Решение от 7 февраля 2019 г. по делу № А46-20135/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-20135/2018
08 февраля 2019 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 5 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 8 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Омской области в интересах Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области в лице Совета Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области к Администрации Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),  обществу с ограниченной ответственностью «Память ФИО1.» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными подпункта 1 пункта 3.1, подпункта 2 пункта 4.1, пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 30.08.2016 № 16/2016, заключенного между Администрацией Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Память ФИО1.»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, предъявлено служебное удостоверение,

от ответчиков – не явились,                      

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Омской области (далее – прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области в лице Совета Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области с исковым заявлением к Администрации Татарского сельского поселения (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Память ФИО1.» (далее - ООО «Память ФИО1.») о признании недействительным подпункта 1 пункта 3.1, подпункта 2 пункта 4.1, пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 30.08.206 № 16/2016.

Прокурор в судебном заседании требование поддержал.

Ответчики, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, против требований прокурора возражений не представили.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Память ФИО1.» (арендатор) 30.08.2016 заключен договор № 16/2016 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок, местоположение которого: Омская область, Черлакский район, с/п Татарское, относящийся к категории земель для сельскохозяйственного назначения, площадью 813 000 кв.м., в границах, указанных на кадастровом паспорте участка, в соответствии с приложением № 5 к названному договору. Кадастровый номер участка: 55:31:091701:28. Разрешенное использование участка: для сельскохозяйственного использования.

По условиям п. 8.1 договора земельный участок передается в аренду сроком на 49 лет с 30.08.2016 по 30.08.2065.

В подпункте 1 пункта 3.1 договора предусмотрено право арендатора передать арендованный участок в субаренду в пределах срока действия договора с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 2 пункта 4.1 договора арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном законодательством, в случае однократного нарушения арендатором условий настоящего договора.

В пункте 6.2 сторонами согласовано, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в следующих случаях:

1) невнесения арендной платы в срок, установленный в п. 2.3 настоящего договора;

2) использования Участка не в соответствии с его целевым назначением.

Доказательством нецелевого использования участка арендатором является акт обследования участка, составленный в результате проверки земельного участка арендодателем с участием специалистов муниципального земельного контроля администрации Черлакского городского поселения;

3) не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, по целевому назначению в течение срока действия договора, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ);

6) невыполнения арендатором п. 3.2 настоящего договора.

Полагая, что отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Обращаясь в Арбитражный суд Омской области в интересах Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области в лице Совета Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области, прокурор указал на недействительность подпункта  1 пункта 3.1, подпункта 2 пункта 4.1, пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 30.08.2016 № 16/2016, заключенного между администрацией Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Память ФИО1.».

Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Ч. 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Указанными положениями договора предусмотрено право арендатора передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменного согласия арендодателя.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с ч. 3 ст. 3 ЗК РФ, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков регулируется положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ и частями  5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ.

По положениям п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает: арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (ч. 6).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (ч. 9).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении п.п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из п. 18 приводимого постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключённого после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, подпункт 1 п. 3.1 договора аренды земельного участка от 30.08.2016 № 16/2016, запрещающий арендатору сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

Подпунктом  2 п. 4.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном законодательством, в случае однократного нарушения арендатором условий настоящего договора.

Также в п. 6.2 сторонами согласованы случаи одностороннего расторжения договора.

Ст. 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

По положениям ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Условия договора о его расторжении при несущественных нарушениях, как установлено подпунктом 2 пункта 4.1 и пунктом 6.2 договора, являются ничтожными.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Ст. 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Условия пп. 1 п. 3.1, пп. 2 п. 4.1, п. 6.2 договора № 16/2016 аренды земельного участка, заключенного ответчиками 30.08.2016, противоречат п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ соответствующие условия являются ничтожными.

При таких обстоятельствах исковые требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                РЕШИЛ:

Исковые требования заместителя прокурора Омской области удовлетворить.

Признать недействительными подпункт 1 пункта 3.1, подпункт 2 пункта 4.1, пункт 6.2 договора аренды земельного участка от 30.08.2016 № 16/2016, заключенного между администрацией Татарского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Память ФИО1.».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                            В.И. Чернышев