Решение от 22 марта 2021 г. по делу № А05-13683/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13683/2020
г. Архангельск
22 марта 2021 года


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситковой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Союзархпром» (ОГРН <***>; адрес: Россия 163035, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №19 г.Северодвинска» (ОГРН <***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Архангельское шоссе, дом 24)

о взыскании задолженности, неустойки, а также о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 (доверенность от 03.12.2020),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 19.03.2021 №19),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Союзархпром» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №19 г.Северодвинска» (далее - ответчик) с требованием о взыскании с ответчика 300 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2020 по 28.10.2021, 300 000 руб. неустойки, начисленной за период с 19.03.2019 по 28.10.2020; а также о расторжении договора от 14.02.2019 № 2/008-2019 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:85, имеющей условный номер 29:28:104167:85:ЗУ1 и обязании ответчика вернуть истцу по акту приема-передачи данную часть земельного участка в течение одной недели со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением от 18.02.2021 принят отказ общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Союзархпром» от иска в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №19 г.Северодвинска» 300 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2020 по 28.10.2021 и 300 000 руб. неустойки, начисленной за период с 19.03.2019 по 28.10.2020. Производство по делу в указанной части прекращено. С общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №19 г.Северодвинска» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Союзархпром» взыскано 15 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Представитель истца настаивает на требованиях о расторжении договора от 14.02.2019 № 2/008-2019 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:85, имеющей условный номер 29:28:104167:85:ЗУ1 и обязании ответчика вернуть истцу по акту приема-передачи данную часть земельного участка в течение одной недели со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился, по доводам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, 25.10.2018 между Администрацией Северодвинска (арендодатель) и ООО «СоюзАрхПром» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12 773 000, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) площадью 31780 кв.м, кадастровый номер 29:28:104167:85, адрес: местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир здание жилое, участок находится примерно в 270 метрах от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: <...>.

Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Цель предоставления земельного участка: строительство здания жилого многоквартирного в 13 этаже.

Срок действия настоящего договора с 29.10.2018 по 28.10.2025 (пункт 4.1. договора).

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 10.12.2018.

14.02.2019 между истцом (субарендодатель) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка №2/008-2019, по условиям которого субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в пользование на условиях субаренды часть земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов) площадью 11233 кв.м, условный номер 29:28:104167:85:ЗУ1, индивидуализированную в Схеме расположения земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:85 (Приложение №1). Адрес: местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир здание жилое, участок находится примерно в 270 метрах от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: <...>.

Срок действия настоящего договора с даты подписания обеими сторонами по 28.10.2025 (пункт 4.1. договора).

Договор субаренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 14.05.2019.

Согласно подпункту «ж» пункта 3.2. договора субаренды, субарендатор обязался своевременно вносить плату за пользование земельным участком в соответствии с настоящим договором.

Пунктом 5.1. договора субаренды предусмотрено, что ежегодная арендная плата, установленная в соответствии с настоящим договором составляет 3 831 520 руб. 45 коп.

Ежегодная арендная плата вносится субарендатором:

1) за период с даты подписания настоящего договора по 28.10.2019 в размере 3 831 520 руб. 45 коп., в срок не позднее 30 дней со дня подписания настоящего договора;

2) за период с 29.10.2019 по 28.10.2020 в размере 3 831 520 руб. 45 коп., в срок не позднее 16.10.2019;

3) за период с 29.10.2020 по 28.10.2021 в размере 3 831 520 руб. 45 коп., в срок не позднее 16.10.2020;

4) за период с 29.10.2021 по 28.10.2022 в размере 3 831 520 руб. 45 коп., в срок не позднее 16.10.2021;

5) за период с 29.10.2022 по 28.10.2023 в размере 3 831 520 руб. 45 коп., в срок не позднее 16.10.2022;

6) за период с 29.10.2023 по 28.10.2024 в размере 3 831 520 руб. 45 коп., в срок не позднее 16.10.2023;

7) за период с 29.10.2024 по 28.10.2025 в размере 3 831 520 руб. 45 коп., в срок не позднее 16.10.2024.

Учитывая не внесение субарендатором арендных платежей за периоды с 29.10.2019 по 28.10.2020 и с 29.10.2020 по 28.10.2021, истец направил ответчику предупреждение (претензию) от 30.10.2020 с требованием в течение одной недели со дня получения настоящего предупреждения оплатить долг по арендной плате в размере 7 663 040 руб. 90 коп. и пени в размере 350 200 руб. 95 коп. Также истец предложил ответчику расторгнуть договор субаренды №2/008-2019 от 14.02.2019 по соглашению сторон с 01.11.2020.

Поскольку данное предупреждение (претензия) оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ходе рассмотрения дела, в связи с добровольной оплатой ответчиком суммы задолженности, истец заявил отказа от иска в части взыскания с ответчика долга и неустойки.

Определением от 18.02.2021 принят отказ общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» от иска в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №19 г.Северодвинска» 300 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2020 по 28.10.2021 и 300 000 руб. неустойки, начисленной за период с 19.03.2019 по 28.10.2020. Производство по делу в указанной части прекращено. С общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №19 г.Северодвинска» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Союзархпром» взыскано 15 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Истец настаивает на требованиях о расторжении договора от 14.02.2019 № 2/008-2019 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:85, имеющей условный номер 29:28:104167:85:ЗУ1 и обязании ответчика вернуть истцу по акту приема-передачи данную часть земельного участка в течение одной недели со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены арендатором в разумный срок, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения требования о расторжении договора субаренды.

Довод истца о том, что указанное нарушение условий договора (несвоевременное внесение арендной платы) является существенным, и, соответственно, есть достаточные основания для расторжения договора, даже несмотря на устранение ответчиком нарушения, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что не является безусловной обязанностью суда удовлетворить такое требование.

С учетом уплаты задолженности в добровольном порядке расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы субарендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением субарендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на истца относятся расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин