Решение от 6 марта 2023 г. по делу № А11-3823/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-3823/2022
г. Владимир
6 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.02.2023.

Полный текст решения изготовлен 06.03.2023.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600005, <...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "А-Мега" (600000, <...>, этаж 1, помещение 16; ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Владимира (600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении заключить договор аренды земельного участка; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "ТАСС" (600000, <...>); ФИО2 (г.Владимир), ФИО3 (г.Владимир), Управление муниципальным имуществом г.Владимира (<...>); Инспекция по охране объектов культурного наследия Владимирской области (600022, <...>); при участии: от истца ФИО4- по доверенности от 14.10.2022 (сроком действия на 2 года), ФИО5- по доверенности от 12.05.2021, от ответчика ФИО6- по доверенности от 30.12.2021 (сроком действия до 30.12.2023), от УМИ г.Владимира ФИО7- по доверенности от 10.01.2022 № 26-01/1 (сроком действия до 31.12.2022), от иных третьих лиц не явились (в судебном заседании 20.02.2023 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час.30 мин. 27.02.2023), установил.

Общество с ограниченной ответственностью "А-Мега" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Владимира об обязании заключить договор аренды земельного участка с условиями в части порядка расчета величины арендной платы на основании коэффициента 1,58, предусмотренного пунктом 9.3 Таблицы ставок от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленных для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир – приложения к решению Владимирского городского Совета народных депутатов от 19.03.2008 № 57 "О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", что составит годовой размер арендной платы 111 564 руб.08 коп., в квартал – 27 891 руб.02 коп.

В обоснование своего требования истец сослался на статьи 443, 445, 446, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 5, 35, 36, 40, 45.1, 53 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Закон Владимирской области от 08.10.1999 № 44-ОЗ «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения», решение Владимирского городского Совета народных депутатов от 19.03.2008 № 57 "О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" и пояснил, что договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 33:22:0320013:5, на котором расположено арендуемое им по договору аренды от 19.03.2019 № 6479 нежилое помещение, не заключен; ответчик направил в его адрес проект соглашения о присоединении к действующему договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М, заключенному с ООО "ТАСС", который был возвращен истцом с протоколом разногласий, предложенные изменения были отклонены ответчиком.

По мнению истца, предложенная ответчиком к применению при расчете арендной платы ставка от кадастровой стоимости земельного участка, равная 5,75 (пункт 4.7 Таблицы ставок от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленных для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир) не соответствует фактическому использованию земельного участка, которому соответствует ставка 1,58 (пункт 9.3 таблицы). Также пояснил, что ставка от кадастровой стоимости, равная 5,75, не может быть применена и к последующим правоотношениям после проведения восстановительных работ в помещениях, поскольку деятельность истца по эксплуатации арендуемых помещений будет сопряжена с "сохранением объекта культурного наследия" и "хозяйственной деятельностью, обеспечивающей познавательный туризм" (также пункт 9.3 таблицы).

Истец полагает, что собственник спорного земельного участка обязан изменить вид его разрешенного использования на тот вид, который соответствует фактическому нахождению земельного участка в составе территории объекта археологического наследия регионального значения «Культурный слой древнего Владимира, XII-XVII вв.».

Ответчик в отзыве на исковое заявление с требованием истца не согласился, указав, что направленный истцом протокол разногласий в части размера арендной платы не подписан со стороны ответчика; вопрос о размере арендной платы являлся предметом судебного рассмотрения (дело № А11-11162/2020). Также указал, что вид разрешенного использования спорного земельного участка «под общественную застройку» установлен до введения в действие Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412; по мнению ответчика, существующий вид разрешенного использования наиболее соответствует группе видов разрешенного использования с кодами 4.0-4.10 (предпринимательство, объекты торговли, общественное питание, гостиничное обслуживание и пр.) и не соответствует группе видов разрешенного использования с кодами 9.0-9.3 (охрана природных территорий, курортная деятельность, историко-культурная деятельность и пр.).

Пояснил, что льготная арендная плата, предусмотренная при аренде нежилого помещения, установлена в соответствии с пунктами 1,5, 2.3 Методики расчета арендной платы за нежилые помещения, являющейся приложением к Положению о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Владимира, в качестве компенсации затрат на проведение реконструкции, модернизации или капитального ремонта арендуемых помещений, так как уже изначально установлена необходимость проведения таких работ.

По мнению ответчика, основания для применения при расчете арендной платы за земельный участок ставки от кадастровой стоимости земельного участка по виду разрешенного использования «историко-культурная деятельность» отсутствуют как на период фактического использования земельного участка для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, так и на период использования земельного участка для эксплуатации гостиницы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ТАСС", ФИО2, ФИО3, Управление муниципальным имуществом г.Владимира, Инспекция по охране объектов культурного наследия Владимирской области.

УМИ г.Владимира в пояснениях по иску указало, что спорные нежилые помещения являются муниципальной собственностью и переданы ООО «А-Мега» для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим использованием для размещения гостиницы; годовая арендная плата с 19.03.2019 до завершения работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренных актом технического состояния от 16.10.2017 № 94-Р, установлена в виде льготной арендной платы в размере 1 руб.; до настоящего времени работы по сохранению объекта культурного наследия не завершены; при формировании цены годовой арендной платы на 2019 год, использованной при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды, применялся коэффициент 0,1 – коэффициент льготной арендной платы за объект культурного наследия в неудовлетворительном состоянии.

Иные третьи лица заключений по иску не представили.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между УМИ г.Владимира (арендодатель) и ООО "А-Мега" (арендатор) 19.03.2019 был заключен договор № 6479 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 974,2 кв.м, расположенные в подвале, на первом, втором и третьем этажах здания по адресу: <...>, являющегося объектом культурного наследия регионального значения "Дом, в котором в 1941-1042 гг. находился штаб Владимирского Стрелкового батальона, в 1942-1947 гг. – штаб стрелкового полка", к.XVIII – н.XIX в, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия и находящимся в неудовлетворительном состоянии, а именно:

- нежилое помещение I площадью 48,9 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:28 (помещения №№ 2, 2а, 2б по плану подавала здания),

- нежилое помещение площадью 925,3 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:29 (помещения №№ 15, 16, 16а, 17 по плану первого этажа здания; №№ 1-4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 7а, 8-23 по плану второго этажа здания; №№ 1-12, 12а, 12б, 13-34 по плану третьего этажа здания); общая площадь всего здания составляет 1 476,5 кв.м; указанные нежилые помещения передаются арендатору для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим использованием для размещения гостиницы (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен с 19.03.2019 по 18.03.2044 (пункт 1.3 договора).

В пункте 2.13.14 договора стороны согласовали обязанность арендатора самостоятельно и за свой счет выполнять требования к сохранению, содержанию и использованию нежилых помещений, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 № 73 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", охранным обязательством собственника или иного законного владельца, утвержденным приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области от 29.10.2015 № 363-01-05, являющимся приложением № 3 к договору, и акта технического состояния объекта культурного наследия от 06.10.2017 № 94-Р (приложение № 4 к договору).

В пункте 2.3.14 стороны согласовали срок и перечень работ по сохранению объекта культурного наследия.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы на 2019 год устанавливается на основании протокола аукциона и составляет 522 718 руб.36 коп. (без НДС); арендная плата по договору не включает плату за пользование земельным участком. Размер годовой арендной платы по договору за период с даты заключения договора аренды до завершения работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренных актом технического состояния от 06.10.2017 № 94-Р, составляет 1 руб.; после выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия арендатор оплачивает арендную плату в размере, определенном пунктом 3.1 договора аренды с учетом ее пересмотра в порядке, установленном пунктом 3.4 договора (пункты 3.2, 3.3 договора).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.03.2019.

Спорные нежилые помещения находятся в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 33:22:032013:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, общей площадью 974 кв.м, по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, между администрацией г.Владимира (арендодатель) и ООО "ТАСС" (арендатор) 25.09.2020 заключен договор аренды земельного участка № 17184М, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется передать во владение и пользование арендаторам земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:22:032013:5, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <...> границах, указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости, а арендаторы обязуются выплачивать в размере, условиях и в порядке, предусмотренных договором, арендную плату; цель использования (разрешенное использование по документу): содержание административно-управленческих помещений.

В пункте 3.1 договора отражено, что он действует по 24.09.2069 и вступает в силу с момента его заключения.

Согласно пункту 5.1 договора в случае, если здание, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных зданиях, сооружении принадлежат нескольким лицам либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам, размер арендной платы устанавливается пропорционально занимаемой площади каждого из арендаторов в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве частной собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения), и составляет на момент заключения договора 6 577,27 руб. в квартал; при этом ООО "ТАСС" уплачивает 6 577 руб.27 коп. в квартал за 62 кв.м

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2020.

Как пояснил ответчик, 31.08.2021 ООО "А-Мега" обратилось в Управление земельными ресурсами администрации г.Владимира с заявлением об оформлении документов на земельный участок, в связи с чем ответчиком было подготовлено соглашение от 31.08.2021 о присоединении к договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М с приложением расчета арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком (приложения к соглашению).

ООО "А-Мега" направило в адрес администрации г.Владимир протокол разногласий к соглашению от 31.08.2021, следующего содержания:

№ п/п

редакция арендодателя

редакция арендатора

примечания


1.

пункт 3 соглашения:

"3.Арендная плата устанавливается с 31.08.2021 пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) и составляет 101 502 руб.12 коп. в квартал за 640 кв.м"

пункт 3 соглашения:

"3.Арендная плата устанавливается с 31.08.2021 пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) и составляет 27 891 руб.02 коп. в квартал за 640 кв.м"

При расчете арендной платы принят коэффициент 1,58, предусмотренный п.27 решения СНД г.Владимира № 57


2.

пункт 4 соглашения:

"4.Арендатор обязан уплатить первый подлежащий к оплате платеж арендной платы в размере 101 502 руб.12 коп., определенном условиями договора, не позднее 30 календарных дней с момента подписания соглашения. Далее арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа последнего месяца квартала"

пункт 4 соглашения:

"4.Арендатор обязан уплатить первый подлежащий к оплате платеж арендной платы в размере 27 891 руб.02 коп., определенном условиями договора, не позднее 30 календарных дней с момента подписания соглашения. Далее арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа последнего месяца квартала"



3.

пункт 4 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 5,75"


пункт 4 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 1,58"



4.

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"7.Размер арендной платы в год руб. 406 008,49"

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"7.Размер арендной платы в год руб. 111 564,08"



5.

пункт 10 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

34201.80

101502.12



пункт 10 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

9398,06

27891.02



6.

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"8.Размер арендной платы в квартал руб. 101502.12"

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"8.Размер арендной платы в квартал руб. 27891.02"



7.

пункт 4 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 5,75"

пункт 4 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 1,58"



8.

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в год руб. 406008.49"

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в год руб. 111564.08"



9.

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в квартал руб. 27891.02"

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в квартал руб. 27891.02"



10.

пункт 10 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

67300.32

67300.32



пункт 10 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

18492.96

18492.96



Письмом от 14.01.2022 № 27-10/210 администрация г.Владимира отказала истцу в согласовании протокола разногласий к договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М.

Полагая, что ответчик неправомерно отказывается заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М в предложенной им редакции, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за использование спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности, носит регулируемый характер.

В соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Владимирской области, утвержденным постановлением Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области", годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка с применением ставки от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающей вид разрешенного использования земель, устанавливаемой органом местного самоуправления в виде конкретного значения из утвержденного диапазона, и коэффициента, учитывающего размер уровня инфляции на очередной финансовый год.

Решением Совета народных депутатов г.Владимира от 19.03.2008 № 57 "О взимании арендной платы на территории г.Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающие виды разрешенного использования земель, установленные для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир".

В подразделе 4.1 «Деловое управление» раздела 4 «Предпринимательство» приложения к указанному решению имеется пункт 4.7, которым установлена ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель "Гостиничное обслуживание", описание вида разрешенного использования земельного участка "Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них", равная 5,75. Данная ставка применена ответчиком при расчете арендной платы в соглашении.

Истец просит применить ставку от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающую вид разрешенного использования земель "Историко-культурная деятельность", описание вида разрешенного использования земельного участка "Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм", равную 1,58 (пункт 9.3 «Историко-культурная деятельность» раздела 9 «Деятельность по особой охране и изучению природы»).

