Решение от 14 марта 2019 г. по делу № А06-12323/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-12323/2018
г. Астрахань
14 марта 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 06 марта 2019 года;

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2019 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи Гущиной Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО ПКФ "ИНВЕСТСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (ОГРН <***>; ИНН <***>) о взыскании ущерба в сумме 536.472 руб.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, по доверенности от 09.01.2019 года,

от ответчика: ФИО3, по доверенности №34 от 14.08.2018,

ООО ПКФ "ИНВЕСТСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" о взыскании ущерба в сумме 536.472 руб.

В судебном заседании, начатом 05 марта 2019 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 06 марта.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

Представитель истца возражает.

Ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к предъявленным требованиям судом отклоняется, как не соответствующее фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, возникает у арендатора после прекращения договора (статья 623 Гражданского Кодекса).

Поскольку право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения договора, срок исковой давности по этому требованию начинает течь с момента окончания договора аренды, в период которого были произведены улучшения, независимо от того, что после окончания этого договора арендатор продолжал пользоваться имуществом на основании других договоров аренды. Момент отказа арендодателя от возмещения стоимости улучшений не имеет значения для исчисления исковой давности.

Поскольку договор аренды был расторгнут 19.03.2018 года, следовательно, срок исковой давности обращения с заявленными требованиями, не истек.

Представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил отказать.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, выслушав доводы представителя ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов арбитражного дела, ООО «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» согласно соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора от 26.05.2006 года по договору аренды от 28.02.2000 года № 7143 в период с 28.02.2000 г. по 19.03.2018 года являлось арендатором нежилого помещения, в городе Астрахани, расположенного на 1,2 этажах (полуподвале, подвале) в кирпичном доме №7 по ул. Бабушкина НО ЖЭК № 1 в Кировском районе с общей площадью 380 кв.м.

Согласно дополнительного соглашения от 27.03.2007 года к договору аренды №7143 от 28.02.2000 года были произведены уточнения пункта 1 в части площади с 380 кв.м. на 330,8 кв.м.

На основании договора аренды №7143 от 28.02.2000 года Саратовская государственная академия права получала на праве аренды вышеуказанное нежилое помещение от Комитета по управлению имуществом г. Астрахани.

Истец в период пользования арендуемым нежилым помещением письмом за № 156 от 26.09.2014г. обратился в управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» за получением разрешения па проведение ремонтных работ в apeндуемом помещении.

Согласно ответу от 25.11.2014г. за № 30-10-02-4314/14 Управление возражений против проведения ремонтных работ не имело.

В рамках договора аренды ООО «ПКФ «Инвестстрой» выполнило работы, которые являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, а именно: ремонт оконных проемов и замена оконных блоков.

Стоимость неотделимых улучшений подтверждается локальным сметным расчетом, отчетом об оценке от 26.12.2014г. № 225-14 и составляет 536 472 руб.

Ремонтные работы проводились своими усилиями и за собственный счет истца.

В свою очередь, договор аренды № 7143 от 28.02.2000г. был расторгнут 19.03.2018 года, в связи с выкупом Обществом арендуемого помещения и приобретением последнего в собственность (договор купли-продажи недвижимости № 497/ПП от 19.03.2018г.).

Кроме того, истцом были направлены соответствующие письма в адрес Управления о количестве и стоимости осуществленных улучшений, их оценке, и предложении их оплаты либо зачета в погашение арендной платы (исх. письма от 21.01.2015 г. за №7, от 20.01.2017 г. за №18-1, от 10.11.2014 г. б/н).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.01.2018 г. по делу №А06-3847/2017 определено, что при рассмотрении спора между Обществом и Управлением о понуждении к заключению договора купли-продажи вышеуказанного помещения, при определении стоимости выкупного имущества сумма затрат не была учтена, также этот вопрос не был решён и при зачёте арендных платежей, следовательно у Общества образовались убытки в размере стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Вместе с тем, полномочия арендодателя и собственника данного помещения по вышеуказанному договору аренды на момент расторжения договора являлось Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань».

С целью соблюдения досудебного порядка, истцом была направлена претензия в адрес ответчика (претензия №308 от 12.09.2018 г. ) с требованием к Управлению возместить затраченные на капитальный ремонт арендуемого помещения денежные средства в сумме 536 472 руб. в течении 30 календарных дней с момента получения претензии.

Однако, истцом был получен ответ от Управления от 03.10.2018 г. №30-10-02-8359/18 о невозможности оплаты и зачета произведенных неотделимых улучшений, в связи с расторжением договора аренды.

Поскольку требования, изложенные в претензии, не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании решения Арбитражного суда Астраханской области от 10.01.2018 г. по делу №А06-3847/2017, суд обязал Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» заключить договор купли-продажи арендованного имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань. ул. Бабушкина, 7 литер А, помещение №1 общей площадью 330,8 кв.м., расположенное на 1, 2 этаже.

Договор аренды № 7143 от 28.02.2000г. был расторгнут 19.03.2018 года, в связи с выкупом Обществом арендуемого помещения и приобретением последнего в собственность (договор купли-продажи недвижимости № 497/ПП от 19.03.2018г.).

Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 8 Информационного письма от 29.12.2001 № 65, после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае, когда он произвёл их за счёт собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке № 225-14, согласно которого рыночная стоимость выполненных работ в отношении арендуемого нежилого здания расположенного по адресу: <...> «а» по состоянию на 02.12.2014 года, с учетом округления и НДС 18 %, составляет 536 472 руб.

Руководствуясь статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом принимается в качестве надлежащего доказательства по делу отчет об оценке № 225-14.

Ответчиком отчет об оценке не оспорен, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Тот факт, что неотделимые улучшения были произведены с согласия ответчика подтверждается письмом, представленным в материалы дела от 25.11.2014г. за № 30-10-02-4314/14, согласно которого Управление муниципального имущества города Астрахани не возражает против проведения ремонтных работ (л.д. 149).

Кроме того, истцом в адрес ответчика были направлены также отчет о стоимости, локальный сметный расчет № 1 на выполнение ремонтных работ, ведомость объемов работ.

В материалы дела представлены справка о стоимости выполненных работ от 12.12.2014 года, акт о приемке выполненных работ за декабрь 2014 года от 12.12.2014 года.

Судом не может быть принят довод ответчика, что истцом произведены неотделимые улучшения в помещении, которое в настоящее время принадлежит ему на праве собственности, поскольку на момент выполнения работ, помещение находилось у истца на праве аренды и при выкупе данного помещения его стоимость определялась с учетом произведенного неотделимого улучшения.

На основании изложенного, судом установлено, что при рассмотрении спора между Обществом и Управлением о понуждении к заключению договора купли-продажи вышеуказанного помещения, при определении стоимости выкупного имущества сумма затрат не была учтена, также этот вопрос не был решён и при зачёте арендных платежей, следовательно у Общества образовались убытки в размере стоимости произведенных неотделимых улучшений.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона, доказанность задолженности ответчика перед истцом, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость улучшений арендованного имущества в размере 536 472,00 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Муниципального образования «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счет средств казны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» стоимсть улучшений арендованного имущества в размере 536 472,00 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 729,00 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Т.С. Гущина