дом литер 4), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126007:2372.

В удовлетворении остальных требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КубаньКапиталСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.С. Хмелевцева