Решение от 17 августа 2025 г. по делу № А45-18729/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск                                                                                    Дело № А45-18729/2025

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 18  августа 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного онлайн-заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает  в  судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Томск, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», г. Москва,  ИНН: <***>,

о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 24.01.2023 № АМ-11497-12/2023 в редакции дополнительного соглашения от 24.01.2024,

при участии в судебном заседании представителей:

истца (онлайн) - ФИО2, нотариальная доверенность 70АА1939087 от 14.03.2024,  диплом,  паспорт;

ответчика - ФИО3, доверенность от 01.08.2023 (срок доверенности 3 года), диплом, паспорт,    

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, ООО «Альфа-М») о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 24.01.2023 № АМ-11497-12/2023 в редакции дополнительного соглашения от 24.01.2024.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на иск возражал против заявленных требований, просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Договор аренды нежилого помещения № АМ-11497-12/2023 от 24.01.2023 не предусматривает внесение в него изменения в одностороннем порядке. Его формулировки конкретны и понятны, не предусматривают какое-либо двоякое толкование.

Одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается.


Также ответчик ссылается на то, что отсутствуют основания для изменения условий договора в судебном порядке, в том числе не наступили какие-либо существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Наличие инфляции и прогнозируемый рост потребительских цен не может являться основанием для изменения договора.

К урегулированию спора стороны не пришли.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем  ФИО4 (арендодателем) и ООО «Альфа-М» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 24.01.2023 № ам-11497-12/2023, в соответствии с которым арендодатель передал во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 139,0 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер 70:21:0100032:453, по адресу <...>. пом. п001, п008-п0п, для торговли в качестве универсама.

Данный договор заключен на срок 12 лет с момента его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи со сменой собственника помещения, что подтверждается   выпиской из ЕГРН, между новым собственником – истцом,  и арендатором заключено   дополнительное соглашение от 24.01.2024  года.

В соответствии с п.3.1.1. договора аренды размер постоянной части арендной платы составляет 68 000 рублей ежемесячно без учета ндс (абз. 2 пункта 3.1.1 договора); стороны договорились также о возможности пересмотра постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды).

Такое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору (пункт 3.2.1 договора).

Истец ссылается на то, что  учитывая рост уровня инфляции, истец полагает логичным, возможным и необходимым повышение размера постоянной части арендной платы.

В связи с этим ИП ФИО1 письменно обратилась к ООО «Альфа-М» с уведомлением о согласовании изменений договора, приложив протокол разногласий и копию отчета № 0202н/2025 об оценке рыночной стоимости арендного потенциала нежилого помещения.

Из отчета № 0202н/2025 следует, что рыночная стоимость аренды  нежилого помещения с кадастровым номером 70:21:0100032:453 составляет 965,05 рублей.

С учетом площади нежилого помещения с кадастровым номером 70:21:0100032:453, составляющей 139 кв.м., размер постоянной части арендной платы должен быть определен в размере 134 142 рублей.

Истец предложил внести следующие изменения в договор аренды: 

«Абз. 2 п. 3.1.1 - размер постоянной части арендной платы с 4 (четвертого) месяца с момента      начала      начисления      в соответствии   с   п.   3.5   настоящего договора и далее по договору составляет 134 142 (сто тридцать четыре тысячи сто сорок два) рубля за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Подпункты 3.2.1., 3.2.2, 3.2.3 пункта 3.2 договора аренды исключить.

Пункт   3.2  -  размер   постоянной   части арендной   платы   может   быть   изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год (не ранее чем через 365 дней с момента предыдущего изменения) не более чем на 10%. Письмо с  уведомлением  об  изменении размера постоянной части арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения.

Дополнить  п  5.3.  раздела  5  договора подпунктом 5.3.1 следующего содержания: арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий   договор    в   одностороннем внесудебной        порядке,        письменно предупредив об этом арендатора в срок не менее чем за два календарных месяца.

Указанный срок начинает исчисляться со дня получения арендатором соответствующего уведомления в порядке, предусмотренном п. 2.6.3 настоящего договора».

Арендодатель неоднократно и ранее письменно (15.02.2024, 04.03.2024, 17.08.2024) обращался к арендатору с предложением об изменении арендной платы на предмет ее повышения, однако не получал аргументированного отказа.

Указанное уведомление с протоколом разногласий и отчетом № 0202н/2025 было направлено истцом ответчику заказным письмом (согласно отчету об отслеживании отправления получено 28.04.2025), ответа на которое не последовало.

Истец со своей стороны принял меры к согласованию изменений к договору, ответчик с внесением изменений в условия договора не согласился, что следует из ответов ООО «Альфа-М».

Отказ арендатора от увеличения арендной платы на протяжении года нарушает права арендодателя, поскольку последний не получает той выгоды, на которую мог рассчитывать при сдаче в аренду нежилого помещения по ценам, действующим на текущий период. В противном случае ИП ФИО1 остается связанной обременительными для себя условиями договора на весь срок его действия - 12 лет.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2  статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

В соответствии с положениями абзаца второго статьи 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Таким образом, осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

Согласно п. 3.1-3.1.1 договора аренды арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 68 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Согласно п. 3.2.1 договора размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Томской области, но не более 5%, при одновременном соблюдении следующих условий и достижении сторонами соглашения:

а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения.

