Решение от 20 декабря 2022 г. по делу № А55-34121/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД CАМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б», тел. (846)207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



20 декабря 2022 года

Дело №

А55-34121/2021


Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 20 декабря 2022 года


Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Шабанова А.Н.


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 и помощником судьи Каримовой Ю.Я.


рассмотрев в судебном заседании дело по иску


по иску Администрации городского округа Тольятти

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сигма»

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Общества с ограниченной ответственностью «Мега Авто»

об освобождении и возврате земельного участка


и дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сигма»,

к Администрации городского округа Тольятти


о признании незаконным отказ от договора


при участии в заседании


от администрации – не участвовал, извещен;

от общества – не участвовал, извещен;

от третьего лица – не участвовал, извещен;

установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Сигма» об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301145:26 общей площадью 912,0 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, за свой счет и своими силами в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу и передать (вернуть) их по акту приема-передачи Администрации городского округа Тольятти. В случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно, в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу, предоставить Администрации городского округа Тольятти право за свой счет осуществить освобождение земельных участков с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика.

Определением суда от 18.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Мега Авто». Ходатайство ответчика о привлечении Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Самарской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора отставлено без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на исковое заявление не представило.

Определением суда от 25.03.2022 дело № А55-7788/2022 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сигма» к Администрация городского округа Тольятти о признании незаконным одностороннего отказа Администрации городского округа Тольятти от договора аренды №58 от 20.04.2001 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, заключенного между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью «Сигма», объединено с делом № А55-34121/2021.

Определением суда от 05.07.2022 по ходатайству Общества с ограниченной ответственностью «Сигма» производства по делу по делу № А55-34121/2021 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А55-4470/2022, рассматриваемого Арбитражным судом Самарской области.

От Общества с ограниченной ответственностью «Сигма» поступило ходатайство о возобновлении производства по делу, где указано, что постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 по делу № А55-4470/2022 решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2022 оставлено без изменения.

Определением суда от 28.09.2022 производство по делу возобновлено.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 06.12.2022 до 13.12.2022 до 15час. 45мин. (10-11.12.2022 выходные дни). Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Центрального района г. Тольятти и ООО «АТЛАНТИС» был заключен договор аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г., по которому в аренду ООО «АТЛАНТИС» передан земельный участок общей площадью 912,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>. для размещения и эксплуатация стоянки товарных автомобилей. Договор аренды №58 заключен на срок с 05.04.2001г. по 04.04.2002г.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г. ни одна из сторон договора не заявила о его прекращении. ООО «АТЛАНТИС» продолжало пользоваться земельным участком и своевременно оплачивало арендную плату, соответственно договор аренды №58 от 20.04.2001г., что свидетельствует о возобновлении договора в порядке ч.2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.

Письмом №31-05/4284/06 от 17.10.2006г., в ответ на обращение ООО «АТЛАНТИС», Мэрия городского округа Тольятти так же подтвердила возобновление договора аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г. на неопределенный срок на тех же условия.

Впоследствии ООО «АТЛАНТИС» обратилось в Мэрию городского округа Тольятти с заявлением о даче согласия на перевод прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г. на ООО «СИГМА».

Необходимость совершения перенайма по договору аренды №58 обусловлена тем, что между ООО «АТЛАНТИС» и ООО «СИГМА» были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, по которым ООО «СИГМА» приобрело в собственность три земельных участка (кадастровый номер 63:09:0301145:935, 1110,00 кв.м.; кадастровый номер 63:09:0301145:934, 1626,00 кв.м.; кадастровый номер 63:09:0301145:0113, 1 253,00 кв.м.) с расположенными на них объектами недвижимого имущества. Два из трех перечисленных земельных участков (кадастровые номера 63:09:0301145:935 и 63:09:0301145:0113) являются смежными по отношению к спорному земельному участку (кадастровый номер 63:09:0301145:26) и имеют с ним общие границы. Для расширения производственно-хозяйственной деятельности ООО «СИГМА» потребовалось увеличение общей площади земельных участков, в связи с чем были проведены мероприятия по перенайму в отношении спорного земельного участка.

Письмом №2106/51 от 26.05.2008г. Мэрия городского округа Тольятти дала свое согласие на передачу прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка №58 от 20.04.20001г. от ООО «АТЛАНТИС» к ООО «СИГМА».

Учитывая наличие письменного согласия Мэрии городского округа Тольятти, 27.05.2008г. между ООО «АТЛАНТИС» и ООО «СИГМА» заключен договор перенайма в отношении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г. Таким образом, с 27.05.2008г. арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1 является ООО «СИГМА».

Затем, между ООО «Сигма» и Администрацией г.о. Тольятти были заключены дополнительные соглашения к договору аренды №58 изменяющих его условия:

09.06.2010г. было подписано дополнительное соглашение договору аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г/ между Мэрией городского округа Тольятти и ООО «СИГМА»;

18.11.2020г. было подписано дополнительное соглашение договору аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г между Администрацией городского округа Тольятти и ООО «СИГМА».

28.07.2020г. ООО «СИГМА» обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило предоставить информацию об учете договора перенайма от 27.05.2008г. по договору аренды земельного участка №58 от 20.04.2001г. по земельному участку с кадастровым номером 63:09:0301145:26, а также подтвердить отсутствие задолженности по платежам за землю.

Письмом №8525/5.2 от 25.11.2020г., в ответ на обращение ООО «СИГМА», Администрация городского округа Тольятти сообщила, что информация о договоре перенайма к договору аренды №58 от 20.04.2001г. земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26 учтена в системе Администрации, на основании чего ООО «СИГМА» является ответственным арендатором. Указанным письмом в адрес ООО «СИГМА» направлено дополнительное соглашение от 18.11.2020г. к договору аренды земельного участка №58, которое было подписано и со стороны Администрации, и со стороны ООО «СИГМА».

20.05.2021г. Администрация направила в адрес ООО «СИГМА» письмо, в котором потребовала от ООО «СИГМА» земельный участок, указав, что ООО «СИГМА» не имеет права аренды в отношении данного земельного участка, и что регистрационная запись об обременении земельного участка арендой в ЕГРН погашена.

03.06.2021г. ООО «СИГМА» направило в Администрацию письмо, в котором поставило под сомнение законность действий Администрации и законность ее выводов в отношении спорного земельного участка и действительности договора аренды №58.

01.07.2021г. Администрация повторно направила в адрес ООО «СИГМА» требование об освобождении спорного земельного участка, ссылаясь на основания, изложенные в требовании от 20.05.2021г.

09.07.2021г. в адрес ООО «СИГМА» поступила претензия от ООО «МЕГА АВТО». В претензии сообщалось о том, что 28.04.2021г. проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1. Победителем аукциона признано ООО «МЕГА АВТО». 12.05.2021г. между Администрацией и ООО «МЕГА АВТО» заключен договор аренды №4164 земельного участка и участок передан ООО «МЕГА АВТО» по акту приема-передачи.

Позднее, 14.07.2021г. Администрация направила в адрес ООО «СИГМА» уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №58 от 20.04.2021г. и просила подписать акт возврата земельного участка.

28.04.2021г. по решению Администрации был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1. В соответствии с протоколом подведения итогов аукциона победителем признано ООО «МЕГА АВТО».

12.05.2021г., по результатам проведенного аукциона между Администрацией и ООО «МЕГА АВТО» заключен Договор аренды №4164 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26 общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Администрация передала, а ООО «МЕГА АВТО» приняло спорный земельный участок по акту приема-передачи от 12.05.21г.

Решением Арбитражным судом Самарской области от 14.06.2022 признаны недействительными торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, проведенные 28.04.2021г., а также признан недействительным договор аренды №4164 от 12.05.2021 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, заключенный между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА АВТО».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2022 по делу № А55-4470/2022 оставлено без изменения.

Как указано в судебных актах, спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301145:26 общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> на момент проведения 28.04.2021г. торгов на право заключения договора аренды находился на правах аренды и в фактическом пользовании у арендатора ООО «СИГМА» и не был у него изъят. С учетом приведенных норм, торги (аукцион) на право заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка, проведенные 28.04.2021г. по решению Администрации с нарушением императивных положений подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ являются незаконными.

Доводы администрации о том, что на момент проведения аукциона регистрационная запись об обременении арендой по договору от 20.04.2001г. №58 в ЕГРН была погашена в связи с прекращением деятельности арендатора ООО «АТЛАНТИС» 16.05.2016г. при отсутствии документов, подтверждающих передачу прав и обязанностей по договору аренды ООО «СИГМА», а также о том, что государственная регистрация имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость и что она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи и поскольку ООО «СИГМА» приняло на себя риски отсутствия регистрации договора аренды (договора перенайма) перед третьими лицами, то оно не может отстаивать свое приоритет перед ООО «МЕГА АВТО» были отклонены судом.

ООО «СИГМА» не оспаривает право администрации на односторонний отказ от договора аренды, однако считает, что действия по одностороннему отказу от договора не должны совершаться со злоупотреблением правом со стороны арендодателя. ООО «СИГМА», как арендатор земельного участка, пользовалось земельным участком на законных основаниях и, соответственно, не предполагало, что в отношении данного участка проводятся торги. Согласно доводам общества, если бы ООО «СИГМА» своевременно было поставлено в известность об отказе Администрации от договора и проведении торгов на право заключения договора аренды, оно бы предприняло действия по участию в таких торгах, так как напрямую заинтересовано в земельном участке. В свою очередь, действия Администрации привели к тому, что ООО «СИГМА» незаконно было лишено такого права.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия.

По правилам пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, арбитражный суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 3 статьи 10 ГК РФ в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 10 ГК РФ применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены ГК РФ.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Формальное соблюдение требований законодательства со стороны Администрации не является достаточным основанием для вывода о том, что в действиях Администрации отсутствует злоупотребление правом.

По своей правовой природе отказ от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, так как направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

С учетом положений статьи 156 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемых во взаимосвязи с правилом пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонняя сделка должна соответствовать императивным нормам.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В пунктах 13, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Факт злоупотребления правом со стороны Администрации подтверждается тем, что уведомление об отказе от договора аренды №58, заключенного на неопределенный срок, было направлено в адрес ООО «СИГМА» только 14.07.2021г., то есть уже после принятия решения о проведения торгов, и даже после подведения итогов проведенного оспариваемого аукциона и заключения договора аренды №4164 от 12.05.2021г. с ООО «МЕГА АВТО», а также тем, что ни уведомление в адрес ООО «СИГМА», ни исковое заявление Администрации в суд об освобождении земельного участка не содержит указания на то, что в отношении земельного участка проведен аукцион на право заключения договора аренды и по результатам аукциона с ООО «МАГА АВТО» заключен договор №4164.

ООО «СИГМА» на праве собственности принадлежат три земельных участка (кадастровый номер 63:09:0301145:935; кадастровый номер 63:09:0301145:934, кадастровый номер 63:09:0301145:0113) с расположенными на них объектами недвижимого имущества (нежилыми помещениями) площадью 1114,50 кв.м. и 799,50 кв.м. соответственно. Два из трех перечисленных земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0301145:935 и 63:09:0301145:0113 являются смежными по отношению к земельному участку с кадастровым номером 63:09:0301145:26, то есть имеют с ним общие границы. Имея целью расширение своей производственно-хозяйственной деятельности ООО «СИГМА» заключило 27.05.2008г. с ООО «АТЛАНТИС», при наличии письменного согласия Администрации, договор перенайма в отношении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №58 от 20.04.2001 и стало его арендатором. Таким образом, заинтересованность ООО «СИГМА» в аренде спорного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26 напрямую подтверждается изложенными выше обстоятельствами.

При указанных обстоятельствах в требованиях Администрации городского округа Тольятти следует отказать, а односторонний отказ Администрации городского округа Тольятти от договора аренды №58 от 20.04.2001 следует признать незаконным.

Расходы по государственной пошлине по делу № А55-34121/2021 согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на администрацию, которая на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты. Расходы по государственной пошлине по делу № А55-7788/2022 распределены в рамках рассмотрения дела № А55-4470/2022.


Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 163, 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях Администрации городского округа Тольятти отказать.

Признать незаконным односторонний отказ Администрации городского округа Тольятти от договора аренды №58 от 20.04.2001 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301145:26, общей площадью 912,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, 1, заключенного между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью «Сигма».


Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
А.Н. Шабанов