Решение от 6 мая 2021 г. по делу № А16-1671/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1671/2020
г. Биробиджан
06 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 06 мая 2021 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Кручинина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ – Альянс" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1077901005093, ИНН 7901531360)

– об изъятии объекта незавершенного строительства – нежилое здание общей площадью застройки 492,2 кв.м. со степенью готовности объекта 18 %, расположенного по адресу: <...> м. на север от <...> кадастровый номер 79:01:0200039:6064, путем продажи с публичных торгов в форме аукциона открытого по составу участников,

при участии:

от истца – ФИО3 (доверенность от 29.04.2020);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 21.09.2020),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ – Альянс" (далее – Общество):

– о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание общей площадью застройки 492,2 кв.м. со степенью готовности объекта 18%, расположенного по адресу: <...> м. на север от <...>;

– об исключении записи № 79-79/001-79/023/005/2016-7722/1 от 26.10.2016 из ЕГРН;

– об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 79:01:0200039:4577, общей площадью 3 187 кв.м., расположенный по адресу: <...> м. на север от <...> от 12 железобетонных балок, а также железобетонного фундамента;

– о взыскании 63 563,37 руб.

Истец в заявлении от 19.01.2021 № 38 изменил исковые требования, просил изъять объект незавершенного строительства – нежилое здание общей площадью застройки 492,2 кв.м. со степенью готовности объекта 18%, расположенного по адресу: <...> м. на север от <...> кадастровый номер 79:01:0200039:6064, путем продажи с публичных торгов в форме аукциона открытого по составу участников.

Ответчик в отзыве на иск, поступивший в суд 11.02.2021, требования не признал, считает их не обоснованными.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные позиции.

Суд, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, установил следующее.

Общество с 10.09.2013 по 09.09.2016 являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200039:4577, площадью 3 187 кв.м., расположенного по адресу: <...> м на север от дома № 24 А по ул. Набережной, с разрешением использования «для строительства административного здания».

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 79:01:0200039:6064 степенью готовности 18% Общество зарегистрировало 26.10.2016, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствие с договором аренды земельного участка № 17411 от 27.03.2017 Арендодатель (истец) предоставил Арендатору (ответчику) на срок с 27.03.2017 по 26.03.2020 во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:0200039:4577 из земель категории «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <...> м на север от дома № 24 А по ул. Набережной, с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания», общей площадью 3 187 кв.м.

По истечении срока аренды земельного участка истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора № 17411 и освобождении земельного участка.

Ответчик в ответ на уведомление указал на зарегистрированный объект незавершенного строительства на спорном земельном участке.

В результате ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей в период действия договора, у Общества имеется задолженность по пене за период с 26.04.2017 по 26.03.2020 в сумме 63 563,37 руб.

Полагая, что у ответчика прекращены права на земельный участок, Учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев доводы сторон, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ указано, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137 -ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

То есть законодатель в приведенных нормах действующего законодательства урегулировал вопрос предоставления земельных участков при наличии договоров аренды земельных участков, заключенных ранее 01.03.2015 и не установил иной порядок заключения договоров аренды земли для строительства зданий и сооружений.

В данном случае условия договора № 17411 прямо свидетельствуют о том, что указанная сделка является новым (самостоятельным) договором, целью заключения которого было завершение строительства.

При этом из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ следует, что определяющим моментом для применения статьи 239.1 ГК РФ является именно момент заключения договора аренды земельного участка.

В рассмотренном случае договор № 17411 заключен 27.03.2017, то есть после 01.03.2015, срок его действия установлен сторонами до 26.03.2020, и истек, тогда как строительство объекта Обществом не завершено.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион).

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

При заключении договора № 17411 его условия, в том числе дата его подписания, стали являться обязательными для контрагентов, а потому спорный договор подпадает под действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо заключен после 01.03.2015.

В действующем законодательстве отсутствуют какие-либо исключения для арендатора, подписавшего договор после указанной даты, а также не зафиксирована возможность признания судом отношений по пользованию земельным участком фактически сложившимися в целях продления договоров аренды без проведения конкурсных процедур.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Более того, как уже указывал суд, из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ прямо следует, что определяющим моментом для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является момент заключения договора аренды земельного участка, то есть в данном случае 27.03.2017.

Суд также принял во внимание то обстоятельство, что доводов и доказательств невозможности завершения строительства вследствие вины истца (либо государственных органов) ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с требованиями, установленными частью 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Довод ответчика о возобновлении действия договора № 135364 от 10.09.2013 (для строительства) на неопределенный срок суд не принимает, поскольку заключенный договор № 17411 от 27.03.2017 (для завершения строительства) пресекает отношения по договору от 10.09.2013.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

На основании указанной нормы суд отклоняет заявление ответчика о ничтожности договора № 17411 от 27.03.2017, считая его поведение недобросовестным. Договор заключен в 2017 году, исполнялся на протяжении бjлее 3-х лет и поведение ответчика не давало оснований полагать, что договор является ничтожным. Только в 2021 году Общество заявило о его ничтожности.

Аргументы Общества о преимущественном праве на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения договора аренды после 01.03.2015 года опровергаются заключенным сторонами договором аренды № 17411 от 27.03.2017, которым и было реализовано указанное право.

Если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса на срок до трех лет создает преимущественные условия ведения деятельности и имеет признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Также суд не принимает во внимание ссылку ответчика на пропуск истцом шестимесячного срока, предусмотренного пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ, так как указанная норма регулирует отношения при предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов, а не отношения по изъятию объекта незавершенного строительства.

При перечисленных обстоятельствах суд полагает, что требование Учреждения подлежит удовлетворению.

Так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статей 105 АПК РФ и 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьями 102, 103, 110 АПК РФ и 333.17, 333.21 НК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "ДВ – Альянс" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 79:01:0200039:6064, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0200039:4577, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДВ – Альянс" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1