Решение от 20 августа 2018 г. по делу № А28-8816/2017

2581/2018-94319(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ 610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102 Сайт: http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ



Дело № А28-8816/2017
г. Киров
20 августа 2018 года
Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Ворониной Н.П. при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> дело по иску

акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 125009, Россия, Москва, <...>)

к акционерному обществу "Кировская региональная ипотечная корпорация" (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

о взыскании 2 440 811 рублей 88 копеек и по встречному иску

акционерного общества "Кировская региональная ипотечная корпорация" (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

к акционерному обществу "Агентство финансирования жилищного строительства" (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 125009, Россия, Москва, <...>)

о понуждении исполнить обязательство в натуре

без участия в судебном заседании представителей сторон,

установил:

акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – АО «АФЖС», Агентство) обратилось в суд с иском к акционерному обществу «Кировская региональная ипотечная корпорация» (далее –

АО «КРИК», Корпорация) о взыскании 2 344 680 рублей долга по договору купли- продажи объекта недвижимости от 21.12.2015 и 96 131 рубля 88 копеек неустойки за нарушение сроков оплаты.

В качестве основания иска Агентство указывает, что Корпорацией не

исполнена обязанность по оплате приобретенной по договору купли-продажи от 21.12.2015 квартиры, расположенной по адресу: <...>/Горького, дом 83/29, квартира 16.

Корпорация предъявила встречный иск об обязании Агентства принять по акту приема-передачи объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора купли-продажи от 21.12.2015, осуществить регистрацию перехода права собственности на данную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области.

Требования Корпорация обоснованы тем, что Корпорация воспользовалась правом на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, предусмотренный договором, но Агентство не выполняет обязанность по принятию квартиры и регистрации перехода права собственности на нее.

Стороны в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело без участия своих представителей, исковые требования друг к другу поддерживают, встречные требования не признают.

Дело рассмотрено судом на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие сторон, о времени и месте судебного разбирательства, извещенных надлежащим образом.

В судебном заседании установлено следующее:

21.12.2015 между АО «АФЖС» (продавец) и АО «КРИК» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (далее – договор купли- продажи, договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <...>/Горького, дом 83/29, квартира 16; кадастровый номер 43:40:000142:4245 (далее – квартира, объект недвижимости).

На момент заключения договора в квартире были зарегистрированы граждане, обязанность по выселению и снятию с регистрационного учета которых принял на себя покупатель (пункты 1.4, 7.6 договора купли-продажи).

Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 2 344 680 рублей (пункт 1.3 договора). Оплата проданного покупателю объекта недвижимости должна быть произведена в срок до 21.12.2016 (пункт 2.1 договора).

На случай просрочки покупателем оплаты стоимости объекта недвижимости договором предусмотрена обязанность покупателя уплатить продавцу пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

Пунктом 7.8 договора покупателю предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно известив продавца за 30 календарных дней до момента расторжения. В этом случае покупатель обязуется совершить все необходимые действия по государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости.

Стороны также предусмотрели, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости к продавцу по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим договором, покупатель обязуется освободить объект недвижимости (в том числе от третьих лиц), в том числе путем осуществления в кратчайшие сроки установленных законом действий по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости (пункт 7.9 договора).

В случае возврата объекта недвижимости покупателем в случае расторжения договора недвижимости по инициативе покупателя согласно пункту 7.8 договора покупатель уплачивает продавцу 40% от стоимости объекта недвижимости (пункт 5.4 договора).

После заключения договора объект недвижимости передан продавцом покупателю, право собственности покупателя (АО «КРИК») на квартиру, а также ипотека в силу закона (залогодержатель АО «АФЖС») зарегистрированы 30.12.2015.

В установленные договором сроки обязанность по оплате приобретенной квартиры АО «КРИК» не выполнило.

Из объяснений Корпорации следует, что граждане, зарегистрированные в квартире, от добровольного выселения отказались и были выселены в судебном порядке (решение суда вступило в законную силу 04.10.2016, а фактически исполнено службой судебных приставов в начале 2017 года).

Объект недвижимости не был реализован покупателем из-за отсутствия покупательского спроса.

