Постановление от 19 февраля 2019 г. по делу № А59-3347/2018

/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-73/2019
19 февраля 2019 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.


Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.


при участии:


от ООО «Гитол»: Гинзбург А.Д., единственный участник (решение от 28.04.2018 № 1)


от других участвующих в деле лиц: представители не явились


рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гитол»


на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018


по делу № А59-3347/2018 Арбитражного суда Сахалинской области


дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Логинова Е.С., в апелляционном суде судьи Еремеева О.Ю., Гончарова А.В., Солохина Т.А.


По заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гитол»


к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска


третье лицо: Департамент землепользования города Южно-Сахалинска


о признании незаконным решения об отказе выдаче разрешения на строительство объекта и о возложении обязанности выдать разрешение на строительство объекта

Общество с ограниченной ответственностью «Гитол» (ОГРН 1086501004534, ИНН 6501195376, адрес (место нахождения): 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, 40-1; далее – ООО «Гитол», общество) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН 1176501003007, ИНН 6501290887, адрес (место нахождения): 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32-202; далее – Департамент), изложенного в письме от 14.05.2018 № 3979-026/05, об отказе выдаче разрешения на строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 2-я очередь строительства – Многоквартирный дом корпус «А» и Многоквартирный дом корпус «Б»» на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0406001:428, расположенном в южной части города Южно-Сахалинска по западной стороне проспекта Мира, а также о возложении на Департамент обязанности в десятидневный срок с даты принятия судом решения выдать обществу испрашиваемое разрешение на строительство указанного объекта.


К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.


Решением суда от 06.08.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.


Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 названное решение от 06.08.2018 изменено и из его мотивировочной части исключены выводы о незаконности оспариваемого отказа Департамента в выдаче разрешения на строительство.


В кассационной жалобе и дополнениях к ней ООО «Гитол» выражает несогласие с принятым по делу апелляционным постановлением и просит его отменить, оставить в силе ранее принятое судом первой инстанции решение.


По мнению заявителя жалобы, апелляционным судом неправильно применена статья 35 Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением Городского собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4 (далее – ПЗЗ № № 744/44-13-4), и не принято во внимание, что при первоначальном предоставлении в 2012 году в аренду спорного земельного участка его вид разрешенного использования позволял осуществить строительство на этом участке многоквартирных домов, поэтому последующее изменение территориальной зоны не должно ограничивать права общества. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на наличие нового договора аренды от 25.07.2018 № 01983/18, заключенного во исполнение судебных актов по делу № А59-3129/216 и позволяющего завершить строительство группы многоквартирных домов.


Департамент в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемое апелляционное постановление без изменения как законное и обоснованное. При этом полагает, что общество обладает правом закончить строительство только имеющегося на спорном участке объекта, а возведение новых жилых домов, разрешение на строительство которых обществу ранее не выдавалось, в настоящее время на спорном участке невозможно.


От третьего лица отзыв на кассационную жалобу не поступил.


В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.


Ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.


Проверив законность обжалуемого апелляционного постановления (которым изменено принятое по делу решение) с учетом доводов поданной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для его отмены или изменения отсутствуют.


Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, первоначально на основании проведенного аукциона между Департаментом (арендодатель) и ООО «ДВ «Новый Материк» (арендатор) был заключен договор от 30.10.2006 № 9254, по условиям которого арендатору во временное пользование передавался земельный участок общей площадью 155 728 кв.м с кадастровым номером 65:01:04 06 001:0024, категория земель «земли поселений», расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, южная часть города в границах: с севера р. Зима, с востока – пр. Мира, с юга – граница отвода ООО «Бриллиант», с запада – ул. Ленина, для целей осуществления малоэтажной застройки повышенной плотности, состоящей из одно-двухквартирных блокированных 2-4 этажных домов в сочетании с многоквартирными 4 этажными секционными домами и объектами обслуживания.


Впоследствии на основании постановления Мэра города Южно-Сахалинска от 12.02.2010 № 251 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:04 06 001:0024 на комплексное освоение в целях жилищного строительства.


Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 21.09.2011 № 1730 утвержден проект планировки, проект межевания территории в южной части города Южно-Сахалинска в границах: р. Зима – пр. Мира – граница отвода ООО «Бриллиант» – ул. Ленина, в результате чего данная территория дифференцирована на следующие зоны планируемого размещения объектов капитального строительства: многоэтажной жилой застройки; учебно-образовательного назначения; объектов инженерного назначения.


Далее распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 31.10.2012 № 1812-р осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 65:01:04 06 001:0024 на девять самостоятельных участков, в том числе участок с кадастровым номером 65:01:0406001:357, площадью 44 662 кв.м, категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства».


Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:357 передан в пользование ООО «ДВ «Новый Материк» (арендатор) по заключенному с Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) договору аренды от 31.10.2012 № 01983 для использования в целях для комплексного освоения и жилищного строительства на срок с 31.10.2012 по 30.10.2015.


Все права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.10.2012 № 01983 в результате последовательных уступок перешли от ООО «ДВ «Новый Материк» сначала к ЗАО «Топливная компания», затем к ООО «ТехИнвест» и далее к ООО «Гитол» (соглашение от 14.04.2015).


При этом на момент образования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:357 он располагался в двух территориальных зонах: учебно-образовательной (ОД-4) и многоэтажной жилой застройки (Ж-1). В связи с этим распоряжением Департамента от 26.12.2014 № 1798-р осуществлено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0406001:357, 65:01:0406001:363, 65:01:0406001:362, 65:01:0406001:359, 65:01:0406001:355, 65:01:0406001:358, 65:01:0406001:360, 65:01:0406001:356, в результате чего был образован и поставлен на кадастровый учетом (15.01.2015) новый земельный участок с номером 65:01:0406001:428 площадью 44 662 кв.м, полностью расположенный в учебно-образовательной территориальной зоне (ОД-4).

Соглашением от 28.07.2015 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 30.10.2012 № 01983 и определили в качестве предмета аренды земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 площадью 44 662 кв.м из земель категории «земли населенных пунктов», местоположение: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Ленина, юго-западнее участка с кадастровым номером 65:01:0406001:33, целевое использование «для комплексного освоения в целях жилищного строительства».


После этого обществу выдан градостроительный план от 08.09.2015 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428, которым также подтверждается факт расположения данного участка в учебно-образовательной территориальной зоне (ОД-4).


Согласно выданному обществу разрешению на строительство от 03.11.2015 № 65-64701000-05695-2015 (сроком действия до 03.01.2017) на данном участке подлежал возведению объект «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 1-я очередь – школа для одаренных детей на 25 мест, площадью застройки 150 кв.м».


За обществом в публичный реестр 05.04.2016 внесена запись о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 150 кв.м, степенью готовности 20%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0406001:428.


При этом, несмотря на указание в качестве целевого назначения спорного земельного участка «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», соответствующий договор о комплексном освоении территории ни с одним из арендаторов, включая ООО «Гитол», не заключался.


После истечения срока действия договора аренды земельного участка от 31.10.2012 № 01983 и разрешения на строительство от 03.11.2015 № 65-64701000-05695-2015 общество обратилось в Департамент с заявлением от 10.05.2018 с просьбой выдать разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0406001:428 объекта «Группа многоквартирных жилых домов с центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 2-я очередь – Многоквартирный дом корпус «А» и Многоквартирный дом корпус «Б»».


Рассмотрев поступившее от общества обращение и приложенные им документы, Департамент письмом от 14.05.2018 № 3979-026/15 отказал в выдаче разрешения на строительство многоквартирных домов на спорном участке, поскольку действующая территориальная зона не предусматривает строительства на этом участке подобных объектов.


Полагая, что принятое Департаментом решение об отказе в выдаче разрешения на строительство противоречит закону, нарушает права и экономические интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.


Изменяя принятое по делу решение суда первой инстанции и исключая из его мотивировочной части выводы о незаконности оспариваемого отказа Департамента, апелляционный суд основывался на разъяснениях пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» и правомерно руководствовался следующим.


Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент обращения общества в Департамент) уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче такого разрешения при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.


Проанализировав все фактические обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд признал, что в данном случае у Департамента имелись предусмотренные указанной нормой права основания для отказа в выдаче обществу испрашиваемого им разрешения на строительство, поскольку согласно градостроительному плану на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 возведение на нем многоквартирных домов будет противоречить основным видам разрешенного использования территориальной зоны ОД-4 (пункт 51 ПЗЗ № № 744/44-13-4) и нарушать основной принцип использования земли по целевому назначению (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 и подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ).


Указанные выводы апелляционного суда о соответствии оспариваемого отказа Департамента требованиям действующего земельного и градостроительного законодательства, послужившие основанием для изменения решения суда первой инстанции, признаются судом округа законными и обоснованными.


Обществом не опровергнут факт расположения спорного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428 в границах территориальной зоны ОД-4.


При этом апелляционным судом рассмотрены и отклонены как безосновательные доводы общества о том, что оно вправе использовать спорный участок для возведения на нем многоквартирных домов, поскольку такое право было изначально предусмотрено договором аренды от 30.10.2012 № 01983 с учетом расположения участка в двух территориальных зонах, в том числе в зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1).


В данном случае, выданное обществу в 2015 году разрешение на строительство № 65-64701000-05695-2015 допускало возведение на спорном участке объекта первой очереди – школы для одаренных детей на 25 мест, что согласуется с ПЗЗ № № 744/44-13-4 и градостроительным планом земельного участка от 08.09.2015 № RU65302000006468.


При этом до истечения срока действия (30.10.2015) первоначального договора аренды земельного участка от 31.10.2012 № 01983 разрешение на строительство на этом участке многоквартирных домов никому из арендаторов не выдавалось.


Общество ошибочно связывает возможность строительства многоквартирных домов на спорном участке с фактом заключения нового договора аренды от 25.07.2018 № 01983/18, поскольку данный договор заключен в соответствии с нормами пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставляющими право собственнику (застройщику) однократно получить в аренду без проведения торгов земельный участок для окончания возведения расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства.


Поэтому, как правильно указанно апелляционным судом, приведенные выше нормы права разрешают обществу завершить начатое строительство школы, но не позволяют возвести на спорном участке новые объекты (жилые дома), разрешение на строительство которых ранее не выдавалось.


Ссылки заявителя жалобы на результаты рассмотрения спора по делу № А59-3129/2016, во исполнение решения по которому с обществом заключен новый договор аренды от 25.07.2018 № 01983/18, выводов апелляционного суда по настоящему делу не опровергают. Так, предметом спора по названному делу являлась исключительно проверка законности отказа уполномоченного органа в предоставлении обществу земельного участка для окончания возведения расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства, тогда как в рамках данного дела апелляционным судом исследовались иные вопросы, связанные с наличием (отсутствием) оснований для выдачи обществу разрешения на строительство новых объектов.


Суд округа также не может согласиться с позицией заявителя жалобы о неправильном применении апелляционным судом статьи 35 ПЗЗ № 744/44-13-4. В данном случае спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 образован 15.01.2015 и стал предметом договора аренды 28.07.2015, то есть после введения в действие указанных Правил, поэтому апелляционный суд обоснованно руководствовался ими при рассмотрении настоящего спора.


Утверждение общества о длящемся характере арендных правоотношений (начиная с 2012 года) не учитывает объективных изменений, которые претерпел первоначальный участок в результате его раздела и последующего перераспределения, в том числе для целей исключения имевшегося наложения на две территориальные зоны, что является недопустимым. При этом окончательно сформированный участок, арендуемый обществом, полностью расположен в территориальной зоне ОД-4, в границах которой возведение жилых домов невозможно.


В целом приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки апелляционного суда и получили должную правовую оценку. Само по себе несогласие заявителя с выводами суда, основанными на результатах оценки фактических обстоятельств спора и имеющихся в деле доказательств, не может служить основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.


Нормы материального права применены апелляционным судом верно, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом также не допущено.


С учетом изложенного обжалуемое апелляционное постановление отмене, а кассационная жалоба ООО «Гитол» – удовлетворению, не подлежат.


Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа



ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу № А59-3347/2018 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья С.И. Гребенщиков


Судьи С.Н. Новикова


В.А. Гребенщикова