Решение от 28 мая 2021 г. по делу № А10-5169/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5169/2020
28 мая 2021 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации города Улан-Удэ (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к дачному некоммерческому товариществу «ВСГТУ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды № 41 от 07.04.2015, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО2 (доверенность № 78 от 26.10.2020, паспорт), представителя ответчика ФИО3 (председатель правления, паспорт),

установил:

комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к дачному некоммерческому товариществу «ВСГТУ» (далее – товарищество, ДНТ «ВСГТУ» о взыскании 11 689 рублей 67 копеек, в том числе 9 444 рублей 02 копеек – задолженности по договору аренды № 41 от 07.04.2015 за период с 01.06.2019 по 30.09.2020, 2 245 рублей 65 копеек – неустойки за период с 11.10.2017 по 30.09.2020, расторжении договора аренды земельного участка № 41 от 07.04.2015, обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ДНТ «ВСГТУ», площадью 18 793 кв. м с кадастровым номером 03:24:030511:867 и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Дело принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 30 декабря 2020 года суд перешел к рассмотрению заявления по общим правилам искового производства.

Представитель истца исковые требования поддержал, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований в части указания площади спорного земельного участка до 335 кв. м. Представил расчет по начислениям от 20.05.2021, который приобщен к материалам дела.

Право увеличить или уменьшить размер исковых требований до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу предоставлено истцу частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что уточнение истцом размера исковых требований не противоречит закону и не нарушает права ответчика и других лиц, суд считает необходимым его принять.

Ответчик исковые требования не признал, дал пояснения из которых следует, что задолженность по арендной плате товариществом оплачена, в дальнейшем намерены оплатить неустойку, товариществом принимаются меры по выкупу спорного земельного участка.

Исследовав материалы дела, суд признал подготовку дела к судебному заседанию оконченной, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений истца и ответчика, завершил предварительное заседание и открыл судебное разбирательство в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон спора, суд установил следующие обстоятельства.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 41 от 07.04.2015 (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ДНТ «ВСГТУ», площадью 18 793 кв. м, в том числе часть земельного участка площадью 881 кв. м для ремонта и обслуживания инженерных сетей, для прохода и проезда, на срок с 07.04.2015 по 06.04.2018.

Согласно пунктам 1.2, 1.3, 1.4 договора границы арендуемого участка указаны в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, который является составной и неотъемлемой частью договора. Участок предоставлен для ведения дачного хозяйства с правом возведения жилого дома, с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур и картофеля. Кадастровый номер земельного участка 03:24:030511:867.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора арендная плата исчисляется с 07.04.2015. Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, составляет 89 529 рублей 85 копеек в год, в том числе ежемесячно 7 460 рублей 82 копейки. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 07.04.2015 (л. д. 14).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами настоящего спора, договор аренды № 41 от 07.04.2015 заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено.

Дополнительным соглашением к договору от 15.01.2019, в связи с выкупом части земельного участка и уменьшением площади арендуемого земельного участка до 4 706 кв. м, стороны внесли изменения в договор в части арендной платы, в соответствии с которым размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, с 15.01.2019 составляет 7 295 рублей 63 копейки в год, в том числе ежемесячно с 15.01.2019 – 607 рублей 97 копеек.

Комитетом направлено предупреждение № 1-92 от 19.03.2020 с требованием погасить в срок до 30.03.2020 задолженность по договору аренды земельного участка № 41 от 07.04.2015, в случае неисполнения данного требования предложено расторгнуть договор аренды, передать земельный участок на основании двустороннего акта приема-передачи (л. д. 18).

Неисполнение обществом данного требования комитета в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора № 41 от 07.04.2015 суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды земельного участка, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исследовав условия договора № 41 от 07.04.2015 суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договор согласно правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Факт передачи земельного участка в аренду по договору № 41 от 07.04.2015 ДНТ «ВСГТУ» подтверждается актом приема-передачи от 07.04.2015.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Задолженность ответчика за период с 01.06.2019 по 30.09.2020, в соответствии с расчетом истца, составляет 9 444 рубля 02 копейки.

Представленный расчет судом проверен, является арифметически верным, соответствующим действующему законодательству и условиям договора.

Ответчик размер и порядок расчета арендной платы по договору № 41 от 07.04.2015, соответствующий условиям указанного договора, не оспорил, в судебном заседании указал на оплату основного долга по договору.

