Решение от 21 сентября 2017 г. по делу № А26-1814/2017

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-1814/2017
г. Петрозаводск
21 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2017 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Михайлова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к Обществу с ограниченной ответственностью "Этажи"

о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,

третьи лица – Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок,

ФИО1,

при участии представителей:

истца – ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 19.12.2016 года,

ответчика – ФИО3, полномочия подтверждены доверенностью от 01.09.2016 года,

от третьих лиц – не явились,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Этажи" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 81005 от 19.11.2015 года и освобождении земельного участка путем его передачи по акту приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда. В обоснование иска указано на положения статей 309, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды земельного участка от 19.11.2015 года № 81005

Определениями суда от 10.03.2017 года и от 25.07.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (далее – Комитет) и ФИО1, являющаяся одним из участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, возводимого силами ООО «Этажи», на спорном земельном участке (договор участия в долевом строительстве жилого дома № 36/8-50 от 25.01.2017 года).

В отзыве на иск ответчик с требованиями не согласился, указав следующее: участок предоставлен для целей строительства многоквартирного жилого дома; 03.11.2016 года обществом получено разрешение на строительство, до получения разрешения на строительство обществом осуществлены и оплачены проектные работы, проведена экспертиза проекта; с декабря 2017 года заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке договоры участия в долевом строительстве с физическими и иными лицами; на земельном участке ведутся строительные работы; расторжение договора аренды приведет к нарушению прав дольщиков.

Комитет в отзыве на иск, поддержав позицию истца, указал, что Администрация является надлежащим истцом по делу.

Третьи лица с учетом положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в суд не обеспечили.

С учетом мнения представителей сторон суд рассматривает дело по существу в отсутствие представителей третьих лиц в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика представил доказательства частичного погашения задолженности по арендной плате и ходатайствовал об отложении судебного разбирательства в целях принятия мер к мирному урегулированию спора.

Представитель Администрации возражал.

Рассмотрев ходатайство представителя ответчика об отложении судебного разбирательства, суд не усматривает оснований для его удовлетворения. Представленные копии дополнительных документов приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что ответчик погашает задолженность по арендной плате частичными платежами. Представитель истца не отрицал факт ведения строительства многоквартирного дома на спорном земельном участке.

Представитель ответчика требования не признал по доводам, изложенным в отзыве. Дополнительно пояснил, что на спорном земельном участке ведутся активные строительные работы (построен цоколь и несколько этажей многоквартирного жилого дома), заключены договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами, получена разрешительная документация. Указал, что общество предпринимает меры к погашению образовавшейся задолженности по арендной плате.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 19.11.2015 года между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании результатов аукциона (протокол № 2 от 15.10.2015 года) заключен договор № 81005 аренды земельного участка, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 10:01:0130144:9, общей площадью 2 332 кв. м., расположенный в г. Петрозаводске в районе ул. Машезерской согласно кадастровому паспорту (Приложение № 1) для строительства многоэтажного жилого дома (далее – договор). Во исполнение договора истец передал ответчику земельный участок по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы составляет 6 993 300 руб. в год, 19 159,7260 руб. – ежедневно.

Ответчик принял на себя обязательство вносить арендную плату ежемесячно, не позднее пятого числа каждого текущего месяца (пункт 2.2 договора).

Срок действия договора установлен равным 10 годам с даты государственной регистрации договора (пункт 7 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.12.2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.04.2016 и отвечает требованиям пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из представленной в материалы дела проектной декларации следует: разрешение на строительство № 10 RU 10301000-280-2016 выдано Администрацией 03.11.2016 года, положительное заключение государственной экспертизы № 77-2-1-3-0268-16 получено 08.09.2016 года.

Пунктом 6.4.3 договора определено, что арендодатель в соответствии с действующим законодательством имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за два месяца по истечении установленного срока проведения платежа.

В соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 года № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» с 01.01.2016 года Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок как орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Республики Карелия, осуществляет полномочия органов местного самоуправления Республики Карелия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей, Комитет письмом от 10.11.2016 года уведомил общество о расторжении договора аренды, направив для подписания проект дополнительного соглашения.

Поскольку общество в добровольном порядке не освободило земельный участок, дополнительное соглашение не подписало, допускало просрочку внесения арендных платежей, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив правовые позиции сторон и третьих лиц по существу спора, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец передал ответчику на основании заключенного договора в пользование за плату земельный участок для целей строительства многоквартирного жилого дома.

Ответчик со своей стороны допускает просрочки по внесению арендных платежей, что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Карелия от 31.08.2016 года по делу № А26-4900/2016, от 07.03.2014 года № А26-10717/2016 года и наличием текущей задолженности.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 года № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником земельного участка, своевременно приступить к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, может являться время необходимое для освоения земельного участка.

Суд учитывает следующие обстоятельства: срок для целевого использования участка, исходя из пункта 7 договора, составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора (02.12.2015 года); ответчику 03.11.2016 года выдано разрешение на строительство № 10 RU 10301000-280-2016, осуществлено кредитование, обществом заключены для целей строительства договоры долевого участия в строительстве с гражданами и иными лицами.

Из представленных в дело фотоматериалов и акта обследования земельного участка от 10.07.2017 года следует, что на земельном участке ведутся строительные работы, установлен фундамент, возведены стены первого этажа, частично смонтировано перекрытие 1 этажа, на участке размещен строительный кран, подсобные помещения, по периметру установлено ограждение.

В судебном заседании 14.09.2017 года представитель ответчика пояснил, что с июля 2017 года по настоящее время возведено еще несколько этажей многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона № 214).

Таким образом, в данном случае установлено обременение земельного участка правами участников долевого строительства. Расторжение договора аренды земельного участка в данном случае приведет к нарушению прав иных лиц – участников долевого строительства.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений суд приходит к выводу о необоснованности требований истца, в связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по госпошлине за рассмотрение искового заявления в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца. Учитывая, что истец освобожден от уплаты госпошлины, оснований для ее взыскания не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска Администрации Петрозаводского городского округа отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья


Михайлова А.В.