Решение от 9 сентября 2024 г. по делу № А32-54628/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-54628/2022

г. Краснодар«10» сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 10 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-54628/2022

по иску администрация Лабинского городского поселения Лабинского района (ОГРН <***> ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)

о признании открытого аукциона на право аренды земельного участка недействительным, признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой и применении последствий недействительности договора аренды земельного участка,

и по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)

к администрация Лабинского городского поселения Лабинского района (ОГРН <***> ИНН <***>)

о внесении изменений в договора аренды земельного участка в части установления нового срока аренды,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ФИО2, ППК «Роскадастр», кадастрового инженера ФИО3, кадастрового инженера ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ПАО «Ростелеком» в лице Макрорегионального филиала «Юг»,

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 22 по 30 мая 2024 года, представителя администрации – ФИО5 (по доверенности, до и после перерыва), представителя ИП ФИО1 – ФИО6 (по доверенности, до и после перерыва), представителя ПАО «Ростелеком» - ФИО7 (по доверенности, до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

администрация Лабинского городского поселения Лабинского района (далее – администрация) обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1) со следующими требованиями:

- признать открытый аукцион № 101221/0106400/01 от 17.01.2022 на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) – недействительным;

- применить последствия недействительности проведенного аукциона и признать договор аренды земельного участка № 4600013139 от 01.02.2022, заключенный между администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района и ФИО1 – недействительным;

- прекратить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1;

- погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 о регистрации права аренды на имя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023);

- администрации Лабинского городского поселения Лабинского района возвратить ФИО1 задаток в размере 57 000 рублей, а также оплаченную сумму за 9 месяцев в размере 65 563 рубля 89 копеек, а всего 122 563 рубля 89 копеек.

Администрация обратилась с ходатайством от 16.01.2022 об уточнении исковых требований, в котором просила следующее:

- признать открытый аукцион № 101221/0106400/01 от 17.01.2022 на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) – недействительным;

- применить последствия недействительности проведенного аукциона и признать договор аренды земельного участка № 4600013139 от 01.02.2022, заключенный между администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района и ФИО1 – недействительным;

- прекратить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1;

- погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 о регистрации права аренды на имя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023);

- обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

Определением от 15.03.2023 ходатайство администрации от 16.01.2022 об изменении исковых требований удовлетворено.

В заявлении об уточнении исковых требований от 01.03.2023 администрация просила следующее:

- признать открытый аукцион № 101221/0106400/01 от 17.01.2022 на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) – недействительным;

- применить последствия недействительности проведенного аукциона и признать договор аренды земельного участка № 4600013139 от 01.02.2022, заключенный между администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района и ФИО1 – недействительным;

- прекратить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1;

- погасить запись № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированном праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1;

- снять с государственного кадастрового учёта земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

Определением от 09.10.2023 ходатайство администрации об уточнении исковых требований от 01.03.2023 удовлетворено.

Определением от 16.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО2, ППК «Роскадастр».

Определением от 12.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены кадастровый инженер ФИО3, кадастровый инженер ФИО4.

Определением от 09.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

ФИО1 в деле № А32-60404/2023 обратился с иском к администрации, в котором просил:

- изменить договор аренды земельного участка № 4600013139 от 01.02.2022, изложив пункт 7.2 договора в новой редакции: «7.2 Договор действует в течение 3 (трех) лет и 6 (шести) месяцев, с 1 февраля 2022 года по 1 сентября 2025 года».

Определением от 06.03.2024 дела №А32-54628/2022 и №А32-60404/2023 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-54628/2022.

Определением от 21.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ПАО «Ростелеком» в лице Макрорегионального филиала «Юг».

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 22 по 30 мая 2024 года, представитель администрации, участвовавший в заседании до и после перерыва, исковые требования поддержал в полном объёме, приобщил дополнительные материалы во исполнение определения суда.

Представитель ответчика, участвовавший в заседании до и после перерыва, приобщил дополнительный отзыв с приложениями, возражал против иска администрации к ФИО1 и поддержал иск ФИО1 к администрации.

Представитель ПАО «Ростелеком», участвовавший в судебном заседании до перерыва, пояснил, что для строительства на спорном земельном участке необходимо соблюдение охранной зоны подземного кабеля.

Остальные привлечённые к участию в деле третьи лица без самостоятельных требований явки в настоящее заседание не обеспечили, об их привлечении к участию в деле, а также о дате и времени судебного разбирательства, судом уведомлены.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении иска администрации и об отказе в иске ФИО1 по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, площадью 200 кв. м (далее – участок КН:837) был предоставлен администрацией в аренду ФИО1 по договору аренды от 01.02.2022 № 4600013139, с видом разрешенного использования «Общественное питание (4.6)», цель использования «Общественное питание». Договор действует в течение 2 лет 5 месяцев, с 01.02.2022 до 01.07.2024.

Договор аренды заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 17.01.2022, проведённого администрацией в качестве организатора торгов в соответствии с извещением о проведении торгов № 101221/0106400/01 на право аренды земельного участка КН:837 и постановлением администрации от 09.12.2021 № 1252 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков на территории Лабинского городского поселения».

Право аренды в пользу ФИО1 на земельный участок КН:837 площадью 200 кв. м, с видом разрешенного использования «общественное питание (4.6)», зарегистрировано в ЕГРН 03.02.2022, регистрационная запись № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1, на срок с 03.02.2022 по 01.07.2024 на основании договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022. Земельный участок КН:837 поставлена на кадастровый учет 26.01.2021 (выписка из ЕГРН от 24.10.2023 № КУВИ-001/2023-240901943).

В исковом заявлении администрация указывает на формирование земельного участка КН:837 с наложением на фактические границы смежного земельного участка КН 23:46:0204023:69, а также на расположение на земельном участке КН:837 части здания, принадлежащего арендатору смежного земельного участка КН 23:46:0204023:69. Данные обстоятельства исключали проведение торгов на право аренды земельного участка КН:837.

Судом установлено, что в границах данного земельного участка частично расположен объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу – ФИО2, представляющий собой нежилое здание – кафе с кадастровым номером 23:46:0204023:286.

Так, в градостроительном плане земельного участка № RU 23519101-003 от 02.02.2023, выданном администрацией по заявлению ФИО1, указано на расположение в границах земельного участка КН:837 объекта капитального строительства – нежилого здания – кафе с кадастровым номером 23:46:0204023:286.

В письме от 24.04.2023 №1994/01-21 администрация, отказывая в выдаче разрешения на строительство здания магазина кулинарии на спорном земельном участке, также указала, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 02.02.2023 № RU 23519101-003 границы земельного участка КН:837 накладываются на существующее нежилое здание-кафе с кадастровым номером 23:46:0204023:286, принадлежащее иному лицу.

В соответствии с представлением Лабинской межрайонной прокуратуры от 27.11.2023 №7-01-23/3962-23-20030035, при утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на основании поступившего в администрацию в декабре 2020 года заявления кадастрового инженера ФИО3 администрацией в нарушение положений статей 11.9, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации не осуществлен надлежащий контроль при образовании земельного участка КН:837 в части наложения его границ на существующее здание – кафе, расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:46:0204023:69.

В отзыве от 13.03.2024 по настоящему делу привлеченный в качестве третьего лица ФИО2 пояснил, что принадлежащее ему на праве собственности задние кафе КН 23:46:0204023:286 пересекает границы смежных земельных участков, в том числе участка КН:837. При проведении кадастровых работ и формировании земельного участка КН:837 не было учтено фактическое расположение принадлежащего ФИО2 нежилого здания КН 23:46:0204023:286, которое было внесено в ЕГРН в качестве учтенного объекта. Факт пересечения здания с кадастровым номером 23:46:020402:286 границ земельного участка КН:837 подтверждён также заключением экспертов от 11010.2023 № 16/23 по делу №А32-51181/2022.

Частичное расположение принадлежащего ФИО2 объекта недвижимости – здания кафе КН 23:46:020402:286 на спорном земельном участке КН:837 подтверждён актом совместного обследования земельного участка КН:837 от 24.11.2023, выполненного администрацией во исполнение определения суда от 15.11.2023 по настоящему делу с участием в обследовании участка ответчика и его представителя, подписавших данный акт обследования без возражений (листы 8 – 9, 11 акта обследования)

Администрация по ходатайству от 20.05.2024 представила в материалы настоящего дела копию заключения судебной экспертизы №16/23 от 11.10.2023 по делу №А32-51181/2022, подготовленного экспертами ООО «Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ» ФИО8 и ФИО9

В соответствии с данным экспертным заключением, которое суд принимает в качестве одного из доказательств по настоящему делу, в результате сопоставления фактической границы объекта КН 23:46:0204023:286 – здание магазина, 2004 года постройки, с границами земельных участков установлено расположение указанного объекта в границах, в том числе, земельного участка КН 23:46:0204023:837 (площадь 6,2 кв. м).

Эксперт в данном заключении пришёл к выводу о том, что объект с кадастровым номером 23:46:0204023:286 соответствует разрешению на строительство и проектной документации, за исключением внутренней планировки, высоты помещений и иному функциональному назначению.

Экспертом установлено, что в данном объекте выполнено изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (площади, объема), в том числе перестройка, расширение объекта капитального строительства, а именно демонтированы перегородки между помещениями №1-2, №1-3, №1-4; заложены оконные проемы; изменена конфигурация фасадных ограждающих конструкций. Соответствующие изменения объекта приведена на фрагменте 8 и 11 заключения.

Из данных схем, приведенных экспертом на фрагментах 8 и 11 указанного заключения, следует, что соответствующие изменения объекта КН 23:46:0204023:286 затронули только его фасадную часть; та часть объекта КН 23:46:0204023:286, которая оказалась расположена на спорном земельном участке КН:837, каких-либо изменений не претерпевала (экспертом иного не установлено).

Из анализа приведённых обстоятельств настоящего дела в совокупности, суд приходит к выводу о том, что на момент формирования и постановки на кадастровый учет, проведения торгов на право аренды и заключения договора аренды на части земельного участка КН:837 располагалась часть здания кафе КН 23:46:0204023:286, принадлежащего другому лицу.

Доказательств признания здания КН 23:46:0204023:286 самовольной постройкой полностью или в какой-либо части по состоянию на дату настоящего судебного заседания в мае 2024 года не представлено, соответствующее решение суда по вопросу признания здания КН 23:46:0204023:286 или его части самовольной постройкой (самовольной реконструкцией) на дату настоящего судебного заседания отсутствует.

Из представленного в материалы дела заключения судебной экспертизы №16/23 от 11.10.2023 по делу №А32-51181/2022, подготовленного экспертами ООО «Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ» ФИО8 и ФИО9, не следует, чтобы та часть здания КН 23:46:0204023:286, которая, как установлено экспертами, расположена на земельном участке КН:837, подвергалась каким-либо изменениям (реконструкции), в том числе таким, которые бы повлекли увеличение площади застройки и занятие земель муниципального образования, впоследствии сформированных в земельный участок КН:837.

Вопрос о правомерности реконструкции здания КН 23:46:0204023:286 предметом настоящего спора не является, данный вопрос рассматривается в деле № А32-51181/2022, решение по которому по состоянию на дату судебного разбирательства по настоящему делу не принято.

Так, в деле № А32-51181/2022 в настоящее время рассматриваются исковые требования администрации к ИП ФИО2 о приведении здания кафе КН 23:46:0204023:286 в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, и исковое заявление ИП ФИО2 к администрации и ФИО1 о признании сведений о границах земельных участков, в том числе КН:837, реестровой ошибкой.

Как пояснил представитель администрации в судебном заседании, экспертами установлены изменения конфигурации принадлежащего ИП ФИО2 здания КН 23:46:0204023:286 только в его фасадной части. В той его части, которая расположена на участке КН:837, какие-либо изменения не установлены.

Для разрешения настоящего спора по существу достаточно того обстоятельства, что земельный участок КН:837 был поставлен на кадастровый учет и выставлен на торги с последующим заключением договора его аренды с наложением на объект недвижимости КН 23:46:0204023:286, расположенный на смежном земельном участке.

Независимо от результатов рассмотрения судом в другом деле иска администрации о признании объекта КН 23:46:0204023:286 самовольно реконструированным в той или иной его части, а также иска собственника объекта КН 23:46:0204023:286 об установлении реестровых ошибок в местоположении границ принадлежащего ему участка КН 23:46:0204023:69 и границ смежных участков, в том числе КН:837, следует сделать вывод, что земельный участок КН:837 в данной его конфигурации не мог быть предметом аукциона, поскольку граница данного участка проходит через часть здания КН 23:46:0204023:286, принадлежащего другому лицу.

В этой связи, суд отклоняет доводы дополнительного отзыва ФИО1 от 21.05.2024, которые направлены, по сути, на оспаривание правомерности реконструкции здания КН 23:46:0204023:286. Вопрос правомерности реконструкции здания КН 23:46:0204023:286 предметом настоящего спора не является. Для разрешения вопроса о правомерности торгов на право аренды земельного участка КН:837 и заключения договора его аренды достаточно того обстоятельства, что границы данного участка пересекали здание КН 23:46:0204023:286, которое не было признано самовольной постройкой (самовольно реконструированным) полностью или в части ни на момент проведения оспариваемых торгов, ни также и в настоящее время.

В судебном заседании 22 мая 2024 года представитель ответчика не оспаривал (не оспаривал) факт наложения части спорного земельного участка КН:837 на здание КН 23:46:0204023:286.

Стороны также пояснили, что оснований для приостановления производства по настоящему делу до рассмотрения дела № А32-51181/2022 не усматривают.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона и предметом договора аренды, в связи с чем, исковые требования администрации о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона №101221/0106400/01 от 17.01.2022 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), и признании недействительной сделкой договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, заключённого между администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО1 – подлежат удовлетворению.

Администрацией заявлены требования о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1, и погашении записи № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированном праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023) на имя ФИО1

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Суд считает необходимым применить последствия недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), зарегистрированного на основании указанного договора в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1

Как видно из акта совместного обследования земельного участка КН:873 от 24.11.2023, проведенного администрацией совместно с ответчиком во исполнение определения суда от 15.11.2023, земельный участок КН:873 не застроен, свободен от зданий, строений, сооружений, имущество ответчика на участке отсутствует, на участке имеются насаждения в виде пяти деревьев (каштаны) и одного дерева из семейства пихтовых.

Таким образом, земельный участок не находится в исключительном фактическом владении ФИО1, администрация в восстановлении своего владения данным участком не нуждается.

Ограждение спорного участка КН:873 металлическим забором с калиткой не означает, что земельный участок выбыл из владения администрации как публичного собственника. Данный забор обозначает границы участка на местности, ограждает участок от проникновения посторонних лиц.

Как видно из фотоматериалов данного акта обследования, администрация в доступе на участок затруднений не испытывает, представитель администрации прибыл на спорный участок и произвёл его осмотр, администрация от фактического владения спорным участком не отстранена.

Кроме того, администрация, предоставив участок КН:873 в аренду, сохраняет опосредованное владение им.

С учетом материалов обследования земельного участка, суд приходит к выводу, что администрация в восстановлении владения земельным участком не нуждается, вопрос об аннулировании записи об аренде земельного участка может быть разрешён без необходимости восстановления владения участком и без применения способов защиты, направленных на восстановление владения участком. Участок свободен от зданий, строений и сооружений, не застроен. На части участке произрастают многолетние зеленые насаждения. Признаки хозяйственного освоения земельного участка отсутствуют. Администрации нет необходимости восстанавливать владение незастроенным муниципальным земельным участком. У публично-правового образования отсутствует необходимость в защите (восстановлении) владения земельным участком в силу его специфики и в признании права муниципальной собственности на него. Признание отсутствующим зарегистрированного обременения земельного участка является способом защиты прав публичного муниципального собственника. Для полного восстановления прав публично-правового образования и неопределенного круга лиц необходимо признать отсутствующим зарегистрированное обременение земельного участка в виде аренды. Удовлетворение этого требования влечёт исключение из Единого государственного реестра недвижимости соответствующей регистрационной записи.

В целях применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на признание отсутствующим зарегистрированного за ответчиком в Едином государственном реестре недвижимости права аренды земельного участка КН:837.

Признание отсутствующим (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки права аренды признается допустимой формой применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 4 статьи 166 ГК РФ) в целях защиты публичных интересов.

В пункте 52 постановлении от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснена возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления исков о признании права отсутствующим. По смыслу этого разъяснения регистрационная запись, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Поскольку иск администрации направлен на прекращение права аренды и аннулирование регистрационной записи об аренде земельного участка, суд считает необходимым констатировать в резолютивной части решения на признание права аренды, зарегистрированного на основании недействительного (ничтожного) договора, отсутствующим, с аннулированием регистрационной записи об аренде земельного участка.

Таким образом, суд считает необходимым применить последствия недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), зарегистрированного на основании указанного договора в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1

В порядке применения последствий недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 суд считает необходимым аннулировать регистрационную запись № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 арендой в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1

Суд считает необходимым в порядке применения последствий недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 обязать ИП ФИО1 в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить по акту приёма-передачи администрации Лабинского городского поселения Лабинского района земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), в первоначальном состоянии.

В первоначально заявленных исковых требованиях по настоящему делу администрация просила суд обязать администрацию возвратить ФИО1 задаток в размере 57 000 рублей, а также оплаченную сумму за 9 месяцев в размере 65 563 рубля 89 копеек.

Поскольку договор аренды земельного участка недействителен, арендное пользование земельным участком в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды, не состоялось, в выдаче разрешения на строительство на данном участке администрацией было отказано, строительство на данном участке КН:837 было изначально невозможно в силу недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка, - суд считает необходимым в порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора аренды обязать администрацию возвратить ФИО1 задаток, внесенный для участия в торгах, а также арендную плату, фактически уплаченную ФИО1 по данному договору.

Судом установлено, что ФИО1 был уплачен по чек-ордеру от 29.12.2021 за участие в торгах в форме открытого аукциона № 101221/0106400/01 от 17.01.2022 задаток в размере 57 000 рублей.

В соответствии с представленным администрацией актом сверки по договору аренды № 4600013139 от 01.02.2022 за период с 01.02.2022 по 21.05.2024, по состоянию на 21.05.2024 ФИО1 фактически внесена арендная плата в общем размере 422 563,89 рублей (без учета ранее внесённого задатка).

В рассматриваемой ситуации оснований для сохранения задатка в размере 57 000 рублей и фактически внесенных арендных платежей в размере 422 563,89 рублей у администрации не имеется.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 суд считает необходимым обязать администрацию Лабинского городского поселения Лабинского района в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить ИП ФИО1 уплаченный по чек-ордеру от 29.12.2021 за участие в торгах в форме открытого аукциона № 101221/0106400/01 от 17.01.2022 задаток в размере 57 000 рублей, а также уплаченные арендные платежи за период с 01.02.2022 по 21.05.2024 в общей сумме 422 563,89 рублей.

Администрация в исковых требованиях также просит снять с государственного кадастрового учёта земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

Поскольку, как следует из материалов дела, земельный участок КН:837 сформирован с существенным нарушением в виде нахождения на земельном участке части здания КН 23:46:0204023:286, граница земельного участка КН:837 проходит через здание КН 23:46:0204023:286, такой земельный участок не мог быть предметом гражданского оборота и объектом прав, формирование данного земельного участка в целях последующего его выставления на торги на право аренды под застройку было неправомерным.

Суд также учитывает, что в соответствии с генеральным планом Лабинского городского поселения Лабинского района в редакции от 17.11.2022 № 239/66, правилами землепользования и застройки Лабинского городского поселения в редакции от 25.05.2023 №272/78, земельный участок КН:837 расположен в функциональной зоне «зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы)», в территориальной зоне «Р-О. Зоны озелененных пространств рекреационного назначения» (письмо управления архитектуры и службы заказчика по строительству администрации муниципального образования Лабинский район от 05.03.2024).

На момент проведения торгов 17.01.2022 и заключения договора аренды от 01.02.2022 земельный участок КН:837 по генеральному плану Лабинского городского поселения в редакции от 20.02.2018 и правилам землепользования и застройки в редакции от 20.05.2021 располагался в функциональной зоне «Территория общественно-деловой зоны» и в территориальной зоне «ОД-2. Зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения» (письмо управления архитектуры и службы заказчика по строительству администрации муниципального образования Лабинский район от 22.11.2021).

С учётом новой редакции генерального плана и правил землепользования и застройки Лабинского городского поселения Лабинского района, строительство на спорном земельном участке КН:837 не представляется возможным, его застройка исключена.

Более того, из акта совместного обследования земельного участка КН:837 от 24.11.2023, проведенного администрацией с участием ответчика по исполнение определения суда, можно сделать вывод, что данный участок изначально представлял собой фактически территорию общего пользования, впоследствии выделенную из общего пользования и сформированную в качестве земельного участка для предоставления в аренду под застройку.

Так, на участке произрастают многолетние древесные насаждения (пять каштанов и одно дерево семейства пихтовых), участок не застраивался, примыкает непосредственно к проезжей асфальтированной части улицы, расположен вдоль фронтальной стороны здания на смежном земельном участке КН 23:46:0204023:855, металлическим ограждением спорного земельного участка КН:837 фактически перекрывается доступ к указанным многолетним древесным насаждениям и к фронтальной стороне здания на смежном участке КН 23:46:0204023:855, металлическим ограждением спорного земельного участка КН:837 также перекрываются и окна первого этажа данного здания, расположенного на смежном участке КН 23:46:0204023:855 (листа 2 – 10 акта обследования от 24.11.2023).

Фактически спорный земельный участок представляет собой зону озеленения и территорию общего доступа, прилегающую к зданиям, расположенным на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 23:46:0204023:69, 23:46:0204023:174 и 23:46:0204023:855, огороженную арендатором спорного земельного участка металлическим забором.

Как указано в письменных пояснениях администрации от 06.03.2024, исторически сложилось, что территория по ул. Халтурина (в границах которой сформирован спорный земельный участок), является зелёной зоной с произрастающими на ней многолетними высокорослыми деревьями (каштан, ель).

Земельный участок из состава земель общего пользования не может быть сформирован и предоставлен в аренду под застройку конкретному лицу.

Земельный участок КН:837 с видом разрешенного использования, предполагающим строительство капитального объекта, сформированный в целях его аренды под застройку, не соответствует правовому режиму территории общего пользования, что также указывает на необходимость прекращения существования такого земельного участка как объекта кадастрового учёта и предмета арендных отношений.

На этом основании, суд считает необходимым указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для снятия с государственного кадастрового учёта (исключения из государственного кадастра недвижимости) земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

В удовлетворении иска ИП ФИО1 к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района об изменении договора аренды земельного участка № 4600013139 от 01.02.2022, предусматривающем изложение пункт 7.2 договора в новой редакции: «7.2 Договор действует в течение 3 (трех) лет и 6 (шести) месяцев, с 1 февраля 2022 года по 1 сентября 2025 года», - надлежит отказать, в силу следующего.

Изменение (продление) срока договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключённого по результатам публичных торгов, - недопустимо, как по соглашению сторон, так и решением суда, поскольку срок аренды был существенным условием публичных торгов, указывался в информации о проведении публичных торгов и договор аренды заключался на торгах именно под условием данного срока, установленного в информационном сообщении о проведении публичных торгов.

Кроме того, с учётом вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды, внесение в него каких-либо изменений, в том числе в части продления срока аренды, исключено, поскольку изменение условий сделки возможно только в отношении действительного договора.

На основании и руководствуясь и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительными торги в форме открытого аукциона №101221/0106400/01 от 17.01.2022 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

Признать недействительной сделкой договор аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, заключённый между администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района (ОГРН <***> ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>).

Применить последствия недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), зарегистрированного на основании указанного договора в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>).

В порядке применения последствий недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 аннулировать регистрационную запись № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1 от 03.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 арендой в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>).

В порядке применения последствий недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 обязать администрацию Лабинского городского поселения Лабинского района (ОГРН <***> ИНН <***>) в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) уплаченный по чек-ордеру от 29.12.2021 за участие в торгах в форме открытого аукциона № 101221/0106400/01 от 17.01.2022 задаток в размере 57 000 рублей, а также уплаченные арендные платежи за период с 01.02.2022 по 21.05.2024 в общей сумме 422 563,89 рублей.

В порядке применения последствий недействительности договора аренды № 4600013139 от 01.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить по акту приёма-передачи администрации Лабинского городского поселения Лабинского района (ОГРН <***> ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023), в первоначальном состоянии.

Решение суда по настоящему делу является основанием для снятия с государственного кадастрового учёта (исключения из государственного кадастра недвижимости) земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837, общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (в границах кадастрового квартала 23:46:0204023).

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района (ОГРН <***> ИНН <***>) об изменении договора аренды земельного участка № 4600013139 от 01.02.2022, изложив пункт 7.2 договора в новой редакции: «7.2 Договор действует в течение 3 (трех) лет и 6 (шести) месяцев, с 1 февраля 2022 года по 1 сентября 2025 года», - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков