Решение от 22 декабря 2024 г. по делу № А55-20612/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


23 декабря 2024 года

Дело №

А55-20612/2024


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Хмелева С.П.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галимовой А.Д.,

рассмотрев в судебном заседании 12 декабря 2024 года дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная Компания ДомАС"  ИНН <***>, 443079, г. Самара, Самарская область, пр. Георгия Димитрова д. 8

к  Главе городского округа Самара ИНН <***>, 443010, г. Самара, Самарская область, ул. Куйбышева д. 137

о признании недействительным решения


при участии в заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 18.08.2023,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 19.11.2024,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная Компания ДомАС" (далее – истец) обратилось  в арбитражный суд Самарской области с иском к Главе городского округа Самара (далее – ответчик), в котором просит признать недействительным решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора № 534 от 04.12.2015 года о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара от 04.12.2015 года, оформленное Уведомлением от 25.01.2024.

Определением суда от 27.06.2024 исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная Компания ДомАС" от  25 июня 2024 года  № А55-20612/2024 принято, возбуждено производство по делу.

Определением суда от 28.08.2024 признано дело № А55-20612/2024 подготовленным к судебному разбирательству.

Представитель истца требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным письменно.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

Как усматривается из материалов дела, 04.12.2015 между ООО «ИСК ДомАС» («Инвестор») и Главой городского округа Самара был заключен Договор №534 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара.

В соответствии с п. 1.1 договора инвестор обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара - вторая сторона договора РЗТ - «глава» обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств инвестором.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора - 10 (десять) лет. При этом, срок выполнения первого этапа, в который входит разработка и утверждение ППТ и ПМТ, график поэтапного освоения территорий, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по ППТ и утверждение проекта, расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу - 5 (пять) лет (п. 3.1 Договора).

В соответствии с пунктом 5.5 договора Глава вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, письменно предупредив Инвестора за один месяц до дня расторжения, в том числе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Обществом обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1 – 4.1.6 договора.

Обществом посредством почтового отправления было получено по почте уведомление от 25.01.2024 №1/109 о расторжении Договора №534 от 04.12.2015 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, в одностороннем порядке по истечении одного месяца со дня получения настоящего письма.

Основанием для расторжения договора послужило ненадлежащее исполнение ООО «ИСК ДомАС» обязательств, предусмотренных п. 4.1.3 Договора №534.

Согласно п. 4.1.3 договора инвестор / истец обязан в течение 5 лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В обоснование исковых требований истец указывает, что в нарушение п. 4.3.2 договора Главой администрации города Самары не исполнено обязательство по принятию решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены такие дома (в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов).

Также истец указывает, что Главой администрации города Самары не исполнены обязательства по п. 3.1.2 договора, согласно которому глава администрации обязан предъявить требование о сносе многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, к собственникам таких помещений. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, принятие решение об изъятии для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда. С учетом изложенного, односторонний отказ от договора является односторонней сделкой, прекращающей обязательство во внесудебном порядке, и в этой связи к одностороннему отказу возможно применить правила ГК РФ о недействительности сделок.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (далее - Положение N 47) определен порядок признания домов аварийными.

Пунктом 34 Положения N 47 предусмотрено, что основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

При этом инициирование процедуры оценки многоквартирного дома на предмет аварийности в соответствии с пунктом 42 Положения N 47 носит заявительный характер.

Так, в соответствии с данным пунктом комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.08.2019 N 1082, либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1 статьи 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены статьями 85 - 86, 89 ЖК РФ.

С учетом указанных норм, выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Выполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения у собственников, поставлены в зависимость от исполнения Администрацией встречных обязательств по принятию указанных правовых актов.

Исходя из своей цели договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления, принятием решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

С учетом изложенного, фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано истцом ранее совершения Администрацией следующих последовательных действий: направление Администрацией собственникам требований о сносе или реконструкции, по истечение 6-месячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечение 3 месяцев с момента направления соглашений, обращение в суд с иском о принудительном изъятии.

В обоснование настоящего иска, истец положил фактически те же обстоятельства, что и указанные в деле № А55-19874/2021.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальными судебными актами по делу А55-19874/2021 установлено, что Исполнение Инвестором пункта 4.1.3 Договора РЗТ о создании либо приобретении и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, п. 4.1.4 об уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки под ними, в течение 5 лет со дня заключения договора, не могло быть исполнено также ввиду неисполнения Главой г.о. Самара п. 3.1.2, 4.3.2 Договора РЗТ об обязанности предъявить требования о сносе домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, принятии решения об изъятии для муниципальных нужд таких жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых они расположены. Решение должно быть принято в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов.

ООО ИСК "ДомАС" не было уведомлено о принятии таких решений, предъявлении требований собственникам, жильцам и необходимости предоставить жилые помещения или возмещение. Доказательств исполнения Главой г.о. Самара указанных выше обязанностей не представлено.

Таким образом,  в рамках рассмотрения указанного дела суды пришли к выводу, что расселение граждан, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, и отношении которой принято решение о развитии не произведено не по вине истца, в связи с чем, нельзя признать истца просрочившим исполнение договора, что в свою очередь влечет незаконное расторжение ответчиком рассматриваемого договора.

Из поведения истца следует, что он намерен исполнять обязательства по договору, принимает для этого меры и ожидает такого же поведения от ответчика.

Следует отметить, что, исходя из своей цели договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления, принятием решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В соответствии с п. 4.3.2 Договора Главой не приняты  решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены эти дома (в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов).

Доказательства того, что администрацией требования о сносе или реконструкции домов, признанных аварийными, собственникам жилых помещений в аварийных домах направлены истцу не представлены. Следовательно, течение шестимесячного срока (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ), после которого можно принять решение об изъятии, на данный момент не началось.

Необходимо отметить, что нарушение Главой г.о.Самара условий договора в данной части подтверждается в том числе и делами А55-29013/2020, А55-8498/2020, в рамках которых инвестор обращался в суд с заявлениям и просил признать незаконным бездействие главы г.о. Самара, администрации г.о. Самара по неисполнению взятых на себя обязательств в рамках заключенного договора от 04.12.2015г. №534.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика не оспаривала установленный вышеназванным решением суда по делу А55-19874/2021 факт того, что расселение муниципальных квартир в жилом доме по проспекту Кирова 165А в г. Самаре действительно произведено Главой г.о. Самара самостоятельно, минуя процедуру передачи в муниципальную собственность инвестором квартир для расселения, пояснила, что исполнение пункта 4.1.3. договора инвестором допускается как путем предоставления в муниципальную собственность жилых помещений для переселения, так и путем выплаты денежной компенсации, в случае если таковые помещения были приобретены главой самостоятельно.

Между тем, с требованием об уплате стоимости приобретенных жилых помещений для расселения граждан отселяемых из муниципальных квартир в отношении иных домом (помимо жилого дома 165а по пр. Кирова в г. Самаре) Глава г.о.Самара до настоящего времени к инвестору не обращался.  Доказательств обращения к инвестору с данным требованием в материалы дела не предоставлено. Представителем ответчика даны устные пояснения, из которых так же следует, что требование об уплате стоимости приобретенных жилых помещений для расселения граждан в отношении иных домов (помимо жилого дома 165а по пр. Кирова в г. Самаре) Главой г.о.Самара до настоящего времени инвестору предъявлено не было.

Более того, судом установлено и не оспаривается сторонами, что расселение граждан из жилых помещений в рамках исполнения обязательств по договору осуществляется на основании согласованного графика.

Так, указанным графиком установлено, что расселению подлежат жилые помещения в жилых домах, входящих в границы расселяемого квартала в следующие сроки: 1. проспект Кирова 165а – 2 квартал 2021 года; 2. проспект Кирова 165, 163 – 4 квартал 2022 года; 3. проспект Кирова 167, 169, 171а, ул. Каховская, 46 – 2 квартал 2023 года; 4. ул. Свободы 142, 144, ул. Каховская 38, 40, 40а, 42, 44 – 2 квартал 2024 года; 5. проспект Кирова 171, 173, ул. ФИО3 117, ул. Каховская 36, 50, ФИО3, 119, проспект Кирова 161, ул. Свободы 140, ул. Каховская, 48 – 1-4 кварталы 2025 года.

Обязательства Инвестора по расселению жилого дома, указанного в пункте 1 исполнены, что подтверждено документально и не оспаривается сторонами.  Срок расселения жилых домов указанных в пункте 4 приходится на тот период, когда заключенный между сторонами договор прекратил свое действие в виду одностороннего отказа со стороной главы в 2021 году. Срок расселения жилых домов указанных в пункте 5 ещё не наступил.

Как уже указывалось выше, требований о необходимости выплаты денежной компенсации за расселяемые муниципальные квартиры в домах, указанных в пунктах 2 и 3 главой в адрес инвестора не направлялось. Постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений расположенного на нем многоквартирного дома по адресу пр. Кирова 165, принято администрацией лишь 10.07.2024 года, многоквартирного дома по адресу пр. Кирова 163 – 13.07.2023 года, постановлений в отношении других домов в материалы дела не предоставлено. Равно как и не предоставлено в материалы дела доказательств направления собственникам жилых помещений требования о сносе жилых домов.

Исполнение обществом обязательств по спорному договору находится в прямой зависимости от своевременного принятия администрацией решений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, без которых процедура выселения граждан (как из муниципального жилья, так и жилья, принадлежащего гражданам на праве частной собственности) не может быть инициирована, в силу закона. А так же в прямой зависимости от предъявления главой требования инвестору о необходимости выплаты денежной компенсации за самостоятельно расселенные органом муниципальной власти жилые помещения.

С учетом изложенного, фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано истцом ранее совершения Администрацией следующих последовательных действий: направление Администрацией собственникам требований о сносе или реконструкции, по истечение 6-месячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечение 3 месяцев с момента направления соглашений, обращение в суд с иском о принудительном изъятии.

При указанных обстоятельствах, суд оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 110,167-171,176,259  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора №534 от 04.12.2015 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, оформленное уведомлением от 25.01.2024 года № 1/109.

Взыскать с Главы городского округа Самара ИНН <***> в пользу Общества с ограниченной ответственностью Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания "ДомАС" ИНН <***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, в течение месяца с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
С.П. Хмелев