Решение от 18 января 2024 г. по делу № А41-66994/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-66994/23
18 января 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 16 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 января 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО «Альянс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), ООО «Бизнес Телеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040101:876, обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО «Альянс» (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040101:876, обязании возвратить земельный участок.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал. Представитель Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области поддержал исковые требования.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Минмособлимущества, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 03.08.2020 № 53/20 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040101:876 площадью 14007 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственно-административных целей.

Договор аренды заключен на условиях, определенных решением Арбитражного суда Московской области от 13.01.2021 по делу № А41-65445/20, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 03.08.2020 по 03.08.2069.

В ходе проведенного администрацией муниципального образования городской округ Люберцы Московской области обследования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040101:876 составлен акт от 23.03.2023 № 326/2023, в котором зафиксировано, что данный земельный участок на момент осмотра огорожен, большая часть территории поросла древесно-кустарниковой растительностью, на территории расположено несколько объектов недвижимости нежилого назначения в аварийном состоянии, визуально хозяйственная деятельность не ведется. Доступ на территорию ограничен металлическими воротами, хозяйствующий субъект на месте отсутствовал.

Посчитав, что ответчик использует земельный участок с существенным нарушений договора аренды, истец направил в адрес ответчика претензию от 14.06.2023 № исх.477/1-1-22 с предложением устранить выявленные нарушения, а в случае отказа – расторгнуть договор аренды.

Указанные основания послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из содержания подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора: использование земельного участка не по целевому назначению; использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования; неиспользование земельного участка, не освоение земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду без торгов как собственнику расположенных на нем объектов недвижимости: цех готовых изделий с кадастровым номером 50:22:0010110:220, кузница с кадастровым номером 50:22:0010110:23, контора с кадастровым номером 50:22:0010110:23, котельная с кадастровым номером 50:22:0010110:196, забор с кадастровым номером 50:22:0010110:199, цех-мастерская с кадастровым номером 50:22:0010110:203.

Таким образом, утверждения истца о неиспользовании ответчиком земельного участка является несостоятельным, поскольку факта размещения объектов недвижимости и использования таких объектов достаточно для признания факта использования участка.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор аренды от 03.08.2020 № 53/20 заключен в порядке урегулирования разногласий в судебном порядке, в связи с чем такой договор заключен с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 13.01.2021 по делу № А41-65445/20.

В этой связи расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, до истечения трехлетнего срока является преждевременным.

Материалы обследования также опровергают содержащиеся в акте выводы об отсутствии ведения хозяйственной деятельности и об отсутствии представителей хозяйствующего субъекта на месте. На приложенных к акту фотографиях видно, что на земельном участке расположен автомобиль, присутствует работник хозяйствующего субъекта.

При этом, из представленного в материалы дела акта выездного обследования от 23.03.2023 № 326/20023 и приложенного к нему фотоматериала следует, что спорный земельный участок и здания покрыты снегом. Установить техническое состояние объектов недвижимого имущества по фотографиям, выполненным в указанных условиях, не представляется возможным.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства освоения земельного участка в соответствии с договором от 01.04.2020№ 52, заключенным ООО «Альянс» с частным охранным предприятием «РОСТ», на участке установлен круглосуточный пост охраны; на основании договора энергоснабжения с ОАО «Мосэнергосбыт» от 01.04.2008 № 95802333 производится энергоснабжение объектов и земельного участка; в 2022 году ответчиком получен градостроительный план земельного участка от 15.03.2022 № РФ-50-3-48-0-00-2022-06422; в 2023 году ответчиком привлечен агент - ООО «ПРОФИС Недвижимость» в целях вовлечения объектов недвижимости в коммерческое использование путем передачи в аренду; при посредничестве агента с ООО «Бизнес Телеком» заключен договор аренды от 01.02.2023 № А-01/23 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в соответствии с которым ООО «Бизнес Телеком» до даты передачи объектов обязан выполнить предпроектные, проектные и ремонтные работы с приведением объектов в работоспособное состояние, осуществить благоустройство земельного участка, на котором расположены переданные в аренды объекты недвижимости; ООО «Бизнес Телеком» выполнены работы по очистке земельного участка от древесно-растительной поросли: 30.06.2023 до подачи истцом иска завершен этап работ, 15.09.2023 работы завершены полностью. По согласованию с ответчиком ООО «Бизнес Телеком» заказана предпроектная документация для разработки и реализации проекта производственно-административного комплекса в целях более эффективного использования земельного участка.

Поскольку истцом материалы дела не представлены доказательства нарушения арендатором существенных условий договора, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Иных оснований для расторжения договора аренды судом не установлено, истцом не завялено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец