Постановление от 16 марта 2023 г. по делу № А53-17160/2022

930/2023-13366(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-17160/2022
г. Краснодар
16 марта 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года. Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Коржинек Е.Л. и Рассказова О.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуминой К.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Юг-Транс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) − ФИО1 (доверенность от 31.01.2023), в отсутствие заинтересованного лица − территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2022 по делу № А53-17160/2022, установил следующее.

ООО «Юг-Транс» (далее − общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее − ТУ Росимущества) о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, оформленного письмом от 12.05.2022 № 61-ДЖ-10/4664.

Решением суда от 27.10.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2022, заявленные требования удовлетворены. Суды пришли


к выводу о наличии на момент обращения общества с заявлениями о предоставлении в собственность нежилого здания всех предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее − Закон № 159-ФЗ) условий для реализации арендатором государственного или муниципального имущества преимущественного права на приобретение в собственность такого имущества по договору купли-продажи.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, проведение приватизационных мероприятий в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: <...>, не представляется возможным до момента проведения кадастровых работ, направленных на снятие с кадастрового учета объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 61:46:0012601:122, 61:46:0012601:111, либо работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012601:31 под арендуемыми объектами, в целях исключения иных объектов, с указанного земельного участка. Суды не привлекли к участию в деле собственников зданий, которые используют часть земельного участка и имеют право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора или на проведение раздела земельного участка. Кроме того, резолютивная часть решения суда имеет неясное толкование, поскольку фактически устанавливает обязанность ТУ Росимущества направить в адрес общества проект договора купли-продажи не только объектов с кадастровыми номерами и адресным ориентиром, но и указывает на земельный участок с конкретным кадастровым номером, то есть фактически устанавливает тождественность площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания выкупаемых обществом объектов и площади целого земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012601:31, без учета нахождения на нем иных объектов недвижимого имущества. Между тем вопрос о соразмерности площади земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012601:31 (его части) необходимой для эксплуатации, и обслуживания объектов, заявленных к выкупу обществом, в судебном заседании не исследовался и не являлся предметом спора. Суд необоснованно установил срок направление договора купли-продажи, поскольку административная процедура выкупа имущества предусмотрена Законом № 159-ФЗ, в котором изложены этапы и сроки их исполнения.


В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 03.12.2018 ТУ Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды имущества казны Российской Федерации, расположенного по адресу: <...> для использования в соответствии с целевым назначением. Срок действия договора определен по 02.12.2023.

Общество обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, указанного в договоре аренды имущества казны Российской Федерации от 03.12.2018 № 19/18, в части следующего имущества: Битумохранилище П12610012442 с кадастровым номером 61:46:0012601:160, общей площадью 1425 кв. м.; площадка для складирования В12610012794 с кадастровым номером 61:46:0012601:279, общей площадью 747 кв. м.; водяная скважина с водонапорной башней В12610012795 с кадастровым номером 61:46:0012601:280, общей площадью 36 кв. м.; площадка для хранения материалов на АБЗ В12610012796 с кадастровым номером 61:46:0012601:278, общей площадью 6217,2 кв. м.; емкость для хранения ГСМ В12610012797 с кадастровым номером 61:46:0012601:281, общей площадью 20 куб. м.; площадка для хранения материалов А12610012798 с кадастровым номером 61:46:0012601:282, общей площадью 10 000 кв. м.; асфальтосмеситель В12610012799 с кадастровым номером 61:46:0012601:277, общей площадью 168 кв. м.

Ответом от 14.03.2022 ТУ Росимущества отказало обществу в реализации прав выкупа арендуемого имущества, указав на необходимость проведения кадастровых работ на земельном участке с кадастровым номером 61:46:012601:0031.

В связи с возникшей необходимостью выяснения обстоятельств, требующих специальных познаний общество обратилось к экспертной организации с просьбой определить возможность проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:46:012601:0031. Согласно выводам строительно-технического, землеустроительного заключения № 208-03/22, земельный участок с кадастровым номером 61:46:012601:0031 (<...>)


возможно использовать только в качестве неделимого земельного участка в уже сформированных его границах, раздел такового не возможен.

21 апреля 2022 года общество с приложением строительно-технического заключения направило повторное требование о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, указанного в договоре аренды имущества казны Российской Федерации от 03.12.2018 № 19/18.

Ответом от 12.05.2022 № 61-ДЖ-10/4664 в заключении договора отказано со ссылкой на необходимость либо снятия с кадастрового учета объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:46:0012601:122, 61:46:0012601:111, расположенных на данном земельном участке либо проведению работ по уточнению границ земельного участка без включения в его границы иных объектов.

Общество, полагая отказ в предоставлении права выкупа арендуемого имущества незаконным и нарушающим его права, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом

№ 159-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая,


предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Закона, − на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона

№ 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона

№ 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых


вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее − информационное письмо от 05.11.2009 № 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из разъяснений пункта 6 информационного письма от 05.11.2009 № 134 следует, что согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона

№ 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства, правомерно удовлетворили заявленные требования. Суды установили, что общество соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ (относится к субъектам малого предпринимательства; у него отсутствует задолженность по арендной плате); им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений.

Доводы ТУ Росимущества о том, что проведение приватизационных мероприятий в отношении объектов недвижимого имущества не представляется возможным до момента проведения кадастровых работ, отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неверном толковании норм права.


Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

То обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации спорного имущества, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предусмотрено Законом № 159-ФЗ в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа указанного имущества.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке. То обстоятельство, что на земельном участке расположены иные строения, собственник которых неизвестен, в силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ не исключает гарантированное право общества на приобретение арендованных объектов недвижимости.

Таким образом, доводы ТУ Росимущества о невозможности отчуждения объектов без земельного участка правомерно отклонены судами.

Ссылки ТУ Росимущества на то, что к участию в деле не привлечены собственники двух зданий, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012601:31, обосновано признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку на объект недвижимости с кадастровым номером 61:46:0012601:111 право собственности не зарегистрировано, правообладателем нежилого здания (котельная) с кадастровым номером 61:46:0012601:122 является ООО «Мир-1», которое прекратило деятельность 24.09.2018. Таким образом, судом первой инстанции не нарушены положения статьи 133 Кодекса.

С учетом изложенного обжалуемый отказ в предоставлении обществу преимущественного права выкупа упомянутого арендуемого имущества противоречит требованиям Закона № 159-ФЗ и правомерно признан судами незаконным.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы, заявленные ТУ Росимущества при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанциях, которые были исследованы и получили надлежащую оценку.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми


кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2022 по делу № А53-17160/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Твердой

Судьи Е.Л. Коржинек О.Л. Рассказов