18.09.2017 уведомлением № 01/1393 о расторжении договора в одностороннем порядке Корпорация уведомила Агентство о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке и предложило Агентству принять объект недвижимости и совершить необходимые действия по регистрации перехода права собственности на него.

Уведомление получено Агентством 26.09.2017. Агентство требование Корпорации не выполнило.

Полагая, что право на получение своевременной оплаты переданного по договору объекта недвижимости нарушено, Агентство обратилось в суд с иском о взыскании покупной цены за квартиру и неустойки за нарушение установленного договором срока оплаты.

Корпорация, в свою очередь, считает, что отказ Агентства от получения объекта недвижимости в собственность нарушает ее право на предусмотренный договором односторонний отказ и просит обязать Агентство принять объект недвижимости и совершить действия по регистрации перехода права собственности на него от покупателя к продавцу.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено соглашением сторон.

Предоставленное законом, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора

(исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Заключенный сторонами настоящего спора договор купли-продажи предусматривает возможность покупателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства (пункт 7.8 договора). Данное условие договора соответствует положениям статей 309, пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Предусмотренное договором право на односторонний отказ от договора было реализовано покупателем (АО «КРИК») посредством направления уведомления от 18.09.2017. Уведомление получено продавцом (АО «АФЖС») 26.09.2017.

По условиям договора купли-продажи он считается расторгнутым через 30 дней после уведомления покупателем продавца об одностороннем отказе от договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, с момента расторжения договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора, в частности, обязательство по оплате объекта недвижимости, переданного ему по данному договору.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Заключенный сторонами данного спора договор купли-продажи предоставляет покупателю право на односторонний отказ от договора.

Для соблюдения баланса интересов на случай, если покупатель воспользуется этим правом, договором предусмотрено право продавца на возврат переданного покупателю объекта недвижимости, регистрацию перехода права собственности от покупателя к продавцу, а также на получение от покупателя штрафа в размере 40% от стоимости объекта недвижимости (пункты 5.4, 7.8,7.9 договора).

Таким образом, возможность возвращения продавцу переданного по договору объекта недвижимости и восстановления права собственности на него исключает сохранение за покупателем обязанность по оплате объекта недвижимости (с момента расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости вследствие предусмотренного договором одностороннего отказа покупателя).

При данных обстоятельствах у продавца квартиры (АО «АЖФС») отсутствуют основания для взыскания стоимости квартиры.

В то же время требование Агентства о взыскании неустойки за период с 22.12.2016 до 31.01.2017 в размере 96 131 рубль 88 копеек подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, именуемую неустойкой (пеней, штрафом).

Неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности, являющейся предметом договора, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»; далее – Постановление № 35).

Учитывая, что в период, за который начислена неустойка, договор купли- продажи действовал, требование Агентства о взыскании неустойки обоснованно.

Встречные требования Корпорации о понуждении Агентства принять объект недвижимости и обязать произвести регистрацию перехода права собственности на него, удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон участникам договора может быть предоставлено право требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению положения о неосновательном обогащении.

Таким образом, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления № 35, сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Как следует из положений абзаца 2 пункта 11 Постановления № 35, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ).

Перечисленные нормы гражданского законодательства, разъяснения высшей судебной инстанции и условия заключенного сторонами договора купли-продажи

возможность возврата объекта недвижимости продавцу в случае расторжения договора и регистрации перехода права на него сформулирована как право продавца, который может воспользоваться либо не воспользоваться им, но не как его обязанность.

При данных обстоятельствах требования Корпорации об обязании Агентства принять объект недвижимости и зарегистрировать переход права не основано ни на законе, ни на договоре.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ

расходы по уплате государственной пошлины по основному иска возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, по встречному иску – на АО «КРИК».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворить частично:

взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в пользу акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 125009, <...>) неустойку в размере 96 131 рубль 88 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 387 рублей, а всего 97 518 рублей 88 копеек;

в удовлетворении остальной части иска отказать;

в удовлетворении встречных исковых требований акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» отказать;

взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.П. Воронина