Решение от 23 декабря 2025 г. АС Тверской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-14024/2025
г.Тверь
24 декабря 2025 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Пугачева А. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федоровой У.О., при участии представителей истца (заявителя) — ФИО1, ФИО2 от ответчика – ФИО3 ( онлайн), рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью «Регионы девелопмент» (Тверская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2023, ИНН: <***>)

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (Тверская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2010, ИНН: <***>),

3 лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области

об оспаривании уведомления,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Регионы девелопмент» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее – ответчик) в котором просит признать одностороннее расторжение договора аренды в отношении нежилого здания, пожарное депо, общей площадью 268,1 кв.м., с кадастровым номером № 69:40:0100556:89, расположенное по адресу: <...>, выраженное в уведомлении от 25.06.2025 № 69-ЮС-02/3713-р, недействительным (незаконным); в порядке применения последствий недействительности сделки – восстановить в ЕГРН запись об ограничении (обременении) нежилого здания, общей площадью 268,1 кв.м., с кадастровым номером № 69:40:0100556:89, расположенное по адресу: <...>, правом аренды ООО «Регионы девелопмент» (ИНН: <***>) на основании договора аренды № 1612-т, на срок по 17.08.2038 года(с учетом уточнений истца от 30.10.2025, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Заявитель в судебном заседании требования поддержал, считает, что оспоренные действия препятствуют выкупу здания, ответчик возражает против удовлетворения требований (отзыв).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные в дело доказательства, арбитражный суд

считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела , 18 августа 2023 года между Территориальным управлением и Обществом заключен договор аренды № 1612-т (далее - Договор), согласно которому Обществу было предоставлено в аренду: нежилое здание, пожарное депо, общей площадью 268,1 кв.м., с кадастровым № 69:40:0100556:89, расположенное по адресу: <...> (далее Имущество).

Срок Договора с 18.08.2023 по 17.08.2038 года.

Нежилое здание передано по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора аренды, в момент передачи здания в нем отсутствовало остекление оконных рам, на наружных стенах трещины, ворота в здании не открываются, т.к. асфальтное покрытие положено выше уровня ворот, в крыше имеются сквозные повреждения, штукатурка на стенах имеет повреждение, отслоение и плесень, полы деревянные требующие ремонта, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, и теплоснабжение не подключены, радиаторы отопления отсутствуют.

Из содержания письма № 69-ЮС-02/3713-р от 25.06.2025 года ООО "Регионы девелопмент" стало известно о том, что договор аренды № 1612-т от 18.08.2023 ответчиком в одностороннем порядке расторгнут.

Основанием для расторжения договора согласно письму администрации города Твери от 21.05.2025 года № 01/4254-и, письму Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 03.06.2025 года № 02/7250-АС, а также акта обследования послужило то, что объект недвижимости не используется и не использовался Арендатором для ведения коммерческой деятельности.

По мнению ответчика, признаки ведения хозяйственной деятельности отсутствуют. Доказательств принятия Арендатором мер по восстановлению объектов в целях осуществления в них предпринимательской деятельности в деле не имеется.

Вместе с тем, ответчик не учел следующего.

В соответствии с п. 6.3 Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию Арендодателя при следующих, признаваемых Сторонами существенными, нарушениях Договора:

6.3.1. При использовании Арендатором Объекта с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

6.3.2. Арендатор существенно ухудшает имущество;

6.3.3. В случае не внесения платежей арендной платы более двух раз подряд;

6.3.4. При неиспользовании Арендатором Объекта в течение одного года с даты подписания Договора.

6.3.5. В случае несоблюдения арендатором п. 5.4.2., п. 5.4.5 и п. 5.4.9, а также установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасной эксплуатации Объекта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор аренды № 1612-т заключен 18.08.2023 года, 18.08.2023 года - был подписан Акт приема-передачи объекта недвижимости. 22.08.2023 года - договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестре по Тверской области.

Сразу после фактического подписания договора аренды и акта приема передачи объекта недвижимости ООО "Регионы девелопмент" на протяжения более двух лет своевременно и в полном объеме оплачивает договор аренды в установленной договором сумме , в настоящее время общество не имеет задолженность по договору № 1612-т.

Данного обстоятельства ответчик не отрицает.

27 августа 2024 года заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением зарегистрированным по входящим N69-10106 о приобретении арендуемого Имущества в собственность за плату в рассрочку на пять лет.

К заявлению были приложены следующие документы:

- Выписка из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства,

- Выписка из ЕГРН на здание с кадастровым № 69:4060100556:89,

- Копии учредительных документов общества,

- Копии документов подтверждающих отсутствии задолженности по арендной платы

- Протокол участников об одобрении крупной сделки общества.

07.08.2024 года общество сообщило в Территориальное Управление Росимущества в Тверской области об использовании части помещений как складские, остальные помещения ремонтируются из за невозможности использования, в помещениях сыро попросило оказать содействие в обеспечении объекта аренды теплом.

16.09.2024 года вх. № 69-10916 общество сообщило в Территориальное Управление Росимущества в Тверской области о выполненных работах на арендуемом объекте, вдоль фасада здания и по периметру проведена обрезка деревьев, штукатурные работы, земельный участок очищен от мусора, борщевика, сорняков, проведен ремонт кровли, вывезен мусор из здания,

восстановлена электропроводка в помещениях, помещение просушено с помощью строительных фенов, произведена обработка от грибка и плесени.

12.12.2024 года вх. № 69-14547 общество представило в Территориальное Управление Росимущества в Тверской области документы подтверждающие фактическое использование объекта аренды с приложением документов подтверждающих позицию общества, газу земельного участка, обоснование площади необходимой и достаточной для обслуживания здания, переписка с департаментом дорожного хозяйства, письма от Главного Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 20.12.2023, от 25.01.2024 года, технический паспорт на здание пожарное депо, выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.

19.12.2024 года вх. № 69-14867 общество направило в Территориальное Управление Росимущества в Тверской области акт осмотра объекта с приложением, фото, уведомлением.

20.01.2024 года вх. № 69-373 общество направило в Территориальное Управление Росимущества в Тверской области дополнительные доказательства по фактическому использованию объекта аренды с приложением документов, договора, акты выполненных работ, счета на оплату, платежные поручения, с просьбой с учетом ранее представленных заявлений от 27.08.2024 года, а также представленных документов от 16.09.2024 года, от 12.12.2024 года, дополнений от 20.01.2025 года предоставить в собственность арендуемый объект недвижимого имущества в соответствии с требованиями ФЗ № 159.

29.04.2025 года заинтересованным лицом Территориальным управлением Росимущества в Тверское области было рассмотрено заявление по существу о выкупе здания было отказано, предложено заявителя обратиться с заявлением и приложением схемы на КПТ в целях раздела земельного участка под объектом недвижимости в соответствии с которой будет образован земельный участок площадью в двое больше площади здания с установлением вида разрешенного использованиям земельного участка "Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4) в соответствии с фактическим использованием, решение вопроса о реализации Обществом преимущественного права на приобретение Объекта в рамках Федерального Закона № 159 ТУ Росимущество вернется после устранения указанных замечаний

Исходя из вышеуказанного суд считает , что ответчик документально не подтвердил факт нарушения обществом условий договора аренды № 1612-т.

При этом, со стороны общества представлены достаточно документов об использовании нежилого здания начиная с 18.08.2023 года по настоящее время.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного , исковые требования являются доказанными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (Тверская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2010, ИНН: <***>) от 25.06.2025 № 69-ЮС-02/3713-р об одностороннем отказе от договора аренды нежилого фонда: нежилое здание, пожарное депо, общей площадью 268,1 кв.м., с кадастровым номером № 69:40:0100556:89, расположенное по адресу: <...>; восстановить в ЕГРН запись об ограничении (обременении) нежилого здания, общей площадью 268,1 кв.м., с кадастровым номером № 69:40:0100556:89, расположенное по адресу: <...>, правом аренды ООО «Регионы девелопмент» (ИНН: <***>) на основании договора аренды № 1612-т на срок по 17.08.2038 года.

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (Тверская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2010, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Регионы девелопмент» (Тверская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2023, ИНН: <***>) 50000 расходов по оплате госпошлины. Исполнительный лист выдать в порядке ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, определенные АПК РФ, в суды вышестоящих инстанций.

Судья: А.А. Пугачев