Исходя из принципа экономической обоснованности, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", расчет регулируемой арендной платы должен учитывать доходность земельного участка и осуществляться на основании тех видов деятельности, которые ведутся на земельном участке.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 33:22:032013:5 относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование: под общественную застройку. Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 33:22-8.269 "Территория достопримечательного места "Исторический центр города Владимира" 990 г. (г.Владимир)", а также входит в границы зоны с особыми условиями использования территории объекта археологического наследия регионального значения "Культурный слой древнего Владимира, XII-XVII вв".

Действительно, вид разрешенного использования земельного участка «под общественную застройку» не соответствует Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Спорный земельный участок отнесен к зоне «Общественно-деловые зоны», зона О1 «Зона делового, общественного и коммерческого назначения» (Правила землепользования и застройки МО город Владимир, утвержденные решением Совета народных депутатов города Владимира от 31.10.2011 № 183), предусматривающей как вид разрешенного использования 9.3 «Историко-культурная деятельность», так и 4.7 «Гостиничное обслуживание».

В указанных Правилах также отражено, что с целью сохранения историко-культурного наследия исторического поселения федерального значения параметры территориальной зоны О1, предусмотренные в границах достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира", а также в его зонах охраны должны соответствовать режимам использования земель и градостроительным регламентам Р-1, Р-2, Р-3, Р-4, Р-5, Р-6, Р-7, Р-8, Р-9, Р-10, установленным постановлением Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 "Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира", режимов земель и градостроительных регламентов в границах данных зон, а также особым режимам и регламентам зон охраны объектов культурного наследия федерального значения "Золотые ворота, 1164 г.", "Дмитриевский собор, 1197 г.", "Успенский собор с колокольней, 1158 - 1194 гг." (памятников ЮНЕСКО), утвержденным приказами Минкультуры России от 01.03.2017 № 231, от 30.01.2017 № 73, от 27.07.2017 № 1254, а также в границах зон охраны объектов культурного наследия регионального значения "Здание Земской управы нач. XX в." (постановление Губернатора Владимирской области от 29.10.2010 № 1168), "Здание Дворянской богадельни, с 1920 г. - первая детская больница города Владимира" (постановление Губернатора Владимирской области от 29.10.2010 № 1169), "Здание больницы общества "Красный Крест, 1914 г." (постановление Губернатора Владимирской области от 29.10.2010 № 1170), "Дом жилой, кон. XIX в." (постановление Губернатора Владимирской области от 29.10.2010 № 1171).

В силу части 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Исходя из указанной нормы, приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором представляет собой выявление в классификаторе и установление земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, приведение вида разрешенного использования в соответствие с классификатором не должно рассматриваться как изменение вида разрешенного использования участка.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка «под общественную застройку» не противоречит виду разрешенного использования 4.7 «Гостиничное обслуживание» с учетом необходимости соблюдения режима использования земель и градостроительных регламентов.

Вид разрешенного использования 9.3 «Историко-культурная деятельность» с учетом описания данного вида «Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм» не совпадает с фактической деятельностью как действующих арендаторов спорного земельного участка (доказательств осуществления ими деятельности по сохранению и изучению объектов культурного наследия истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено), так и с фактической деятельностью истца – работы по сохранению объекта культурного наследия (фактически – восстановительные и ремонтные работы в помещениях) с последующим использованием арендованных помещений для размещения гостиницы.

В силу части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Довод истца, касающийся необходимости установления льготной арендной платы за земельный участок в связи с установлением льготной арендной платы за помещения отклоняется судом.

Как следует из материалов дела, пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 19.03.2019 № 6479, заключенного между истцом и УМИ г.Владимира, установлен размер годовой арендной платы на 2019 год 522 718 руб.36 коп.; также установлено, что размер годовой арендной платы в период с даты заключения договора аренды до завершения работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренных актом технического состоянию от 06.10.2017 № 94-Р, составляет 1 руб.; после выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия арендатор оплачивает арендную плату в размере, определенном пунктом 3.1 договора, с учетом ее пересмотра в порядке, установленном пунктом 3.4 договора.

Пунктом 3.4.14 договора аренды от 06.10.2017 № 94-Р установлено, что арендатор обязан провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок до 24.12.2020. Представитель УМИ г.Владимира пояснил, что данные работы не завершены до настоящего времени, в связи с чем до настоящего времени применяется льготный размер арендной платы.

Вместе с тем, как следует из договора аренды от 19.03.2019 № 6479, нежилые помещения переданы истцу для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим использованием для размещения гостиницы, то есть предпринимательская деятельность истца направлена на устройство и размещение в помещениях гостиницы, а не на организацию деятельности по сохранению и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), хозяйственной деятельности, являющейся историческим промыслом или ремеслом или обеспечивающей познавательный туризм.

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2002 № 170 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Владимира, которым предусмотрена Методика расчета арендной платы за нежилые помещения.

Согласно пункту 2.3 Методики при передаче в аренду муниципальных неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в установленном порядке признанных находящимися в неудовлетворительном состоянии, на срок до 49 лет устанавливается льготная арендная плата.

Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора при условии включения в договор аренды положений, предусматривающих:

- проведение арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий 2 лет со дня передачи его в аренду;

- отказ арендатора от права требования возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора аренды.

Льготная арендная плата рассчитывается по формуле, установленной пунктом 2.1 Методики, с применением коэффициента 0,1.

На период проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренный договором аренды, льготная арендная плата устанавливается в размере 1 руб. в год за один объект культурного наследия.

Таким образом, законодательно предусмотрено применение льготного размера арендной платы при передаче в аренду муниципальных неиспользуемых объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии при условии проведения арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия и отказа от права требования возмещения стоимости неотделимых улучшений. Каких-либо аналогичных условий для расчета размера арендной платы при использовании земельного участка, в том числе, находящегося в пределах объекта культурного наследия, действующим законодательством не предусмотрено.

Льготный размер арендной платы при проведении арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия и отказе от права требования возмещения стоимости неотделимых улучшений включает в себя компенсацию всех возможных затрат арендатора.

С учетом изложенных обстоятельств, исходя из условий договора аренды помещений от 06.10.2017 № 94-Р, фактически сложившихся взаимоотношений между истцом и ответчиком, суд полагает необходимым урегулировать разногласия по соглашению о присоединении в редакции, предложенной ответчиком:

1.

пункт 3 соглашения:

"3.Арендная плата устанавливается с 31.08.2021 пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) и составляет 101 502 руб.12 коп. в квартал за 640 кв.м"


2.

пункт 4 соглашения:

"4.Арендатор обязан уплатить первый подлежащий к оплате платеж арендной платы в размере 101 502 руб.12 коп., определенном условиями договора, не позднее 30 календарных дней с момента подписания соглашения. Далее арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа последнего месяца квартала"


3.

пункт 4 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 5,75"



4.

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"7.Размер арендной платы в год руб. 406 008,49"


5.

пункт 10 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

34201.80

101502.12



6.

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"8.Размер арендной платы в квартал руб. 101502.12"


7.

пункт 4 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 5,75"


8.

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в год руб. 406008.49"


9.

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в квартал руб. 27891.02"


10.

пункт 10 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

67300.32

67300.32



В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М в отношении земельного участка с кадастровым номером: 33:22:032013:5, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 3, 4 соглашения, пункты 4, 7, 8, 10 приложения к соглашению «Размер арендной платы», пункты 4, 7, 8, 10 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"в редакции администрации г.Владимира, а именно:

1.

пункт 3 соглашения:

"3.Арендная плата устанавливается с 31.08.2021 пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) и составляет 101 502 руб.12 коп. в квартал за 640 кв.м"


2.

пункт 4 соглашения:

"4.Арендатор обязан уплатить первый подлежащий к оплате платеж арендной платы в размере 101 502 руб.12 коп., определенном условиями договора, не позднее 30 календарных дней с момента подписания соглашения. Далее арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа последнего месяца квартала"


3.

пункт 4 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 5,75"



4.

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"7.Размер арендной платы в год руб. 406 008,49"


5.

пункт 10 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

34201.80

101502.12



6.

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет арендной платы"

"8.Размер арендной платы в квартал руб. 101502.12"


7.

пункт 4 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"4.Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (п.4.7 приложения к решению СНД г.Владимира от 19.03.2008 № 57) 5,75"


8.

пункт 7 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в год руб. 406008.49"


9.

пункт 8 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"7.Размер арендной платы в квартал руб. 27891.02"


10.

пункт 10 приложения к соглашению "Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5"

"10.Поквартальная плата аренды земельного участка за 2021 год составит:

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал


0.00

0.00

67300.32

67300.32



Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.В.Романова