Решение от 26 октября 2018 г. по делу № А32-46254/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-46254/2017

г. Краснодар«26» октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 26 октября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-46254/2017

по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие «Экомен» (ОГРН <***> ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «МЖК» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, применении последствий недействительности, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город-курорт Анапа, ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей ООО НПП «Экомен» - директора ФИО2 (паспорт), ФИО3 (по доверенности от 05.12.2017), представителя ФИО1 – ФИО4 (по доверенности от 26.11.2016),

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Экомен» (далее – общество) со следующими требованиями:

- признать договор аренды земельного участка площадью 8 095 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:434, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: комплекс курортных гостиниц с группой жилых домов, недействительной (ничтожной) сделкой;

- истребовать из чужого незаконного владения земельный участок площадью 8 095 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:434;

- устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 8 095 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:434 путем возложения обязанности по освобождению земельного участка от всего имущества, принадлежащего ответчикам;

- указать, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ответчика в отношении земельного участка площадью 8 095 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:434 категории земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – комплекс курортных гостиниц с группой жилых домов.

Исковые требования мотивированы следующим. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:434 предоставлен обществу по договору аренды от 29.04.2008 №3700003395. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 0.12.2016 по делу №А32-24053/2015 установлена ничтожность указанного договора аренды. На момент заключения договора аренды земельного участка он относился к федеральной собственности как расположенный в границах округа санитарной охраны курорта Анапа. Право муниципальной собственности на земельный участок возникло со вступлением в силу Федерального закона №244-ФЗ, зарегистрировано в ЕГРН 01.10.2009. Права муниципального образования как собственника земельного участка в настоящее время нарушаются, поскольку его собственность находится в незаконном владении ответчика.

Ответчиком в отзыве заявлено о применении исковой давности, а также о том, что предоставление права аренды земельного участка состоялось в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, удостоверенным государственным актом на право постоянного (бессрочного) пользования, ответчик является собственником расположенного на участке объекта незавершенного строительства, администрации ещё с 2009 года из судебных актов арбитражных судов достоверно известно о недействительности договора аренды земельного участка, однако администрация продолжала получать арендную плату и не предлагала переоформить договор. Вопрос о правах на расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства не разрешён.

Определением от 25.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 02.02.2018 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО «МЖК».

Определением от 1.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа.

Определением от 15.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Определением от 25.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО1.

В отзыве ФИО1 просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку требования истца направлена на причинение вреда участникам долевого строительства, действовавшим добросовестно.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 24 по 27 сентября 2018 года, представители ответчика просили в иске отказать. Представитель третьего лица ФИО1 просил в иске отказать. Остальные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили. После перерыва стороны, третьи лица в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Суд приходит к выводу об отказе в требовании о признании договора аренды от 29.04.2008 №3700003395 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:434 недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку управлением, выступающим в качестве стороны указанного договора, пропущен срок исковой давности для обращения с требованием о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, составляющий три года и исчисляемый с даты начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка был сделан в мотивировочной части решения Арбитражного суда Краснодарского рая от 20.12.2016 по делу №А32-24053/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017.

В соответствии с пунктом 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ).

Между тем, в связи с недействительностью договора аренды земельного участка ответчик не может считаться утратившим всякие права на него, поскольку изначально участок был предоставлен ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования по государственному акту, удостоверяющему право постоянного (бессрочного) пользования, КК-2 №403000000216, выданному научно-производственному предприятию «Экомен» на основании постановления главы администрации г. Анапа от 23.07.1993 №1328.

В соответствии с данным государственным актом в постоянное (бессрочное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 12,49 гектаров для размещения пансионата на 1000 мест, культурно-оздоровительного комплекса, многоквартирного жилого дома, хоззоны. Границы землепользования были определена на чертеже в составе данного государственного акта (т. 2, л.д. 18 – 22).

В материалы дела представлено постановление главы администрации г. Анапа от 23.07.1993 №1328 об утверждении плана границ земельных участков, отведенных НПП «Экомен» под строительство пансионата на 500 мест, спортивно-оздоровительного комплекса, 180 квартирного жилого дома и хозяйственной зоны, на площади 12.4898 га, в том числе пансионат на 1000 мест на площади 6,1886 га, спортивно-оздоровительный комплекс на площади 0,7006 га, 180 квартирный жилой дом на площади 0,6530 га, хозяйственная зона на площади 4,9476 га (т. 2, л.д. 24).

Таким образом, в связи с недействительностью договора аренды земельного участка у ответчика сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое не было, таким образом, прекращено переоформлением на право аренды.

При наличии у ответчика право постоянного (бессрочного) пользования, предоставленного в 1993 году и подтверждаемого государственным актом, земельный участок следует считать находящимся в законном владении ответчика.

Наличие у ответчика законного титула на земельный участок в виде права постоянного (бессрочного) пользования исключает возможность истребования земельного участка из чужого незаконного владения, возврата земельного участка управлению в порядке применения реституции, освобождение земельного участка от имущества ответчика.

Кроме того, ответчик является собственником расположенного на земельном участке незавершенного строительством многоквартирного жилого дома общей площадью 5790,5 кв. м, право общей долевой собственности ООО НПП «Экомен» и второго ответчика – ООО «МЖК» зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.01.2005 (т. 1, л.д. 65). Также за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на недостроенные квартиры (т. 2, л.д. 70 – 74).

Управлением не представлено доказательств принятия судом решения о сносе указанных объектов и признании их самовольными постройками.

Напротив, определением Анапского городского суда Краснодарского края от 07.03.2018 (дело №2-9/2018) принят отказ администрации г. Анапа от иска к ООО НВП «Экомен» о сносе самовольного строения, расположенного по адресу: <...>, в связи с чем, производство по делу было прекращено (т. 5, л.д. 97).

В настоящем деле требований, направленных на оспаривание прав ответчиков на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, не заявлено. Доказательств признания данных объектов самовольными постройками, подлежащими сносу, признания недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, не представлено.

Поскольку ответчики являются реестровыми собственниками расположенных на земельном участке объектов недвижимости, право на которые не оспорено в судебном порядке с применением надлежащих способов исковой защиты, земельный участок не может быть освобожден и возвращен управлению без разрешения вопроса о праве собственности ответчиков на возведенный на спорном земельном участке незавершенный строительством многоквартирный жилой дом.

В настоящее время ответчики сохраняют законное владение спорным земельным участком в силу принадлежности им на праве собственности расположенного на спорном земельном участке незавершенного строительством многоквартирного жилого дома (Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2015 по делу №308-ЭС15-8731, А32-8510/2012).

Таким образом, в удовлетворении исковых требований об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем возложения обязанности по освобождению земельного участка от всего имущества, принадлежащего ответчикам, - надлежит отказать.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 28.06.2016, выполненного управлением муниципального контроля администрации города Анапа, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:434 огорожен по периметру, на участке возведено девятиэтажное с мансардным и цокольным этажом капитальное здание неправильной в плане формы, в котором согласно выпискам из ЕГРП зарегистрировано 70 недостроенных квартир. В 2010 году зарегистрированы договоры долевого строительства с физическими лицами (т. 4, л.д. 122 - 125).

Таким образом, спорный земельный участок находится в фактическом владении ответчиков.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой и применении последствий недействительности в виде возврата земельного участка надлежит отказать, земельный участок находится в фактическом владении ответчиков, суд не находит оснований для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды земельного участка.

Как указано в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

С иском о признании права аренды земельного участка отсутствующим управление не обратилось.

Хотя бы суд и самостоятельно квалифицировал заявленную в иске просьбу указать, что решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права ответчика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:434, как исковое требование о признании права аренды земельного участка отсутствующим, оснований для удовлетворения такого требования у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, подлежащим применению в тех случаях, когда право истца не может быть защищено посредством применения иных исков, соответствующих характеру спорного материального правоотношения и специально предусмотренных для соответствующей спорной ситуации, при этом имеется в виду не субъективная невозможность применения соответствующих исков (например, в связи с пропуском срока исковой давности, наличием у ответчика права на владение земельным участком по иным основаниям), а объективная невозможность, то есть когда нарушение права истца таково, что оно изначально не могло быть устранено применением классических вещно-правовых или обязательственных исков.

В данном случае отказ в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой и применении последствий недействительности в виде возврата земельного участка сам по себе не является основанием для достижения истцом той же цели посредством признания отсутствующим арендного обременения земельного участка. Иск о признании права аренды земельного участка отсутствующим не должен использоваться для обхода норм об исковой давности и реституции, выступая суррогатом указанных исков в тех случаях, когда их применение неэффективно, например, вследствие пропуска срока исковой давности.

Суд также учитывает, что в отношении спорного земельного участка зарегистрированы обременения в виде прав участников долевого строительства, что подтверждается материалами реестрового дела земельного участка (т. 2, л.д. 83 – 203; т. 3, л.д. 1 – 182; т. 4, л.д. 1 – 29), в связи с чем, удовлетворение требований управления, заявленных в настоящем деле, приведет к невозможности реализации прав указанных лиц по соответствующим договорам участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2017 по настоящему делу, отменить с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков