Решение от 22 февраля 2019 г. по делу № А65-34781/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-34781/2018

Дата принятия решения – 22 февраля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 15 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при ведении аудиопротоколирования и протокола судебного заседания помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу РТ, <...>, лит.1, общей площадью 716,4 кв.м. по цене 17 197 000 руб. с оплатой в рассрочку в соответствии с графиком платежей в редакции проекта, направленного 20.01.2016г.,

при участии третьих лиц - Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет Муниципального образования города Казань»,

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 8.11.2018 г., ФИО1-лично,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.12.2018 г., после перерыва не явился,

от третьего лица - ФИО3 по доверенности от 20.12.2018 г., после перерыва не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу РТ, <...>, лит.1, общей площадью 716,4 кв.м. по цене 17 197 000 руб. с оплатой в рассрочку в соответствии с графиком платежей в редакции проекта, направленного 20.01.2016г.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее – Комитет) договора аренды №8224-94 от 01.01.2013 индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) арендует объект муниципального нежилого фонда города Казани – нежилые помещения общей площадью 716,4 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>, литер 1 (л.д.11-15).

В порядке реализации Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) истец 07.08.2015 обратился в Комитет с заявлением о намерении приобрести арендуемые нежилые помещения в собственность путем заключения договора купли-продажи (л.д.16).

На основании принятого решения, приказа председателя Комитета от 30.12.2015 № 2568/КЗИО-ПК продать в собственность истца нежилые помещения площадью 716,4 кв.м, в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в адрес истца Комитетом направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани (КЗИО) был заключен муниципальный контракт на оказание услуг по проведению оценки объектов и определена рыночная стоимость отчуждаемых объектов в размере 17 197 000,00 рублей.

30.12.2015г. Председателем КЗИО принят Приказ за №2568/КЗИО-ПК продать в собственность ИП ФИО1 арендуемые им нежилые помещения, на основании которого составлен проект договора купли-продажи, содержащий все существенные условия договора купли-продажи имущества, и 20.01.2016г. был направлен в адрес Истца (оферта).

В свою очередь, указанный проект договора Истцом был изучен и подписан, после чего передан в Комитет земельных и имущественных отношений для заключения.

Из содержания отчета об оценке №124-15-ОТ от 14.12.2015, подготовленного по заказу ответчика, следует, что рыночная стоимость спорного помещения составляет - 17 197 000 руб.

Как следует из переписки сторон, письма истца от 15.04.2016 и письма Комитета от 21.12.2016, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества было приостановлено до изготовления актуальной кадастровой документации на нежилые помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи.

Полагая, что затягивание срока заключения Комитетом договора купли-продажи является необоснованным и противоречит Закону N 159-ФЗ, истец в рамках дела №А65-31156/2016 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 мая 2017 года по делу № А65-31156/2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 в удовлетворении иска к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" отказано.

Отказывая в иске суды исходили из того, что спорные нежилые помещения, в отношении которых заключается договор купли-продажи, на кадастровый учет не поставлены.

Судами по указанному делу было также установлено, что между сторонами нет разногласий в отношении существенных условий договора купли-продажи, в том числе по цене и условиям рассрочки платежа.

Суды пришли к выводу, что иск истцом был заявлен преждевременно. При этом судами было отмечено, что вывод об отказе в иске с учетом существующих в настоящее время обстоятельств дела не препятствует истцу повторно обжаловать действия ответчика после постановки спорных помещений на кадастровый учет, в случае отказа в заключении договора купли-продажи.

06.09.2018г. Ответчик известил Истца о постановке спорного объекта на кадастровый учет.

Учитывая, что основания, явившиеся причиной приостановки заключения договора купли-продажи, отпали, Истец вновь обратился в адрес Ответчика с требованием заключить спорный договор.

Однако, письмом №14287/КЗИО-ИСХ от 29.10.2018г. Ответчик сообщил об истечении срока действия отчета об оценке №124-15-ОТ от 14.12.2015г. и передаче технической документации в оценочную организацию и только после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес Истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых истцом помещений.

Полагая, что стоимость выкупа объекта была определена в отчете об оценке №124-15-ОТ от 14.12.2015, указана в проекте договора и ни одна из сторон договора разногласия по данному условию не выражала, а не заключение договора купли-продажи в течение срока, установленного нормами 159-ФЗ от 22.07.2008г., не влечет необходимости повторной оценки, в том числе по причине истечения его срока, и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 20.02.2007; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют.

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

При этом, истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения в порядке, предусмотренном федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, и настаивает на приватизации объекта.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения, в отношении которых заключается договор купли-продажи, были поставлены на кадастровый учет 13.08.2018. При этом площадь и иные физические характеристики спорного помещения не изменились по сравнению с теми, что существовали на момент обращения истца о выкупе помещений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что отчет об оценке №124-15-ОТ от 14.12.2015, на основании которого была определена рыночная стоимость выкупаемого имущества, соответствует критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ.

Более того, рыночная стоимость, которая была определена этим отчетом, была принята в качестве выкупной стоимости самим ответчиком, направившем соответствующий проект договора купли-продажи истцу.

При этом судом принимается во внимание, что ответчиком при рассмотрении дела № А65-31156/2016 каких-либо разногласий в отношении существенных условий договора купли-продажи, в том числе по цене и условиям рассрочки платежа не заявлялось, а единственным препятствием для заключения договора являлось отсутствие государственного кадастрового учета, который должен был быть произведен самим ответчиком, принимавшем решение о продаже в собственность истцу арендуемых им нежилые помещения. То есть указанное обстоятельство (длительное незаключение договора купли-продажи) не было вызвано поведением истца.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по цене 17 197 000 руб., которая была определена в отчете об оценке №124-15-ОТ от 14.12.2015 и в проекте направленного истцу договора, с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Обязать Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу РТ, <...>, лит.1, общей площадью 716,4 кв.м. по цене 17 197 000 руб. с оплатой в рассрочку в соответствии с графиком платежей в редакции проекта, направленного 20.01.2016г.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья К.П. Андреев