Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А05-3993/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3993/2025
г. Архангельск
29 сентября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании 09-22 сентября 2025 года (с объявлением перерыва) дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице Северной железной дороги (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 150003, <...>)

о признании права на заключение договора и обязании заключить договор отчуждения земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца (до перерыва) ФИО2 (по доверенности от 06.06.2024) ответчика (после перерыва) ФИО3 (по доверенности от 10.04.2023)

3-го лица ФИО4 (по доверенности от 10.11.2023)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к ответчику - межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее- ответчик, Теруправление) о признании за истцом права собственности на земельный участок площадью 765 кв.м., являющийся частью земельного участка 29:22:000000:26 (29:22:081603:53), расположенный по адресу: г. Архангельск, округ Исакогорский, ул. Железнодорожная, дом 20.

Заявлением от 21.08.2025 истец ходатайствовал об изменении заявленных требований, просит признать за истцом право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 29:22:000000:26 (29:22:081603:53) площадью 765 кв.м.,

расположенного по адресу: г. Архангельск, округ Исакогорский, ул. Железнодорожная, дом 20, а также обязать ответчика заключить с ним договор отчуждения земельного участка площадью 765 кв.м. в связи с наличием на данном земельном участке здания, находящегося в собственности истца.

Определением от 17.06.2025 к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице Северной железной дороги (далее- 3-е лицо, Общество).

Учитывая, что в качестве основания иска Предприниматель ссылается на принадлежность ему объекта недвижимого имущества на земельном участке, а также отсутствие возражений относительно изменения требований со стороны ответчика и 3-го лица, суд определил принять изменение исковых требований.

Ответчик, 3-е лицо с иском не согласны по мотивам, изложенным в отзыве. Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

По договору купли-продажи от 02.02.2017 (том 1 л.д. 29-32) Предприниматель (покупатель) приобрел у Общества (продавец) здание гаража общей площадью 413,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Архангельск, Исакогорский округ, ул. Железнодорожная, д. 20.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности Предпринимателя на объект с кадастровым номером 29:22:000000:3823, которым является одноэтажное здание гаража 1997 г.п., зарегистрировано 02.03.2017.

Как указано в пункте 2.1. договора купли-продажи от 02.02.2017, земельный участок, занимаемый отчуждаемым объектом и необходимый для его использования общей площадью 765 кв.м., входит в состав единого землепользования, имеющего следующие характеристики: кадастровый номер 29:22:000000:0026 общей площадью 852 742 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации полосы отвода железной дороги, расположенный по адресу: г. Архангельск, Искакогорский территориальный округ, станция Исакогорка.

В пункте 2.2. договора отражено, что земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 12.11.2004 № 55/1, заключенного с Теруправлением.

Согласно пункту 2.3. договора купли-продажи от 02.02.2017 стороны обязуются заключить единовременно с настоящим договором договор субаренды участка площадью 765 кв.м., занятого объектом и необходимым для его использования.

02.02.2017 между Предпринимателем и Обществом заключен договор субаренды части земельного участка (том 1 л.д. 33-41), согласно условиям которого Общество (арендодатель) предоставляет Предпринимателю (субарендатор) земельный участок площадью 765 кв.м., который является частью земельного участка площадью 85, 2742 га, имеющего разрешенное использование: для эксплуатации полосы отвода железной дороги. Границы передаваемой части земельного участка площадью 765 кв.м. определены в Приложении № 2 к договору субаренды.

В пунктах 2.1. и 2.2. договора субаренды указано, что он заключается сроком на 11 месяцев и распространяет свое действие с момента регистрации перехода права собственности на здание гаража к Предпринимателю.

Из материалов дела также усматривается, что 19.06.2023 между Предпринимателем и Обществом по итогам торгов заключен еще один договор субаренды о предоставлении Предпринимателю дополнительно земельного участка у здания гаража площадью 2 529,8 кв.м. для складирования и хранения строительных материалов, строительного оборудования и инвентаря.

В апреле 2024 года Предприниматель обратился в Теруправление с заявлением о постановке на кадастровый учет и предоставлении на праве собственности земельного участка, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером 29:22:000000:26.

Теруправление письмом от 06.05.2024 № 29/3146 предложило Предпринимателю с целью образования земельного участка под зданием гаража обратиться к Обществу с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 29:22:000000:26, указав, что предоставленный Обществу в аренду по договору от 12.11.2004 № 55/1 земельный участок для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, является федеральной собственностью. Образование земельного участка под объектом, принадлежащем Предпринимателю, возможно в порядке, установленном в пункте 6 Постановления Правительства РФ от 29.04.2006 № 264

Кроме того в ответе от 06.05.2024 № 29/3146 Теруправление обратило внимание, что представленные Предпринимателем акты согласования местоположения границ земельного участка подготовлены кадастровым инженером в нарушение процедуры образования земельного участка путем раздела исходного земельного участка (глава 1.1. ЗК РФ), а также в пакете документов отсутствует согласие Общества на раздел земельного участка.

Предприниматель обратился к Обществу с заявлением от 06.06.2024, а затем с заявлением от 01.07.2024 о предоставлении земельного участка, на которые Общество дало ответ от 24.07.2024 (том 1 л.д. 159-161).

Согласно вышеуказанному ответу земельный участок с кадастровым номером 29:22:000000:26 обременен полосой отвода и охранной зоной железной дороги, предоставлен Обществу в долгосрочную аренду в порядке и для целей, предусмотренных Правилами установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утв. постановлением Правительства РФ от 12.10.2006 № 611, ограничен в обороте. На основании договоров субаренды от 02.02.2017 и от 19.06.2023 Предпринимателю в субаренду для эксплуатации гаража предоставлены земельные участки, общая площадь которых составила 3 294, 8 кв.м. Подъезд к зданию гаража беспрепятственно осуществляется со стороны ул. Железнодорожной. Испрашиваемый земельный участок расположен в полосе отвода железной дороги на территории действующего вагонного эксплуатационного депо Исакогорска, раздел земельного участка считаем нецелесообразным, т.к. он будет способствовать снижению целостности и степени защищенности транспортного комплекса.

В сентябре 2024 года Предприниматель вновь обратился в Теруправление с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 765 кв.м. входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером 29:22:000000:26.

Письмом от 26.09.2024 № 29/6923 Теруправление, ссылаясь на невозможность раздела земельного участка и несогласие на такой раздел со стороны Общества, сообщило о невозможности формирования земельного участка под зданием гаража для передачи его в собственность Предпринимателю.

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, исключительное право на приобретение в собственность земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости может быть реализовано в случаях, когда отсутствует законодательный запрет или ограничение на предоставление земельного участка в частную собственность.

В силу подпункта «б» пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подпункте 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ установлено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

В силу пункта 1 статьи 90 ЗК РФ землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 90 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: 1) размещения железнодорожных путей; 2) размещения, эксплуатации и реконструкции зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; 3) установления полос отвода.

В подпункте 3 пункта 2 статьи 90 ЗК РФ установлено, что свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Порядок установления и использования полос отвода железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" земельные участки, предоставленные и (или) предназначенные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.

Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 № 264 утвержден Порядок и правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"» (далее - Постановление № 264).

Согласно пункту 2 Постановления № 264 пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (его территориальным органом) с открытым акционерным обществом "Российские железные дороги", за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения.

Пользование земельным участком осуществляется с учетом требований Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2006 г. № 611.

Согласно пункту 3(1) Постановления № 611 земельные участки (их части) полосы отвода железных дорог, не занятые объектами железнодорожного транспорта и объектами, предназначенными для обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта, могут использоваться в соответствии с законодательством Российской Федерации для сельскохозяйственного производства, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 2 Приказа Минтранса РФ от 06.08.2008 № 126 в полосу отвода на железнодорожном транспорте входят земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

Согласно пункту 6 Постановления № 264 в случае если на земельном участке, являющемся федеральной собственностью и предоставленном открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", расположено здание или сооружение, не используемое для нужд железнодорожного транспорта, земельный участок, необходимый для использования такого здания или сооружения, подлежит образованию путем раздела земельного участка, предоставленного открытому акционерному обществу "Российские железные дороги".

При этом раздел земельного участка не допускается в случае, если такой раздел может привести к нарушению безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта, а также если земельный участок планируется использовать для нужд железнодорожного транспорта либо если сооружение размещено или может размещаться на земельном участке на основании сервитута или публичного сервитута.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 29:22:000000:26 общей площадью 842 790 кв.м. по адресу: г. Архангельск, станция Исакогорка имеет разрешенное использование: для эксплуатации полосы отвода железной дороги и предоставлен Обществу в аренду на основании договора находящегося в федеральной собственности земельного участка от 12.11.2004 № 55/1 (в редакции дополнительных соглашений от 21.08.2014, от 20.03.2024, от 21.10.2024) сроком на 49 лет (по 11.11.2053). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 4 Постановления № 264, которым предусмотрено право арендатора передавать арендованные земельные участки (их части) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления об этой передаче, Общество уведомило Теруправление о сдаче в субаренду Предпринимателю части земельного участка площадью 765 кв.м., а также дополнительно предоставленной в субаренду части площадью 2 529,8 кв.м.

В отзыве на иск Общество указало, что испрашиваемый Предпринимателем земельный участок расположен в полосе отвода железной дороги на территории действующего вагонного эксплуатационного депо Исакогорка на расстоянии менее 3 м от объекта гражданской обороны – защитное сооружение № 4-30. Раздел земельного участка для передачи его в собственность Предпринимателю Общество считает нецелесообразным, поскольку такой раздел будет способствовать снижению целостности и степени защищенности транспортного комплекса.

Из совокупного толкования положений статей 27, 90 ЗК РФ следует, что земельные участки, образованные в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, в том числе включая земли полос отвода, являются землями, ограниченными в обороте, отчуждение которых в частную собственность не допускается, земельное законодательство допускает их предоставление гражданам и юридическим лицам на условиях аренды, как правило, в целях оказания сопутствующих услуг.

Поскольку земельный участок площадью 765 кв.м., право на приобретение которого в собственность просит признать за ним Предприниматель, не сформирован (на кадастровый учет не поставлен) и по этой причине также не может являться предметом договора купли-продажи, испрашиваемый земельный участок находится на землях, установленных для полосы отвода железнодорожного транспорта, ограниченной в обороте, то оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в иске судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Е.Б. Шапран Судья