Решение от 1 июля 2021 г. по делу № А12-11943/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-11943/2021
01 июля 2021 г.
город Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2021 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подшибякиной О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Облако" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Комлексстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 19.04.2017 до 824 344 руб. 80 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

от ответчика – ФИО1, представитель по доверенности от 06.02.2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Облако" (далее также – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комлексстрой" (далее также – ответчик, арендодатель), в котором просит уменьшить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 19.04.2017 за период с 01.04.2020 по 21.09.2020 до 824 344 руб. 80 коп., в том числе с 01.04.2020 по 30.04.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.05.2020 по 30.05.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.06.2020 по 30.06.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.07.2020 по 31.07.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.08.2020 по 31.08.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.09.2020 по 21.09.2020 до суммы 101 235 руб. 30 коп.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом

Представитель ответчика представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 19.04.2017 г. между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор), согласно условиям которого ответчик (арендодатель) предоставляет истцу (арендатору) помещение, состоящее из нежилых помещений первого этажа и антресольного этажа общей площадью 2665,6 кв. м (1 этаж - комнаты с 1 по 42 общей площадью 1799,6 кв. м; антрельсольная часть на отм. 3,600 - комнаты с 1 по 41 общей площадью 778,1 кв. м; антрельсольная часть на отм. 7,200 — комнаты с 1 по 4 общей площадью 87,9 кв. м), расположенных в здании административно-производственного корпуса, литер Б, по адресу: <...> Д. 94.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предоставленное в аренду помещение арендатор использовал для размещения батутного центра (парка), веревочного парка, скаладрома, с элементами инфраструктуры (кафе, торговля товарами услугами для посетителей батутного центра, развлекательное оборудование, прочие спортивные секции) и для иных целей, связанных с такой деятельностью и дополнительно согласованных с арендодателем (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1. договор аренды заключается на срок 7 лет с 19.04.2017 г. по 18.04.2024 г.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за пользование помещением арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной части. Постоянная арендная плата составляет 1 365 300 руб., в том числе НДС, за все помещение в месяц, и выплачивается арендодателю не позднее 05 (пятого) числа каждого месяца (пункт 5.1 договора).

01.05.2019 г. стороны подписали дополнительное соглашение, согласно условиям которого в период с 01.05.2019 г. по 30.04.2020 г. размер постоянной арендной платы составлял 550 000 руб. в месяц.

11.03.2020 г. Всемирная организация здравоохранения сообщила, что распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.

Постановлением Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 г. № 179 установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции COVID-19 является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

В соответствии с пунктами 14.1 постановления Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 г. № 179 и пунктом 6 Постановления Губернатора Волгоградской области от 27 марта 2020 г № 223 «О внесении изменения в постановление Губернатора Волгоградской области от 15 марта 2020 г. № 179 «О введении режима повышенной готовности функционирования органов управления, сил и средств территориальной подсистемы Волгоградской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на территории Волгоградской области с 28.03.2020 г. временно приостановлено: проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных, и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а так же оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан; посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения мероприятий (оказания услуг), указанных в п. 6.1. названного пункта, в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений».

Истец указывает, что после введения ограничительных мер истец не обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ). Предложения истца заключались лишь в освобождении его от постоянной части арендной платы на время действия ограничительных мер.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Федеральный закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 г., указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Истец пояснил, что предложения истца о снижении до нуля размера арендной платы на период времени с 28.03.2020 г. до отмены ограничительных мер, в связи с невозможностью использования помещения, не соответствовали положениям Федерального закона № 98-ФЗ, в связи с чем не были приняты ответчиком.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а)задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б)отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в)штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г)установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д)размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е)если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Истец пояснил, что руководствуясь принципом добросовестности, а также в целях сохранения сложившихся арендных отношений, в письме от 25.06.2020 г. предложил ответчику рассмотреть предложение о предоставлении истцом отсрочки по уплате арендной платы в рамках Постановления Правительства РФоссийской Федерации от 03.04.2020 № 439. Однако ответчик в ходе переговоров настаивал на снижении размера арендной платы до нуля.

Ответчик обращает внимание на то, что истец за все время, начиная с даты введения ограничительных мер, не обращался к ответчику с просьбой, с предложением о предоставлении ему отсрочки по уплате арендной платы на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, и об уменьшении ее размера.

Суд не принимает довод истца о том, что ответчик произвел увеличение арендной платы.

В соответствии с условиями договора аренды постоянная арендная плата составляет 1 365 300, в том числе НДС, за все помещение в месяц.

