Решение от 13 февраля 2019 г. по делу № А56-15248/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15248/2018
13 февраля 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» (адрес: Россия, 119261, <...>, этаж 1, комната 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: <***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, дом 1, литера Б, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

о признании незаконным решения,

при участии

- от заявителя: представитель не явился, извещен,

- от заинтересованного лица: представитель ФИО2, по доверенности от 26.12.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 18.10.2017 № 101905, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения – части помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) площадью 214 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001290:2243 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1290:1:2:9), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А, цокольный этаж, и обязании совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Определением от 26.04.2018 суд приостановил производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-75242/2017.

Протокольным определением от 05.02.2019 суд возобновил производство по делу.

В настоящее судебное заседание надлежащим образом извещенное Общество своего представителя не направило.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения заявления.

Заслушав пояснения представителя Комитета, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

16.08.2001 между Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 10-А153147 аренды, по условиям которого Обществу была предоставлена в аренду часть помещения 2Н площадью 340,6 кв.м, цокольный этаж, кадастровый номер 78:31:0001290:2243 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1290:1:2:9), а именно части помещения 1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16 площадью 214 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 19, литера А.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность заявитель 11.09.2017 обратился в Комитет.

Письмом № 101905-32 от 18.10.2017 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, указав на отсутствие оснований приватизации части нежилого помещения, а также на прекращение действия договора ввиду одностороннего отказа Комитета на основании уведомления от 23.06.2017 № 65049-32.

Ссылаясь на незаконность принятого Комитетом решения, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; обязаны принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом установлено, что в рамках дела № А56-75242/2017 рассматривались требования Общества о признании незаконным решения Комитета, выраженного в письме № 61155-32 от 14.06.2017, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения 4Н площадью 209,7 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001290:2247 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1290:1:2:2), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А, 2 этаж, и обязании Комитета совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемого помещения, а также о признании незаконным решения Комитета от 14.06.2017 № 61098-32 об отказе Обществу в реализации преимущественного права на приобретение помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16), площадью 214 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001290:2243, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А, цокольный этаж.

При рассмотрении дела № А56-75242/2017 судом были установлены обстоятельства отсутствия в настоящее время части помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) в том виде, в котором эта часть изначально была предоставлена Обществу. При этом суд пришел к выводу о недобросовестности Общества, выразившейся в осуществлении самовольных перепланировок.

Суд сослался на технический паспорт на помещение 2Н по состоянию на 15.10.2014, из которого следовало, что в результате перепланировки и наличия внутреннего сообщения ранее учтенные помещения 2Н, 4Н переформированы в помещение 2Н, помещение 24Н. Суммарная площадь уменьшилась и составила 543,7 кв.м. Документация, подтверждающая правомерность выполнения перепланировки, не представлена. Совокупные наружные границы остались в границах ранее учтенных помещений 2Н, 4Н.

Кроме того, согласно заключению специалиста от 25.08.2017 № 15220-О-ИГ-Э-Н, имеющемуся в материалах дела № А56-75242/2017, в результате капитального ремонта здания фактически существуют два отдельных помещения – 2Н и 24Н. Помещение 2Н образовано из части помещения 2Н (часть помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) площадью 214 кв.м на цокольном этаже и помещения 4Н, расположенного на втором этаже, имеющего выделенный кадастровый номер. Помещение 24Н расположено на цокольном этаже здания. Помещения имеют отдельные входы, разделены. В 2012 году в здании проведен капитальный ремонт и выполнена перепланировка за счет объединения помещения 4 и помещения 2 цокольного этажа (помещение 2Н) с устройством лестницы междуэтажной для посетителей. Также в помещении 2Н (цокольный этаж, помещение 6) дополнительно устроен эвакуационный выход во двор. При капитальном ремонте и после переименования помещений установлено, что помещение 24Н образовано из части помещения 2Н (помещения №№ 9-14). Наружные границы помещений в результате капитального ремонта и переноса перегородок не изменились, вход в помещение не изменился, суммарная площадь уменьшилась по данным технического паспорта на 0,4 кв.м, с наибольшей вероятностью за счет ошибки в измерениях. В договоры аренды эта часть помещения не входит. В результате выполненного капитального ремонта помещение 4Н объединено с частью помещения 2Н (помещения 1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16). Наружные границы помещения 4Н не изменились, наружные границы части помещения 2Н (помещения 1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) также не изменились. Суммарная площадь образованного помещения 2Н уменьшилась на 2,4 кв.м по сравнению с площадью, указанной в договорах аренды, и составила 421,3 кв.м.

В настоящем деле Общество просит признать незаконным отказ Комитета в выкупе части помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) площадью 214 кв.м, являющейся предметом договора аренды.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, реализация субъективного права на выкуп арендованной части помещения невозможна до формирования на основе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости, то есть до определения в установленном порядке границ арендуемого помещения и постановки его на кадастровый учет.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).

В деле № А56-75242/2017, имеющем преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, судом установлено, что часть помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) арендуемой площадью 214 кв.м, предоставленная по договору аренды, на момент предоставления в аренду Обществу не была сформирована в качестве самостоятельного помещения, при этом до формирования этого помещения в качестве обособленного (а не части, как это предусмотрено в договоре) заявитель не имел бы права на выкуп помещения.

Формирование помещения с целью последующего выкупа в отсутствие волеизъявления собственника нельзя признать добросовестным поведением.

Принимая во внимание фактическое отсутствие в настоящее время предоставленной в аренду части помещения в границах, определенных в договоре, учитывая факт самовольной, в отсутствие согласия собственника, перепланировки, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы Комитета о пропуске Обществом трехмесячного срока для обращения в суд, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, не подтверждаются материалами дела. С учетом дат получения Обществом оспариваемых отказов и дат обращения в суд (исходя из почтового штемпеля), Общество своевременно обратилось в суд.

С учетом изложенного суд полагает, что на момент рассмотрения дела заявителем не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых, в соответствии со статьей 198 АПК РФ, необходимо для признания действий (бездействий) государственных органов незаконными, а именно несоответствие принятого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких условиях заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные заявителем расходы остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.