При этом истцом в судебном заседании представлен расчет задолженности по начислениям от 20.05.2021, в соответствии с которым задолженность по арендной плате по договору № 41 от 07.04.2015 ответчиком оплачена.

В связи с заявленным истцом обстоятельством оплаты арендатором долга по арендной плате в полном объеме, суд предложил истцу определить правовую судьбу требования о взыскании долга по арендной плате. В ответ истец указал на отсутствие намерения отказаться от иска в данной части требований.

Принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 9 444 рубля 02 копейки за период с 01.06.2019 по 30.09.2020, что истцом не оспорено, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований комитета в части взыскания предъявленной суммы основного долга.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 4.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор оплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Как следует из искового заявления размер предъявленной неустойки рассчитан за период с 11.10.2017 по 30.09.2020 и составляет 2 245 рублей 65 копеек. Ответчик расчет, представленный истцом, не оспорил, контррасчет не представил.

В силу части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Представленный расчет неустойки судом проверен, является арифметически верным, соответствует условиям договора.

Поскольку ненадлежащее исполнение товариществом обязательства по внесению арендной платы в установленный срок нашло свое подтверждение, суд удовлетворяет требование истца о взыскании суммы неустойки в размере 2 245 рублей 65 копеек.

Рассмотрев требования истца о расторжении договора аренды № 41 от 07.04.2015, обязании освободить спорный земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, суд приходит к следующим выводам.

По общему правилу (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя – в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Предупреждением № 1-92 от 19.03.2020 комитет указал товариществу на необходимость погасить в срок до 30.03.2020 задолженность по договору аренды земельного участка № 41 от 07.04.2015, в случае неисполнения данного требования предложил расторгнуть договор аренды, передать земельный участок на основании двустороннего акта приема-передачи

Суд считает, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако правовых оснований для расторжения договора № 41 от 07.04.2015 в судебном порядке не усматривает в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим (абзац 1).

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2).

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (абзац 3).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (абзац 4).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Судом установлено, что арендатор ДНТ «ВСГТУ» допустило просрочку внесения арендной платы за период с июня 2019 года по сентябрь 2020 года, что послужило основанием для уведомления арендатора о расторжении договора и обращения арендодателя в суд с настоящим иском.

Между тем, после получения уведомления истца о расторжении договора ответчик в разумный срок устранил нарушения договора – погасил задолженность по арендной плате за указанный период 12.04.2021.

В судебном заседании председатель ДНТ «ВСГТУ» указал на намерение сохранить арендные правоотношения в целях последующего выкупа арендованного земельного участка, полностью признал допущенные факты ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы, пояснил, что 12.04.2021 оплатил 11 609 рублей 81 копейку в счет образовавшейся задолженности, в связи с чем по состоянию на 20.05.2021 переплата по арендным платежам составляет 134 рубля 69 копеек, задолженность по неустойке – 4 505 рублей 58 копеек, которую ответчик намерен погасить в ближайшее время в добровольном порядке.

Указанные пояснения председателя ДНТ «ВСГТУ» подтверждены истцом в судебном заседании, а также представленным расчетом комитета по состоянию на 20.05.2021.

Принимая во внимание длительный срок правоотношений сторон, возникших в силу заключения договора аренды № 41 от 07.04.2015, размер годовой арендной платы по рассматриваемому договору, погашение образовавшейся задолженности в разумные сроки после фактического получения соответствующей информации, незначительный размер долга на дату обращения в суд с настоящим иском (9 444 рублей 02 копеек), суд пришел к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение сроков внесения арендных платежей нельзя считать существенным нарушением условий договоров. При этом на момент рассмотрения дела задолженность погашена ответчиком. Следовательно, допущенное нарушение срока внесения арендных платежей полностью устранено арендатором в разумный срок.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, что в настоящем случае сам по себе факт наличия задолженности, погашенной после уведомления, не может служить безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. В данном случае такая мера как расторжение договора несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Учитывая данные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части требований истца о расторжении договора аренды № 41 от 07.04.2015, обязании освободить спорный земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу, и истец освобожден от ее уплаты.

Таким образом, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а исковые требования удовлетворены частично, суд возлагает на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в федеральный бюджет в размере 2 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с дачного некоммерческого товарищества «ВСГТУ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации города Улан-Удэ (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 245 рублей 65 копеек – неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с дачного некоммерческого товарищества «ВСГТУ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 2 000 рублей – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.О. Коровкина