Решение от 31 мая 2022 г. по делу № А43-6662/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-6662/2022

город Нижний Новгород 31 мая 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2022 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Игнатьевой Ольги Васильевны (шифр 19-144) при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород,

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород,

индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород,

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), Нижегородская область, город Городец,

о признании договора аренды расторгнутым, понуждении к возврату нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5, по доверенности от 30.11.2021, диплом КТ 58488, от ИП ФИО3: ФИО6, по доверенности от 14.01.2022, диплом ДВС 1778932;

от ответчика: ФИО7, по доверенности от 11.03.2022, диплом ВСГ 1205153;

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» о признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить и передать нежилое помещение по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 19 по 24 мая 2022 года.

ООО «Торгсервис 52» в отзыве на иск и в заседании требования предпринимателей отклонило, полагая, что условиями договора от 24.08.2020 года арендодателю не предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды. Также ответчик отмечает отсутствие со стороны общества нарушений договора аренды, которые бы могли послужить основанием для отказа арендодателя от договора, при условии наличия такого права в договоре.

Как следует из материалов дела, в долевой собственности индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 находится нежилое помещение кадастровый номер 13:60:0010012:168 по адресу : <...>.

24.08.2020 года перечисленные индивидуальные предприниматели («Арендодатели») и ООО «Торгсервис 52» («Арендатор») заключили договор аренды, на основании которого ООО «Торгсервис 52» получило во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 867,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Цель использования данного помещения: организация торговли продовольственными и(или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

По условиям договора (пункт 2.2 договора) арендатор обязан:

-использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1 договора);

- обеспечивать беспрепятственный доступ в нежилое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора и иных условий ( в том числе лицензионных) представителя арендодателя, государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законодательства Российской Федерации (2.2.5 договора);

- производить в установленных договорам размерах и сроках оплату арендной платы и иных платежей согласно условиям договора (пункт 2.2.6 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживании. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы. Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности ( пункт 3.2 договора)

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте ( приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых отчетов ( пункт 3.4 договора).

В пункте 6.5 договора указано, что в случае нарушения арендодателем пункта 2.1.6 договора ( обязанность арендодателя обеспечить помещение теплоснабжением и электроснабжением мощностью не менее 40кВт, обеспечить скорейшую ликвидацию неисправностей аварийных ситуаций), пункта 2.1.8 (обязанность арендодателя обеспечивать в нежилом помещении нормальный температурный режим: температура в помещениях должна быть не ниже 18 градусов и не выше 24 градусов) арендатор освобождается от уплаты арендной платы а весь период нарушений, а также вправе потребовать от арендодателя возмещения понесенных арендатором убытков).

Срок аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно пункту 4.1 договора изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон, вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 4.4.1 договора);

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки ( пункт 4.4.2 договора);

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора ( пункт 4.4.3 договора)

Одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор обязан возвратить помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления другой стороной ( пункт 4.5 договора).

Акт начала коммерческой деятельности в материалы дела не представлен, однако стороны в заседании не оспаривали открытие ООО «Торгсервис 52» в арендованном помещении магазина и начало им коммерческой деятельности. Общество производило перечисление арендной платы с 19.05.2021 года по 10.11.2021 года.

По утверждению истцов, в октябре 2021 года на сетях водо- и теплоснабжения произошла авария.

13.10.2021 года индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в МУП "Горводоканал" с просьбой произвести отключение холодного водоснабжения магазина по адресу: <...> осуществить подключение холодного водоснабжения по дополнительной заявке (т.1,л.д. 120)

Уведомлением от 21.10.2021 года арендодатели предложили ООО «Торгсервис 52» согласовать изменения в пункт 3 договора аренды от 24.08.2020 года, а именно изменить арендую плату с 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц на фиксированную арендную плату в размере 550 рублей за один квадратный метр арендуемой площади, что составит 476 905 рублей, с возмещением арендодателям расходов по электроснабжению, теплоснабжению, холодному водоснабжению и водоотведению.

В претензии № 1 от 22.10.2021 года арендатор указал на несоответствие арендованного помещения санитарно-эпидемиологическим нормам в связи с отсутствием воды, отопления, вентиляции и т.д. и потребовал от арендодателей обеспечить в помещении надлежащий температурный режим, восстановить водоснабжение. При этом общество отказалось от предложения арендодателя об изменении размера арендной платы. ООО «Торгсервис 52» известило предпринимателей о том, что с 01.10.2021 года по день восстановления температурного режима арендная плата перечисляться не будет в порядке 6.5 договора.

25.11.2021 года индивидуальный предприниматель ФИО3 предложил МУП "Горводоканал" произвести подключение холодного водоснабжения помещения магазина (т.1,л.д. 121).

