Решение от 19 августа 2019 г. по делу № А27-8658/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-8658/2019
19 августа 2019 года
город Кемерово


Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 года, решение изготовлено в полном объеме 19 августа 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,

при ведении протокола с использованием средств секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307421813100037, ИНН <***>), г. Новокузнецк

к администрации города Новокузнецка (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк

о признании права собственности,

третье лицо: комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк

при участии:

от истца: ФИО3, представитель, доверенность от 18.12.2018,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к администрации города Новокузнецка (с учетом уточнения):

- о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 2321,7 кв.м., по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3;

- о прекращении права собственности на отдельно стоящее нежилое здание, назначение – нежилое, 1 этажное, общей площадью 2194,9 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0207003:06:9034/2:1000/Б по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3, запись регистрации в ЕГРП № 42-42-06/078/2011-182 от 25.06.2011;

- о прекращении права собственности на пристроенное нежилое здание, общей площадью 181,9 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0207003:0023:9034/2:1002/Б1 по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3, запись регистрации в ЕГРП № 42-42-06/078/2011-183 от 25.06.2011.

В обоснование исковых требований, истец указывает, что он без соответствующего разрешения объединил принадлежащие ему на праве собственности отдельно стоящее нежилое здание площадью 2194,9 кв.м. с пристроенным к нему нежилым зданием площадью 181,9 кв.м. в результате чего образовалось новое здание площадью 2321,7 кв.м. Указанное здание находится на земельном участке, предоставленном комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка истцу по договору аренды от 08.05.2019 № 857-02. Поскольку реконструированное здание соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, право собственности на него может быть признано судом как на самовольную постройку (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

От ответчика поступил отзыв (т.2, л.д.55), согласно которому администрация возражает относительно удовлетворения исковых требований, поскольку часть нежилого здания (пристрой площадью 181,9 кв.м.) с указанными на предоставленной топографической съемке координатами 216.15 ориентировочно на 0,3 м. находится за границами земельного участка, 216.56 выходит за пределы земельного участка ориентировочно на 0,5 м. Часть здания с координатами 216.27 находится от границы земельного участка на 0,8 м., с координатами 216.96 – на 0,94 м., а должен быть 1 метр (решение Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 № 1/6).

Из топографической съемки не усматривается, что нежилое здание находится в охранных зонах систем жизнеобеспечения (ЛЭП, водовод и пр.). Нежилое здание расположено в зоне П-3 (зона производственных предприятий IV-V классов опасности).

Администрация ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

От третьего лица отзыв на исковое заявление не поступил.

В судебном заседании 14.08.2019 представитель истца на исковых требованиях настаивал. Возражая на доводы ответчика о том, что здание выходит за пределы земельного участка и не соблюдены отступы от границ земельных участков, указывает, что истцом произведена только внутренняя реконструкция здания, внешние параметры затронуты не были. Реконструированное здание не находится в охранных зонах; решение Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 № 1/6, на которое ссылается ответчик, на момент строительства зданий не действовало. В данном случае произошло смещение конфигурации и границ земельного участка, так как за данный период времени несколько раз изменялись требования к системе координат и ведения кадастрового учета и т.д.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено по существу в отсутствие представителей ответчика и третьего лица на основании частей 1-3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании установлено, что ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.06.2011 № 7414-V02/00002/1101 на праве собственности принадлежит отдельно стоящее нежилое здание (производственный корпус под цех сборки мебели и производства упаковочных материалов), назначение – нежилое, 1 этажное, общей площадью 2194,9 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0207003:06:9034/2:1000/Б, расположенное по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3, запись регистрации в ЕГРП № 42-42-06/078/2011-182 от 25.06.2011 (свидетельство о государственной регистрации права 42 АГ 658694 от 25.06.2011) (т.1, л.д.19,138). Нежилое здание площадью 2194,9 кв.м. было поставлено на кадастровый учет 03.07.2011 с присвоением кадастрового номера 42:30:0207003:117(т.2, л.д.31-32).