б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагаемого изменения.

в) Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

На основании с п. 3.2.2. договора одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается.

В соответствии с п. 3.2.3. договора стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной платы трактуется сторонами как недостижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает правило, согласно которому любое изменение арендной платы (как увеличение, так и уменьшение её размера) возможно на основании достижения между арендодателем и арендатором соглашения об этом, то есть по их взаимному согласию. Обязательное ежегодное повышение арендной платы действующим законодательством не предусмотрено, как и право арендодателя в одностороннем порядке повышать размер арендной платы согласно условию заключенного договора.

Из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, от 15.11.2011 N 7121/11, следует, что в случае, если договором прямо предусмотрено право одной из сторон на одностороннее изменение размера арендной платы, то такое право может быть реализовано не чаще одного раза в год.

Если подобное условие в договоре не определено, либо возможность изменения размера арендной платы поставлена в зависимость от определенных обстоятельств (в том числе от уровня инфляции) и обусловлена только оформлением дополнительного соглашения к договору, то право у стороны на одностороннее изменение арендной платы не возникает.

Подобные условия договора аренды наделяют арендатора и арендодателя равнозначным правом инициировать пересмотр размера арендной платы, однако завершающим этапом такого пересмотра, влекущем соответствующие правовые последствия, связанные с изменением размера арендной платы, является заключение дополнительного соглашения к договору аренды.

Само по себе включение в договор аренды условия, устанавливающего возможность изменения арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (например, ростом уровня инфляции), по общему правилу, не является принятием кем-либо из сторон на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Таким образом, действующая редакция п. 3.2.1 договора изложена в соответствии с приведенными в ст. 614 ГК РФ положениями, согласно которым стороны договора аренды вправе изменить (что подразумевает не только повышение, но и уменьшение размера арендной платы) размер арендной платы, если стороны достигнут об этом соглашения.

Ни положения договора, ни положения ГК РФ не предусматривают право арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, а равно не предусматривают право арендатора на ее уменьшение в одностороннем порядке.

Пункт 3.2 договора содержит лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, в одностороннем порядке.

Как следует из определения  Верховного Суда  Российской Федерации от 16.10.2020 № 304-ЭС20-15454 по делу № А27-23499/2019, отказывая в удовлетворении исковых требований по аналогичным делам,  Верховный суд РФ также пришел к выводу, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части и не свидетельствует о наличии у арендодателя возможности увеличить в одностороннем порядке размера арендной платы; в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного  из контрагентов в судебном порядке.

Рост потребительских цен и уровень инфляции не может являться существенным изменением обстоятельств, как отмечено в Определении Верховного суда Российской Федерации от 17.04.2017 № 306-ЭС17-2823 по делу № А12-28452/2016, инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, какие-либо инфляционные процессы, существенными обстоятельствами, по смыслу ст. 451 ГК РФ, признаны быть не могут, поскольку оба этих явления всегда являются переменчивыми и изменялись, что до заключения вышеуказанных договоров аренды, что после их заключения, а, следовательно, не могли каким-либо образом повлиять на решение сторон о заключении договоров. Кроме того, указанные процессы в равной степени влияют как на истцов, так и на ответчика, как субъектов предпринимательской деятельности.

В части включения в договор аренды подпунктом 5.3.1 о праве арендодателя на досрочное расторжение  договора    в   одностороннем внесудебной        порядке,        письменно предупредив об этом арендатора в срок не менее чем за два календарных месяца,  суд пришел к выводу, что исковые требования в этой части также не подлежат удовлетворению, поскольку условия, предусмотренные в ч. 2 ст. 450 ГК РФ также отсутствуют.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

С учетом содержания положений ст. 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств существует возможность применения положений ст. 451 ГК РФ (определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13- 70).

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Обязание второй стороны в судебном порядке к включению в договор условия, предоставляющего право арендодателю на одностороннее внесудебное расторжение договора, действующим законодательством не предусмотрено. 

В тоже время права арендодателя достаточно  регламентированы и  защищены гражданским законодательством и договором, не требующем вмешательства суда в отношения сторон.

Так, на основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Такие основания предусмотрены в п. 5.4. договора аренды.

В момент приобретения объекта недвижимости истец не мог не знать об обременении и не мог не знать условия заключенного договора аренды. Следовательно, приобретя помещение с обременением и заключив дополнительное соглашение с ответчиком о смене собственника, он полностью принял на себя все права и обязанности по договору и этими конклюдентными действиями выразил согласие с его условиями.

Установленные действующим законодательством основания для изменения условий договора аренды в судебном порядке фактически отсутствуют, их наличие материалами дела не подтверждается. Существенное нарушение условий договора аренды ответчиком из искового заявления истца не явствует. Отказ ответчика в повышении арендной платы таковым быть признано не может, поскольку такой отказ соответствует условиям заключенного между сторонами договора, а равно нормам ГК РФ.

Ответчик не нарушает право истца на обращение с предложением о пересмотре постоянной части арендной платы, каждое обращение истцов рассмотрено и по нему дан мотивированный ответ. Кроме того, как следует из заключённого между сторонами договора аренды, он заключен сроком на 10 лет, при этом ответчик ни в одном из своих писем не утверждал, что постоянная часть арендной платы не будет пересмотрена по предложению арендодателей и изменена в будущем.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                      А.И. Айдарова