29.11.2021 года стороны произвели совместный осмотр переданного в аренду помещения, по итогам которого был составлен акт от 29.11.2021 года (т.1,л.д. 122-125).

Согласно названному акту по состоянию на 29.11.2021 года в помещении не осуществляется организация торговли продовольственными и промышленными товарами, двери магазина закрыты, отсутствуют персонал и покупатели; нежилое помещение используется под хранение (складирование) оборудования ООО «Торгсервис 52» в составе: стеллажи, телеги 3 шт., кассовое оборудование. холодильники 4 шт., оборудование не подключено к сети электроснабжения, на момент осмотра помещения выключено, на момент осмотра температура составляет 14 градусов, система водоснабжения и водоотведения в помещении находится в нерабочем состоянии, система вентиляции работает. Состояние помещения хорошее, сантехника исправна, двери исправные, окна целые.

Письмом от 10.12.2021 года (т.1,л.д. 126-128) индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3, ФИО4 уведомили ООО «Торгсервис 52» об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2020 года, указав на нарушение обществом обязательств по договору аренды:

- арендатор нарушил пункт 2.2.5 договора и блокировал собственникам возможность беспрепятственного доступа в помещение;

- арендатор нарушил условие о целевом использовании помещения (помещение не осваивается на момент осмотра и используется как склад - пункты 1.3,4.4.1 договора)

- арендатор нарушил положения пункта 2.2.12 договора, обязывающий арендатора соблюдать нормы пожарной безопасности - в пустом помещении работают осветительные приборы (акт осмотра), в пустом помещении подключены к электросети кассовое оборудование (видеосюжет).

Данное уведомление получено арендатором 14.12.2021 года (т.1,л.д. 130).

В декабре 2021 года ООО «Торгсервис 52» обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении арендодателя обеспечить в арендуемом помещении нормальный температурный режим ( не ниже 18 градусов и не выше 24 градусов) - дело №А43-38623/2021.

15.03.2022 года последовало обращение индивидуальных предпринимателей ФИО2, ФИО3, ФИО4 в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить и передать нежилое помещение по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как отражено в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса РФ односторонней


считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания спорного договора следует, что сторонами определен срока его действия на 15 лет с момента государственной регистрации договора (п.5.1. договора).

Пунктами 4.1 - 4.5 договора предусмотрены условия его расторжения, при этом, указанные условия договора не предусматривают права арендодателя на односторонний досрочный отказ от договора.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В данном случае ни нормами Гражданским кодексом, ни договором не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора.

При таких обстоятельствах, письмо от 10.12.2021 года , на которое ссылаются истцы, не имеет правового значение в качестве односторонней сделки, направленной на отказ от договора.

Поскольку договор аренды от 24.08.2020 года является действующим, отсутствуют правовые основания для освобождения и возврата помещения арендодателю.

Кроме того, суд считает необходимым дополнительно указать следующее.

Даже принимая во внимание позицию истца о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора, из пункта 4 договора следует, что такое право у арендодателя возникает при наличии к тому определенных оснований, перечисленных в пунктах 4.4.1- 4.4.3 договора.

В письме от 10.12.2021 года истцы в качестве оснований для одностороннего отказа от договора указали три основания:

- арендатор нарушил пункт 2.2.5 договора и блокировал собственникам возможность беспрепятственного доступа в помещение;

- арендатор нарушил условие о целевом использовании помещения (помещение не осваивается на момент осмотра и используется как склад - пункты 1.3,4.4.1 договора)

- арендатор нарушил положения пункта 2.2.12 договора, обязывающий арендатора соблюдать нормы пожарной безопасности - в пустом помещении работают осветительные приборы (акт осмотра), в пустом помещении подключены к электросети кассовое оборудование (видеосюжет).

Между тем, по состоянию на 10.12.2021 года суд считает документально неподтвержденным утверждение истцов об ограничении обществом их доступа в переданное в аренду помещение. Факт составления двухстороннего акта осмотра от 29.11.2021 года свидетельствует об обратном.

Действительно по состоянию на 10.12.2021 года магазин в арендуемом помещении не работал, о чем свидетельствуют акт от 10.12.2021 года, фото- и видеоматериалы. Однако, по утверждению ответчика это связано с отсутствием необходимого тепло-и водоснабжения помещения. Факт авария на сетях водо- и теплоснабжения истец подтверждает.

Нарушение ответчиком норм пожарной безопасности, которое бы могло быть квалифицировано как существенное нарушение договора аренды и являться основанием для отказа от договора, надлежащим образом документально не подтверждено.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах у истцов отсутствовали основания для одностороннего досрочного отказа от договора.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород, индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Игнатьева