Решение от 28 декабря 2023 г. по делу № А40-203845/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-203845/23-28-1609
г. Москва
28 декабря 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2023года Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2023 года Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Хорлиной С.С. (единолично), при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК"

(109029, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2002, ИНН: <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "МНЦЭС-КАПСТРОЙ"

(141280, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ПУШКИНО ГОРОД, ИВАНТЕЕВКА ГОРОД, ФАБРИЧНЫЙ ПРОЕЗД, ДОМ 1, ПОЗИЦИЯ 40, ЛИТ/ЭТ/КОМ Б/1/34, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.10.2007, ИНН: <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № Д- 1/07/12-ЮБ от 09.08.2012г., совершенного в форме уведомления от 08.08.2023г. № 364/08 о расторжении договора в одностороннем порядке, о признании действующим договора аренды № Д-1/7/12-ЮБ от 09.08.2012г.

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 11.0.2022г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 25.09.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "МНЦЭС-КАПСТРОЙ" о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № Д- 1/07/12-ЮБ от 09.08.2012г., совершенного в форме уведомления от 08.08.2023г. № 364/08 о расторжении договора в одностороннем порядке, о признании действующим договора аренды № Д-1/7/12-ЮБ от 09.08.2012г.

В судебном заседании представитель Истца поддержал исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении.

Ответчик требования Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Между АО «МНЦЭС-Капстрой» (далее также - Ответчик, Арендодатель) и

АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее также - Истец, Арендатор), на основании договора перенайма нежилого помещения от 18.06.2018, заключен долгосрочный договор аренды № Д-1 /07/12-ЮБ от 09.08.2012, номер государственной регистрации № 77-77-06/025/2012-484 от 15.10.2012. (далее по тексту - «Договор аренды»), в соответствии с условиями которого Арендодатель обязался передавать, а Арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещение, расположенное в здании по адресу: <...>, общ. пл. 3 191, 4 кв. м. (п. 2.1. Договора Срок аренды составляет 15 лет и исчисляется с даты начала аренды (п. 3.1. Договора аренды).

Ответчик направил Истцу уведомление уведомления от 08.08.2023г. № 364/08 о расторжении договора в одностороннем порядке.

Истец считает, что односторонний отказ ответчика от договора аренды является незаконным и необоснованным, в связи с чем, обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. К такой сделке применяются все нормы главы 9 ГК РФ, включая положения о недействительности сделок.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как утверждает Ответчик на протяжении длительного периода времени (2-х последних лет) Истец неоднократно повреждал фасад Здания, о чем сторонами были составлены соответствующие акты от 30.11.2021 г., 16.01.2022 г., 19.01.2023 г.

По факту данных повреждений фасада Здания Ответчик направлял Истцу претензии исх. №№ 311 от 21.01.2022 г., 314/03 от 04.03.2022 г., 347/01 от 20.01.2023 г.

Поскольку Истец не производил ремонт поврежденного им фасада Здания, Ответчик письмом исх. № 348/02 от 06.02.2023 г. предложил Истцу направить своих представителей 08.02.2023 г. в 14-00 в Здание для оценки размера ущерба и возможности/невозможности восстановления элементов отделки фасада Здания.

08.02.2023 г. Истец и Ответчик провели совместный осмотр мест повреждения фасада Здания и составили акт, в котором зафиксировали, что повреждения фасада не

устранены, что повреждение фасада несет за собой увеличение ветровых нагрузок на целостность навесного фасада. В связи со смещением несущих стоек фасада и увеличением ветровых нагрузок возможно обрушение металлических кассет фасада.

Также в акте от 08.02.2023 г. стороны согласовали срок восстановления целостности отделки фасада: работы должны быть завершены Арендатором (подрядчиком Арендатора) не позднее 26.03.2023 г.

Также Ответчик указывает, что на протяжении длительного периода времени

2-х последних лет) Истец не устранял допущенные им нарушения пожарной безопасности.

Так, 21.11.2022 г. стороны провели проверку работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности здания и сооружения и обнаружили множество недостатков в работе системы пожарной безопасности здания. По результатам проверки был составлен акт с перечнем замечаний в работе системы пожарной безопасности здания.

В связи с тем, что Арендатор не устранил допущенные им нарушения по фасаду Здания и по пожарной безопасности Здания, Ответчик направил Истцу уведомление исх. № 346/01 от 18.01.2023 г. о расторжении Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, которое было получено Истцом 20.01.2023 г.

08.02.2023 г. стороны провели встречу, по результатам которой составили протокол результатов встречи.

Согласно указанному протоколу стороны зафиксировали, что для восстановления целостности поврежденного фасада Арендатор занимается поиском подрядчика, срок устранения нарушения 09.03.2023 г.

По вопросам пожарной безопасности Арендатор также занимается поиском подрядчика, согласование объема и графика выполнения работ, срок устранения нарушения также 09.03.2023 г.

Также в названном протоколе встречи Стороны отразили, что согласовали подписать дополнительные соглашения №№ 9, 10 к договору аренды в течение 15 дней в котором будут зафиксированы договорённости сторон, достигнутые на встрече 08.02.2023 г.

В связи с тем, что Арендатор не выполнил работы по ремонту фасада и не устранил нарушения пожарной безопасности в согласованный на встрече срок до 09.03.2023 г., а также в связи с договоренностью сторон подписать дополнительные соглашения №№ 9, 10, 20.03.2023 г. стороны подписали дополнительное соглашение № 9 к Договору аренду (далее - «ДС № 9»).

В п. 10 ДС № 9 стороны зафиксировали перечень нарушений по пожарной безопасности и сроки их устранения Арендатором - не позднее 16.06.2032 г.

В п. 11 ДС № 9 стороны зафиксировали сроки проведения Арендатором работ по восстановлению нарушенной целостности фасада Здания - не позднее 30.06.2023 г.

В п. 12 ДС № 9 Арендодатель отозвал свое ранее направленное уведомление о расторжении исх. № 346/01 от 18.01.2023 и стороны особо оговорили, что в случае неисполнения Арендатором одного из обязательств, указанных в п. 7, 10, 11 ДС № 9 Арендодатель вправе реализовать свое право на односторонний внесудебный отказ от Договора по основаниям, установленным Договором.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном

порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Учитывая изложенное, дополнительным соглашением № 9 к Договору аренду стороны согласовали право Арендодателя на односторонний внесудебный отказ от Договора в случае неисполнения Арендатором одного из обязательств, указанных в п. 7, 10, 11 ДС № 9.

Между тем, Истец письмом исх. № 100 от 22.06.2023 г. уведомил Ответчика о переносе в одностороннем порядке срока выполнения работ по исполнению обязательства, предусмотренного п. 11 ДС № 9 с 30.06.20233 г. на 11.07.2023 г.

Письмом исх. № 100/5185 от 11.07.2023 г. Истец уведомил Ответчика о новом переносе в одностороннем порядке срока выполнения работ по исполнению обязательства, предусмотренного п. 11 ДС № 9 с 11.07.2023 г. на 14.07.2023 г.

Письмом исх. № 100/4612 от 20.06.2023 г. Истец попросил Ответчика направить уполномоченных представителей Арендодателя 23.06.2023 г. для приемки работ по пожарной безопасности Здания.

23.06.2023 г. по результатам проверки выполнения Арендатором работ по пожарной безопасности Здания сторонами был составлен акт, согласно которому комиссия пришла к выводу о том, что работы, указанные в п. 10 ДС № 9 выполнены в части монтажа, но не подключены к системе и не проверены ввиду того, что не выполнено программирование в пульты и систему «Орион Про».

25.07.2023 г. стороны провели повторную проверку работоспособности системы пожарной безопасности Здания, о чем составили акт, согласно которому были выявлены нарушения, отраженные в приложении № 1 к акту.

03.08.2023 г. стороны провели еще одну повторную проверку работоспособности системы пожарной безопасности Здания, о чем составили акт, согласно которому были выявлены нарушения, отраженные в приложении № 1 к акту.

Поскольку п. 12 дополнительного соглашения № 9 стороны предусмотрели такое основание для расторжения Договора аренды как неисполнение Арендатором одного из обязательств, указанных в п. 10, 11 ДС № 9 и Арендатор не выполнил эти обязательства, Арендодатель направил Арендатору уведомление исх. № 364/08 от 03.08.2023 г. о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке. Уведомление получено Арендатором 08.08.2023 г.

Таким образом, на момент направления спорного уведомления Истец не выполнил п. 10 и 11 дополнительного соглашения № 9, в связи с чем, Ответчик имел право на односторонний отказ от договора на основании п. 12 дополнительного соглашения № 9.

Утверждение Истца об обратном судом не принимаются поскольку оно противоречит буквальному содержанию п. 12 дополнительного соглашения.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49

"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом, судом учитывается, что дате направления 03.08.2023 г. Арендодателем Арендатору уведомления исх. № 364/08 о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке предшествовала длительная (на протяжении двух лет) переписка между Арендодателем и Арендатором о существенных нарушениях, допущенных

Арендатором, о необходимости их устранения, встречи по проверке устранения Арендатором этих нарушений, фиксация, в связи с чем, судом не принимаются доводы Истца о злоупотреблении истцом правом.

Таким образом, из материалами дела следует, что истец на протяжении длительного периода времени (двух лет) неоднократно повреждал фасад здания, при этом не предпринимал меры для его восстанвления.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Право на односторонний отказ от Договора аренды предоставлено Ответчику п. 1 ст. 450.1. ГК РФ и п. 12 дополнительного соглашения № 9.

С учетом изложенного, ответчик реализовал свое право на односторонний отказ от Договора аренды в пределах, установленных ГК РФ и договором, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.С. Хорлина