Решение от 2 сентября 2020 г. по делу № А51-6738/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6738/2020
г. Владивосток
02 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2020 года .

Полный текст решения изготовлен 02 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора, освобождении имущества,

при участии в заседании

от истца: ФИО3, диплом ДВГУ ВСГ 4484088 от 16.06.2010 № 25611, доверенность от 17.12.2019, удостоверение;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 14.09.2018, диплом ДВПИ им. Куйбышева от 30.06.2006 №П 1292, паспорт;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора от 01.03.2005 №01-16109-001-Н-АР-8910-00 аренды недвижимого имущества, расположенного, по адресу: <...>, для использования в целях: склад, авторемонт, заключенного с ИП ФИО2, в части следующих объектов недвижимого имущества:

-здания контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>;

-здания караульного помещения с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>;

об обязании ИП ФИО2 освободить и передать УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда следующее недвижимое имущество:

-здание контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

- здание караульного помещения с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 69,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Истцом заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с необходимостью предоставления акта проверки от 19.08.2020 №119 спорного имущества.

Судом ходатайство об отложении отклонено в связи с предоставлением копии указанного акта ответчиком.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения.

Представитель ответчика возразил на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дал устные пояснения по фактическим обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Муниципальное образование город Владивосток является собственником следующих объектов недвижимости:

-нежилого здания - склад, площадью 786,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:020035:149, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134191;

-нежилого здания - контрольно-пропускной пункт, площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:020035:150, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134190;

-нежилого здания - контрольно-пропускной пункт, площадью 40,4 кв.м,

расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером25:28:020035:151, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134186;

-нежилого здания - караульное помещение, площадью 69,8 кв.м,

расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером25:28:020035:152, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134189.

Право муниципальной собственности на вышеуказанные объекты зарегистрировано на основании Приказа Министра Обороны Российской Федерации от 19.03.2013 №146 «О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования город Владивосток», о чем в ЕГРН 01.03.2018 сделаны соответствующие записи: №25:28:020035:149- 25/001/2018-3;№25:28:020035:150-25/001/2018-2; №25:28:020035:151-25/001/2018-3; №25:28:020035:152-25/001/2018-2.

Указанные выше здания склада, контрольно-пропускных пунктов и караульного помещения предоставлены в аренду ИП ФИО2 на основании договора от 01.03.2005 №306/05, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (далее - ТУФАУГИ по ПК), как арендодателем, Шкотовской квартирно-эксплуатационной частью (далее - Шкотовская КЭЧ), как балансодержателем, и предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица ФИО2, как арендатором.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель при участии Балансодержателя сдали во временное пользование Арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, в/г Владивосток-50, общей площадью 1 839,8 кв.м, в том числе:

- нежилое здание караульного помещения инв. 5 (лит. Б) с пристройкой (лит. Б1), площадью 69,8 кв.м.;

- нежилое здание караульного помещения инв. 7 (лит. В), площадью 40,4 кв.м;

-нежилое здание склада инв. 9 (лит. А), площадью 899,0 кв.м;

-нежилое здание склада инв. 10 (лит. Е), площадью 786,4 кв.м;

-нежилое здание караульного помещения инв. 11 (лит. Д), площадью 44,2 кв.м.

Цель использования арендованного имущества: склады, авторемонт.

В соответствии с пунктом 1.2. срок действия Договора аренды устанавливался до момента продажи государственного имущества, но не более чем с 01.03.2005 по 28.02.2010.

Право аренды зарегистриовано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН имеется запись от 09.09.2005 № 25-25-01/165/2005-41.

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 №61 в договор аренды внесены изменения, п. 1.1 раздела 1 «Предмет договора» был изложен в новой редакции:

«Арендодатель при участии Балансодержателя сдает, а Арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, в/г Владивосток-50, общей площадью 940,8 кв.м, в том числе:

-нежилое здание караульного помещения инв. 5 (лит. Б) с пристройкой (лит. Б1), площадью 69,8 кв.м.;

-нежилое здание караульного помещения инв. 7 (лит. В), площадью 40,4 кв.м;

- нежилое здание склада инв. 10 (лит. Е), площадью 786,4 кв.м;

-нежилое здание караульного помещения инв. 11 (лит. Д), площадью 44,2 кв.м».

Кроме того, п. 1.2. договора также изложен в новой редакции, а именно, срок действия договора устанавливался с 01.03.2005 по 30.11.2053.

Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН имеется запись от 06.08.2012 №25-25-01/129/2012-292.

Дополнительным соглашением от 26.02.2020 в договор аренды от 01.03.2005 № 306/05 внесены изменения, договору аренды присвоен номер 01-16109-001-Н-АР-8910-00, преамбула договора изложена в новой редакции: «Управление муниципальной собственности г. Владивостока, в лице начальника Управления ФИО5, с одной стороны, и индивидуальный предпринимтель ФИО2, ОГРНИП <***>, дата присвоения 28.12.2004, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:».

Согласно пункту 1.1 договора аренды цель использования арендованного имущества: склады, авторемонт.

В соответствии с п. 2.2.4 договора арендодатель обязан не менее чем за месяц письменно уведомить арендатора о необходимости освобождения имущества в связи с принятым в установленном порядке решениями о постановке здания или его части на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или о его ликвидации по градостроительным причинам (основаниям).

В силу п. 2.3.1 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. настоящего договора.

Согласно п.п. 2.3.3, 2.3.7 договора аренды установлена обязанность арендатора содержать имущество в полной исправностии соответствующем техническом состоянии, санитарном и противопожарном состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт, также принимать участие в текущем и капитальном ремонте зданий и благоустройстве прилегающей к зданиям территории.

В силу п. 2.3.14. договора арендатор обязан по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении освободить занимаемое имущество не позднее трех дней после окончания срока действия или дня расторжения настоящего договора.

Истцом проведена проверка использования здания контрольнопропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, и здания караульного помещения с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:152, площадью 69,8 кв.м, о чем составлен акт от 07.02.2020 № 16.

Так, в результате проверки установлено, что здание контрольнопропускной пункт с кадастровым номером 25:28:0200035:151, общей площадью 40,4 кв.м, арендатором не используется, в здании находится бытовой мусор. Здание находится в неудовлетворительном состоянии, по стене здания имеется трещина.

Здание караульное помещение с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:152, общей площадью 69,8 кв.м, используется для проживания ФИО6 совместно с женой и детьми.

Письмом от 06.03.2020 № 28/6-2099 в адрес ИП ФИО2 Управлением направлена претензия с требованием об устранении выявленных нарушений в течение 10 дней с момента получения претензии, а также с предложением расторгнуть договор аренды от 01.03.2005 №01-16109-001-Н-АР-8910-00 в случае не устранения нарушений с приложением соглашения о его расторжении.

В ответ на указанную претензию ответчик письмом от 24.03.2020 сообщил истцу, что использует арендуемое имущество по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

На момент проведения проверки сотрудниками УМС г. Владивостока в феврале 2020г. эксплуатация объектов была временно приостановлена по причине необходимости проведения текущего ремонта. В то же время проведение ремонтных работ в зимний период было отложено до наступления положительных значений температуры воздуха.

В здании контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, караульном помещении общей площадью 69.8 кв.м., с кадастровым номером 25:28:020035:152 организованы ремонтные работы. Вход посторонних лиц на территорию объектов ограничен. После завершения ремонта, эксплуатация зданий будет возобновлена по назначению и в соответствии с условиями договора аренды.

16.04.2020 ответчик в адрес истца направил заявление о согласовании даты проведения повторного осмотра, которое оставалось без ответа.

28.04.2020 ответчик в направил уведомление о проведении осмотра арендуемых помещений 30.04.2020 в 11:00.

По результатам указанного осмотра ответчиком составлен акт от 30.04.2020, согласно которому, все допущенные нарушения устранены, истец явку своего представителя при проведении указного осмотра не обеспечил.

Полагая, что нарушения условий договора арендатором не устранены, арендные отношения в добровольном порядке не прекращены, УМС г.Владивостока обратилось в суд с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды недвижимого имущества, в связи, с чем подлежат применению нормы гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о приведении арендованного имущества в надлежащее состояние для его целевого использования, а также в случае не устранения указанных нарушений выразил намерение расторгнуть договор.

Между тем, судом установлено, что до подачи иска по настоящему делу истцом проверки устранения ответчиком нарушений не проводилось.

Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств нарушения нахождение арендованного имущества в ненадлежащем техническом состоянии, санитарном и противопожарном состоянии, фактически акт от 07. 02.2020 №16 не содержит указанных сведений о техническом обследовании и указании нарушенных норм права, технических, санитарных и пожарных регламентов и правил.

Ссылка истца в акте на наличие трещины в стене здания контрольно-пропускного пункта, как на нарушение условий содержания имущества, судом отклоняется, поскольку исходя из смысла п.п 2.2.4, 2.3.7 договора обязанность по капитальному ремонту арендуемого имущества возложена на арендодателя, а ремонт стен здания – является капитальным ремонтом согласно п.п. 14, 14.2 ст. 1 ГрК РФ.

Совместным актом проверки сторон от 19.08.2020 №11 установлено, что при входе в нежилое здание - контрольно - пропускной пункт, с кадастровым номером 25:28:020035:152, площадью 69,8 кв. м, нежилое здание - контрольно-пропускной пункт, с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв. м имеются вывески ИП ФИО2, склад, с указанием часов работы. В зданиях выполнен косметический ремонт: побелены стены, потолки, покрашены полы. Указанные нежилые здания используется индивидуальным предпринимателем ФИО2 под хранение автомобильных запчастей.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судом установлено, что ответчиком, выявленные нарушения устранены, арендуемое имущество используется в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, поддерживается в надлежащем состоянии.

Судом отклоняются доводы истца о не устранении ответчиком допущенных нарушений в установленный претензией срок (в течение 10 дней с момента получения претензии) поскольку, установленный истцом срок для устранения нарушений судом признается необоснованным и неразумным с учетом условий договора, которыми не установлен срок устранения указанных нарушений, п.п.3, 4 ст. 1 ГК РФ, а также фактического поведения ответчика, получившего претензию 16.03.2020, а 16.04.2020 в связи с устранением нарушений, направившего истцу заявление о согласовании повторной проверки, которую истец не провел до подачи иска по настоящему делу в нарушение п. 3ст. 1 ГК РФ.

Учитывая, установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что основания для расторжения договора аренды от 01.03.2005 №01-16109-001-Н-АР-8910-00 в соответствии со ст.ст.450, 452, 619 ГК РФ, условиями договора отсутствуют, а заявленные истцом требования о расторжении договора аренды от 01.03.2005 №01-16109-001-Н-АР-8910-00 удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.