Договор между истцом и ответчиком заключен 19.04.2017 г. Однако, уже 24.10.2017 г. по инициативе арендатора сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого постоянная арендная плата на период с 01.11. 2017 г. по 31.05.2018 г. включительно составляет 1 000 000 руб., в том числе НДС.

В соответствии с дополнительным соглашением от 16.07.2018 г. постоянная арендная плата на период с 01.11.2017 г. по 31.05.2018 г. включительно составила 1 000 000 руб., в том числе НДС.

С 01.05.2019 г. на основании дополнительного соглашения от 01.05.2019 г. в период с 01.05.2019 г. по 30.04.2020 г. размер постоянной арендной платы составлял уже 550 000 руб. в месяц.

Следовательно, арендодатель не повышал арендную плата, ее размер с 01.05.2020г соответствует условия заключенного договора, так как период, на который распространяло своё действие дополнительное соглашение от 01.05.2019 г. закончился.

Ответчик считает, что утверждение истца о немотивированном отказе от подписания акта приема-передачи помещения также не соответствует материалам дела.

Посредством электронной переписки истец в адрес ответчика направил уведомление (исх.№2708 от 27.08.2020г.) о досрочном расторжении договора аренды с 21.09.2020 г.

Однако, как выяснилось к 21.09.2020г. истец не осуществил демонтаж принадлежащего ему оборудования, в связи с чем осуществить передачу помещения не представилось возможным.

28.09.2020г. посредством телефонного звонка ответчик был уведомлен о необходимости прибытия на объект для принятия помещения от арендатора.

28.09.2020г. по прибытию на объект для принятия помещения представителем ответчика было установлено, что арендатором не было демонтировано и вывезено с объекта аренды принадлежащее ему имущество, также имеются недостатки помещения, образовавшиеся в результате деятельности арендатора.

По вопросу демонтажа оборудования и устранения недостатков представитель истца ФИО2 пояснил, что ни демонтажа оборудования, ни устранения недостатков больше производиться не будет.

При этом он предоставил на подписание акт приема-сдачи (возврата) помещения от 29.09.2020г., по тексту которого указано, что помещение передается в удовлетворительном состоянии и арендодатель ООО «Комплексстрой» не имеет претензий к арендатору по фактическому состоянию помещений и коммуникаций.

Не согласившись с принятием помещений при наличии недостатков и оставшегося имущества арендатора, представителями арендодателя приступили к составлению акта осмотра помещения, после чего ФИО2, отказавшись присутствовать при осмотре и подписывать акт, покинул помещение.

Ответчик считает, что право ООО «Комплексстрой» не принимать помещение также предусмотрено условиями договора, в соответствии с которыми арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив при этом арендодателя о досрочном расторжении не менее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до расторжения, с оплатой за это время всех предусмотренных договором платежей (в том числе, но не ограничиваясь, платежи за аренду помещения, за хранение имущества арендатора, охрана объекта).

При этом, арендатор обязан сдать помещение в удовлетворительном состоянии, то есть в состоянии, в котором он его принял при заключении договора аренды (с учетом естественного износа) (пункт 7.5 договора).

В нарушение указанного условия договора арендатор уведомил о расторжении договора датой до истечения срока в 90 календарных дней. В этом случае принятие помещения по акту является не обязанностью, а правом арендодателя.

Составленный акт осмотра помещений от 29.09.2020г. был направлен в адрес истца с сопроводительным письмом, в котором арендатору демонтировать и вывезти принадлежащее ему оборудование, устранить недостатки помещения.

Ответчик считает, что расчет, предоставленный арендатором не может быть основанием для уменьшения арендной платы. Ответчиком действительно, был предоставлен расчет расходов арендодателя на содержание недвижимого имущества, предоставленного в аренду истцу.

Предоставлен данный расчет был представлен в рамках рассмотрения Арбитражным судом города Москвы дела № 40-196758/20 по иску ООО «Комплексстрой» к ООО «ОБЛАКО» о взыскании задолженности по арендной плате.

В рамках рассмотрения указанного дела ООО «ОБЛАКО» просило в своем отзыве о снижении аренды, основываясь на расчете, предоставленном ООО «Комплексстрой». Однако, Арбитражным судом город Москвы исковое заявление ООО «Комплексстрой» удовлетворено в полном объеме.

В ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 разъяснено, что в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, решении вопроса о снижении арендной платы размер арендной платы определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. В частности судами принимается во внимание снижение аренды по аналогичным объектам, предоставленное арендатору иными контрагентами. Предоставленный же расчет относится к внутренней деятельности арендодателя и не может являться основанием для снижения арендной платы.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается на основание своих требований и возражений.

Суд считает, что истец не представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск не подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья А.П. Машлыкин