Решение от 26 января 2018 г. по делу № А40-171625/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-171625/17-23-1520
26 января 2018 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 января 2018 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «РОЙ-ФОРТ»

о взыскании задолженности в размере 9 864 104 руб. 87 коп., пени в размере 1 405 399 руб. 82 коп., о расторжении договора № 00-00923/94 от 24.08.1994, о выселении из нежилого помещения площадью 327,70 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение I, комнаты № 1-2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 4-17), об обязании передать указанное помещение в освобожденном виде,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 30.12.2016г.);

от ответчика – ФИО3 (генеральный директор, согласно приказу № 68/к от 06.05.2014г.), ФИО4, (доверенность от 25.02.2017г.), ФИО5 (доверенность от 26.09.2017г.),

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском ООО «РОЙ-ФОРТ» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору № 00-00923/94 от 24.08.1994 в размере 9 864 104 руб. 87 коп., образовавшейся в связи с неоплатой ответчиком арендной платы, предусмотренных договором пени в размере 1 405 399 руб. 82 коп., о расторжении договора аренды № 00-00923/94 от 24.08.1994, выселении из нежилого помещения общей площадью 327,70 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение I, комнаты № 1-2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 4-17) и передаче в освобожденном виде истцу.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и дополнений к отзыву.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между правопредшественником истца – Комитетом по управлению имуществом Москвы (арендодатель) и правопредшественником ответчика – ТОО ТПФ «РЕКТО» (арендатор) заключен договор аренды № 00-00923/94 от 24.08.1994, по условиям которого арендодатель обязался передать, находящееся в собственности города Москвы, в аренду нежилое помещение общей площадью 327,70 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение I, комнаты № 1-2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 4-17), а арендатор принять объект аренды и оплачивать арендную плату на условиях установленных указанным договором.

Факт передачи объекта аренды ответчику не оспаривается сторонами.

Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды с 04.03.1994 по 01.05.2018.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора установлена обязанность ответчика внесения арендной платы ежеквартально с оплатой не позднее пятого числа первого текущего месяца. Размер арендной платы определяется согласно расчету годовой арендной платы.

Дополнительным соглашением от 17.11.2009 установлена арендная плата в размере 1 200 руб. за 1 кв.м. площади в год, 33 400 руб. в месяц. Арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 06.06.1996 арендная плата подлежит перерасчету по решению Правительства Москвы или Москомимущества.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с июля 2014 года по декабрь 2016 года, включительно, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 9 864 104,87 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, исх. № 33-А-150531/15-(0)-0 от 10.04.2015, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Дополнительные соглашения, начиная с 2012 года, копии которых имеются в материалах дела, со стороны ответчика не подписаны.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Договором аренды не согласован порядок изменения арендной платы после принятия решения Правительством Москвы.

Согласно п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции от 15.04.2013) «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы», по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

В последующей редакции указанного нормативного акта закреплен принцип установления размера арендной платы на основании уведомления.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В соответствии с п. 2 ст. 165.1 ГК РФ, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Доказательств направления в адрес ответчика уведомления либо отчета оценщика, на основании которого подлежит установлению размер арендной платы истцом в материалы дела не представлено.

Предложения, копии которых имеются в материалах дела, с приложением дополнительных соглашений по смыслу ст. 165.1 ГК РФ не являются юридически значимыми сообщениями, а также односторонними сделками по изменению размера арендной платы. Указанные в предложениях условия ответчиком в соответствии с положениями п. 3 ст. 438 ГК РФ не акцептованы.

Таким образом, сторонами не изменен размер арендной платы после заключения дополнительного соглашения от 17.11.2009.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Пунктом 17.8 Постановления Правительства Москвы от 22.09.2009 № 1016-ПП «О проекте закона города Москвы «О бюджете города Москвы на 2010 год» и среднесрочном финансовом плане города Москвы на 2010-2012 гг.» установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы в размере 1200 рублей за 1 кв. м в год.

Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» с 2013 года установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 3500 рублей за 1 кв. м в год, что с учетом площади арендуемого ответчиком помещения составляет 97 416,67 руб. в месяц.

Как указано ответчиком и отражено в расчете истца, ответчиком производились платежи в размере 97 416,67 руб. в месяц в установленный договором срок, в связи с чем, оснований удовлетворения заявленных требований в части задолженности по арендной плате, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 408, 606, 614 ГК РФ, не имеется.

Согласно представленному расчету истца, выполненному по каждому месяцу, размер пени, в соответствии с п. 4.1 договора за период по 31.12.2016 составил 1 405 399 руб. 82 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку судом установлен факт надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за спорный период в соответствии с условиями договора, требование о взыскании пени в заявленном истцом размере, в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, не подлежит удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом направлена в адрес ответчика претензия № 33-А-150532/15-(0)-0 от 10.04.2015, однако до настоящего времени ответчик на претензию не ответил, задолженность в указанном в претензии размере не погашена, предложение о расторжении договора аренды в указанный истцом срок ответчиком не удовлетворено.

Поскольку судом при рассмотрении дела установлен факт надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в спорный период, оснований для расторжения договора аренды № 00-00923/94 от 24.08.1994, в соответствии со ст. 619 ГК РФ не имеется.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Поскольку судом не установлено оснований для расторжения договора аренды и в настоящее время указанный договор аренды не прекратил свое действие, отсутствуют законные основания передачи объекта аренды в освобожденном виде истцу.

На основании изложенного, ст.ст. 165.1, 309, 310, 330, 408, 424, 450, 452, 606, 614, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин