Решение от 23 сентября 2022 г. по делу № А66-6667/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-6667/2022
г.Тверь
23 сентября 2022 года



(резолютивная часть решения объявлена 22.09.2022)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – ФИО2, ответчика – Медника М.Б, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь,

к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус" (170551 <...>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 27.04.2018, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №5062 от 14.02.2019 в сумме 63 351 руб. 46 коп., в том числе: 6000 руб. за период с 17.03.2020 по 01.10.2020 по сроку уплаты с 10.12.2021 по 10.02.2022, 57 351 руб. 46 коп. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №5062 от 14.02.2019 в сумме 63 351 руб. 46 коп., в том числе: 6000 руб. за период с 17.03.2020 по 01.10.2020 по сроку уплаты с 10.12.2021 по 10.02.2022, 57 351 руб. 46 коп. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022.

Определением суда от 19.05.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Определением от 18.07.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против их удовлетворения возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №5062 от 14.02.2019 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 46,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> (1 этаж, ком. №№ 5-7, 10, 18, 20,21), цель использования - под офис.

В соответствии с передаточным актом от 14.02.2019 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу в удовлетворительном состоянии.

Пунктом 2.2. договора определено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Арендная плата составляет 25 658,10 руб. (без НДС).

Впоследствии сторонами заключены дополнительные соглашения к договору аренды: от 01.04.2020 – о заключении договора на новый срок (до 14.12.2020) и об установлении арендной платы в размере 25 662,31 руб. в месяц (без НДС); от 08.12.2020 - о заключении договора на новый срок (до 14.11.2021) и об установлении арендной платы в размере 25 662,31 руб. в месяц (без НДС); от 30.12.2020 – о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы сроком с 17.03.2020 до 01.10.2020).

Невнесение ответчиком арендной платы за пользование помещением, в том числе в период после истечения срока действия договора, привело к образованию задолженности по арендной плате в сумме 63 351 руб. 46 коп., в том числе: 6000 руб. за период с 17.03.2020 по 01.10.2020 по сроку уплаты с 10.12.2021 по 10.02.2022, 57 351 руб. 46 коп. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022.

В претензионном порядке спор не урегулирован, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ).

В рассматриваемом случае основанием возникновения гражданских прав и обязанностей послужил договор аренды от 14.02.2019 № 5062.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Таким образом, по смыслу статьи 612 ГК РФ, предусмотренные в пункте 1 указанной статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.

В обоснование своих возражений ответчик сослался на отсутствие отопления в арендуемом помещении на протяжении всего периода действия договора аренды и о невозможности в этой связи использовать переданные ему помещения по назначению (под размещение офиса). Указал, что в спорный период фактически помещениями не пользовался.

Данные обстоятельства истцом не оспорены, подтверждены материалами дела, в том числе: техническим паспортом на здание, расположенное по адресу: <...>, из которого следует, что отопление в указанном здании центральное от АГВ (газового котла), а также документами, подтверждающими неисправность газового котла с 2018 года: перепиской с филиалом АО «Газпром газораспределение» и ООО «Газпром межрегионгаз Тверь», актами проверки использования нежилого помещения, актом обследования и другими. Факт отсутствия отопления в спорном здании установлен также судебными актами по делам №№ А66-3168/2019, А66-17141/2021, А66-6668/2022.

Работы по демонтажу неисправного газового оборудования и установка нового произведены лишь в марте 2022 года, а пуск газа, согласно объяснениям представителей сторон, не осуществлен до настоящего времени.

Из системного анализа статей 328 и 606 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Таким образом, с учетом положений статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, применительно к действию общих положений статей 309, 328 ГК РФ следует вывод, что в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, к правам арендатора отнесено право на использование переданного имущества.

В данном случае факт отсутствия теплоснабжения в арендованном помещении и, соответственно, невозможности использования его по назначению в спорный период доказан. Соответственно, отсутствуют и основания для взыскания с ответчика арендной платы, поскольку истцом не исполнена обязанность передать арендатору имущество в состоянии, пригодном для его использования. При этом суд отклоняет доводы истца о том, что ответчик принял на себя обязательства произвести за свой счет (с последующим возмещением) замену газового котла: соответствующее заявление Общества о наличии такой возможности не снимает с арендодателя обязанности по передаче арендатору имущества, пригодного для его использования, не возлагает на арендатора соответствующую обязанность и не нивелирует факт невозможности использования помещения по назначению. Последнее относится и к продлению срока действия договора аренды со стороны арендатора.

Таким образом, судом установлен факт нахождения спорного имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в спорный период, невозможности вследствие этого использовать арендуемое помещение для целей аренды, что повлекло за собой отсутствие законных оснований для арендатора исполнять встречные обязательства по внесению арендной платы.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является не обоснованным и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в срок не превышающий месяца со дня его принятия, в порядке установленном АПК РФ.



Судья О.А. Басова