Также истцу на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.06.2011 № 7414-V02/00002/1101 на праве собственности принадлежит пристроенное нежилое здание, общей площадью 181,9 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0207003:0023:9034/2:1002/Б1, расположенное по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3, запись регистрации в ЕГРП № 42-42-06/078/2011-183 от 25.06.2011 (свидетельство о государственной регистрации права 42 АГ 658696 от 25.06.2011) (т.1, л.д.139). На кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 42:30:0101001:5138 поставлено 26.12.2013 как нежилое помещение площадью 181,9 кв.м., что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 17.05.2019 (т.2, л.д.31-32).

Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0207003:23 площадью 4140 кв.м., расположенный по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3 был предоставлен истцу под производственную базу на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 28.06.2011 №196-02, который расторгнут на основании соглашения от 08.05.2019 (т.1, л.д.54-57,140-143; т.2, л.д.47), а также на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.05.2019 № 857-02 (т.2, л.д.43-44, 61-62). Указанные договоры аренды были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Кемеровской области.

Рассматриваемые отдельно стоящее нежилое здание и пристроенное нежилое здание (помещение) находятся на принадлежащем истцу на правах аренды земельном участке, что следует, в том числе из кадастрового паспорта земельного участка от 04.03.2010, заключения специалистов ООО «Кузбассэкспертстрой» от 20.03.2019 № 201-03-19, топографической съемки, выполненной ООО «Геоцентр» (т.1, л.д.67-150; т.2, л.д.38-42, 60).

Истец произвел реконструкцию зданий путем их объединения, в результате чего образовалось нежилое здание общей площадью 2321,7 кв.м. что следует, в том числе из технического паспорта нежилого здания (производственный корпус под цех сборки мебели и производства упаковочных материалов) по состоянию на 13.09.2016 (т.1, л.д.20-33).

В выдаче разрешений на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию истцу отказано решением от 25.02.2019 № 1821-17 в связи с отсутствием документов, указанных в части 7 статьи 51 и части 3 статьи 55 ГрК РФ (т.1, л.д.17-18), что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к следующим выводам:

Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновение права собственности. В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости, не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в обход специального законодательства.

Законодатель, допуская исключение из общих правил возведения объектов недвижимости, установил ряд условий, при которых возможно признать право собственности на самовольную постройку.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В результате реконструкции старый объект перестает существовать.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство/реконструкцию, за исключением объектов, перечисленных в части 17 статьи 51 ГрК РФ.

Как усматривается из материалов дела, реконструкция была осуществлена при отсутствии соответствующих разрешений.

Истец обращался к ответчику за получением разрешения одновременно на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, однако ему было оказано в выдаче такого разрешения. При этом, исходя из анализа положений ГрК РФ, выдача указанных разрешений невозможна без предварительного получения разрешения на строительство, которое не может быть получено после окончания строительства.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что реконструированный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0207003:23 площадью 4140 кв.м., расположенный по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанным выше земельным участком в настоящее время истец владеет на правах аренды по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.05.2019 № 857-02 со сроком его действия до 01.05.2029 (т.2, л.д.43-44, 61-62). Земельный участок был предоставлен истцу в аренду, поскольку последний является собственником отдельно стоящего нежилого здания и пристроенного нежилого здания (подпункт 9 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено пунктом 1.1. договоров аренды от 28.06.2011 №196-02 и от 08.05.2019 № 857-02 земельный участок был предоставлен истцу в аренду под производственную базу, разрешенное использование земельного участка в договоре и кадастровом паспорте – под промышленные предприятия (т.1, л.д. 144-146; т.2, л.д. 38-42).

Учитывая содержание представленных документов, при реконструкции объектов истцом не нарушено целевое назначение/разрешенное использование земельного участка. Согласно отзыву администрации и топографической съемке, выполненной топографом ООО «Геоцентр» ФИО4, нежилое здание не находится в охранных зонах.

Из топографической съемки следует и истцом подтверждено, что реконструированное здание (пристрой) находится за границами предоставленного земельного участка на 30 и 50 см. (координаты 216.15, 216.56).

Возражения ответчика, что здание выходит за пределы земельного участка и не соблюдены отступы от границ земельных участков (должен быть 1 метр, фактически – 0,8 и 0,94 метра), в связи с чем, в удовлетворении иска следует отказать, отклоняются судом в связи со следующим.

Истец на основании проекта реконструкции (т.2, л.д.65-78) выполнил строительно-монтажные работы по разборке перегородки, в результате которой два здания были объединены в одно (площадь здания изменилась в результате демонтажа и монтажа перегородок), что следует, в том числе из заключения специалистов ООО «Кузбассэкспертстрой» от 20.03.2019 № 201-03-19 и технических паспортов на здание площадью 2321,7 кв.м. от 13.09.2016, на здание площадью 2194,9 кв.м. и на здание площадью 181,9 кв.м. (т.1, л.д.20-33, 34-45, 46-53). Таким образом, реконструкция здания была произведена лишь внутри здания, внешние параметры здания изменены не были.

Кроме того, следует отметить, что ранее здания принадлежали на праве собственности ФИО5, земельный участок – на праве аренды (с 2000 года – под незавершенный строительством объект; в последующем – под производственное здание/базу) и администрация г. Новокузнецка либо иные органы при строительстве/вводе в эксплуатацию зданий и сдаче земельного участка в аренду возражения относительно несоблюдения границ/отступов зданий по отношению к земельному участку не выдвигали (т.2, л.д.85-93).

В материалах дела отсутствуют сведения, что отклонение от установленных параметров нарушает/может нарушить права и законные интересы третьих лиц.

Незначительное отклонение от предельных параметров, в отсутствие иных нарушений, которые могли бы создать угрозу жизни и здоровью граждан, привести к нарушению прав смежных землепользователей и т.д., не может считаться существенным нарушением градостроительных норм и, как следствие, являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Из заключения специалистов ООО «Кузбассэкспертстрой» от 20.03.2019 № 201-03-19 по обследованию технического состояния объекта после реконструкции, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3 следует, что выполненные работы по реконструкции производственного корпуса под цех сборки мебели и производства упаковочных материалов (нежилое): соответствуют градостроительным нормам и строительным нормам и правилам (в части прочности и устойчивости конструкций), противопожарным нормам; не создают угрозу жизни и здоровью граждан; не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц; возведенная постройка соответствует правилам застройки и землепользования г.Новокузнецка (т.1, л.д.67-150).

Принимая во внимание выводы специалистов ООО «Кузбассэкспертстрой» в заключении от 20.03.2019 № 201-03-19, отсутствие доказательств нарушения истцом при реконструкции градостроительных и строительных норм (не считая незначительные отклонения от предельных параметров), прав и законных интересов третьих лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, то, что реконструированный объект находится на земельном участке, назначение которого предусматривает возможность реконструкции такого нежилого здания (производственный корпус под цех сборки мебели и производства упаковочных материалов) и что единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешительной документации, к получению которой истец принимал меры, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению.

Фактически, после проведенной реконструкции, первоначально существующие объекты перестали существовать, что влечет прекращение на них права собственности (пункт 1 статьи 235 ГК РФ).

Исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 000 руб. относятся на истца, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Иск удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право собственности на нежилое здание (производственный корпус под цех сборки мебели и производства упаковочных материалов), общей площадью 2321,7 кв.м., по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3, расположенное на земельном участке 42:30:0207003:23.

Прекратить права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на

- отдельно стоящее нежилое здание (производственный корпус под цех сборки мебели и производства упаковочных материалов), назначение – нежилое, 1 этажное, общей площадью 2194,9 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0207003:06:9034/2:1000/Б по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3, запись регистрации в ЕГРП № 42-42-06/078/2011-182 от 25.06.2011;

- на пристроенное нежилое здание, общей площадью 181,9 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0207003:0023:9034/2:1002/Б1 по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский р-н, пер. Тушинский, 3, запись регистрации в ЕГРП № 42-42-06/078/2011-183 от 25.06.2011.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 22 787 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 08.04.2019 № 284.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья С.В.Вульферт