Решение от 14 октября 2020 г. по делу № А50-5742/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-5742/2019
14 октября 2020 года
город Пермь


Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2020 года.Решение в полном объеме изготовлено 14 октября 2020 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи М.А. Вихниной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Железницких И.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР ФЛЕБОЛОГ» (614039 <...>, ОГРН <***>, ИНН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

об установлении выкупной стоимости помещения и возложении обязанности заключить договор,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, союз «Пермская торгово-промышленная палата» (614000, <...>, Б, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии

от истца: представителя ФИО1 (доверенность от 21.12.2018);

от ответчика: представителя ФИО2 (доверенность от 09.01.2020);



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР ФЛЕБОЛОГ» (далее – общество «МЦ ФЛЕБОЛОГ», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее – департамент, ответчик) о возложении на департамент обязанности заключить с обществом «МЦ ФЛЕБОЛОГ» договор купли-продажи муниципального имущества: встроенных помещений, назначение: нежилое помещение, площадью 181,4 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410046:1130, этаж №1, расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Советская/пер. Тополевый, д. 63/6 по рыночной стоимости объекта в размере 9 070 000 руб. и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 4 476 000 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий (на условиях п. 2.1 и приложения № 2 к договору в редакции истца – по итоговой продажной цене в размере 4 594 000 руб.).

Дело принято к производству судьи Вихниной М.А.

Определением суда от 19.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен союз «Пермская торгово-промышленная палата».

Определением от 21.06.2019 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено специалисту общества с ограниченной ответственностью «Проспект» ФИО3.

Определением от 29.11.2019 по делу назначена повторная комплексная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр независимых экспертиз «ТЕХЭКО» ФИО4, ФИО5, ФИО6 Судом определен срок для предоставления экспертного заключения – 07.02.2020.

Судебное разбирательство отложено до 11.09.2020.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, направило письменное заявление о возможности рассмотрения дела без участия его предстаивтеля.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд признал возможным рассмотрение дела без участия неявившихся лиц.

В судебном заседании заслушан 11.09.2020 заслушан эксперт ФИО6

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.09.2020.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей.

Информация о перерыве размещена на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

С учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд признал возможным продолжить судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Истец на требованиях настаивал, в том числе со ссылкой на письменные пояснения (т. 4 л.д. 83).

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в письменных отзывах ( т. 1 л.д. 81, т. 2 л.д. 13 , 93, т. 5 л.д. 107 , 125 , т. 9 л.д. 16, пояснения от 10.09.2020).

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды муниципального недвижимого имущества от 11.03.2014 № 2077-14Л, заключенного между истцом (арендатор) и Департаментом имущественных отношений администрации города Перми, истец на праве аренды пользовался нежилыми помещениями на 1 этаже 2-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <...> в Ленинском районе, общей площадью 181,4 кв.м. цель использования: оказание медицинских услуг на срок до 11.03.2019 (п. 1.1, 1.2, 1.3 договора - т. 1 л.д. 88).

Имущество передано по акту от 11.03.2014 (т. 1 л.д. 102).

08.05.2015 договор изложен в новой редакции (т. 1 л.д. 35).

27.08.2018 в Департамент от общества поступила заявка на выкуп арендованного имущества (т. 1 л.д. 203).

Комиссией по приватизации принято решение от 13.09.2018 о предоставлении преимущественного права, от 28.11.2018 определена цена продажи – 10 994 000 руб. рассрочкой оплаты 5 лет (т. 1 л.д. 86, 87). Цена выкупа определена на основании оценочного отчета № 1340-11/18 от 08.11.2018, подготовленного союзом «Пермская торгово-промышленная палата» по состоянию 27.08.2018 (т. 2 л.д. 21).

В результате истцу 03.09.2018 направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа по вышеназванными условиям (т. 1 л.д. 15, 17).

24.12.2018 общество направило договор подписанный с протоколом разногласий, указав рыночную стоимость помещения 9 070 000 руб., а также требование о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 4 476 000 руб. (т. 1 л.д. 16). Свою позицию истец мотивирован ценовой справкой от 19.12.2018 № 06/2018, составленной обществом «Абсолют» (т. 1 л.д. 27, 42).

Письмом от 20.02.2019 департамент выразил несогласие с предложенными покупателем условиями.

Принимая во внимание, что истец не согласился с размером выкупной цены, истец обратился в суд с соответствующим иском.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При заключении договора между сторонами возник спор относительно стоимости выкупаемого имущества, определенного в п. 2.1 договора.

Договор, спор относительно условий которого передан сторонами на рассмотрение суда в настоящем деле, должен быть заключен по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (информационное письмо Президиума от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком») оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, Департамент не признает наличие оснований для уменьшения цены продажи на стоимость неотделимых улучшений.

Между тем, суд признает возникновение такого права у арендатора доказанным по следующим основаниям.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

25.03.2014 арендатор обратился к арендодателю с заявлением о разрешении провести ремонт и демонтаж деревянных не несущих конструкций в арендуемом помещении (т. 2 л.д. 17).

На данное обращение МКУ «Содержание муниципального имущества» в письме от 28.03.2014 № СЭД-01-18-274 указало, что проведение ремонтно-строительных работ согласовано при условии их выполнения по разработанному проекту организацией, имеющей допуск СРО, содержащего заключение о надежности и безопасности, о соответствии предельным параметрам разрешенного строительства (реконструкции) (т. 1 л.д. 14).

В письме от 03.09.2018 Департамента имущественных отношений № СЭД-059-19-32-2564 отражено наличие согласия.

С учетом представленных возражений истца арбитражный суд назначал судебную экспертизу.

При этом цена выкупаемого имущества определяется на дату подачи заявления.

Согласно условиям п. 2.1 договора в редакции Управления цена выкупаемого объекта составляет сумму 10 994 000 руб. без НДС.

Цена выкупа определена на основании оценочного отчета № 1340-11/18 от 08.11.2018, подготовленного союзом «Пермская торгово-промышленная палата» по состоянию 27.08.2018 (т. 2 л.д. 21).

С учетом отраженных в рецензии представленного истцом заключения (т. 2 л.д. 60), а также существенности различия в сторону уменьшения с рыночной стоимостью, отраженной в ценовой справке от 19.12.2018 № 06/2018, составленной обществом «Абсолют» 9 070 000 руб. (т. 1 л.д. 27, 42), и результатами оценки, полученной в ходе судебного разбирательства, суд усматривает основания усомниться в достоверности и достаточной обоснованности отраженных в отчете выводов.

В рамках судебной экспертизы, назначенной определением суда от 2106.2019, эксперт общества с ограниченной ответственностью «Проспект» ФИО3 в заключении от 12.09.2019 № 5/19 с учетом уточнений на основании возражений третьего лица (т. 5 л.д. 2) определил рыночную стоимость объекта 7 276 000, стоимость неотделимых улучшений – 3 593 000 руб. (т. 4 л.д.2, т. 5 л.д. 40).

Принимая во внимание существенность корректировки выводов данного эксперта после получения возражений ответчика и третьего лица (т. 5 л.д. 107, 118, 125), пояснения эксперта (т. 6 л.д. 205), суд также ставит под сомнение достоверность выводов данного эксперта.

Определением от 29.11.2019 по делу назначена повторная комплексная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр независимых экспертиз «ТЕХЭКО» ФИО4, ФИО5, ФИО6

Выводы экспертов ФИО4, ФИО5 относительно характера и объемов ремонтных работ отражены в заключении № 1011/2019 (т. 8 л.д. 11-69).

Согласно выводам экспертов ФИО6, ФИО5, отраженного в заключении № 1011-1/2019 рыночная стоимость объекта составляет 8 800 000 руб., неотделимых улучшений 4 400 000 руб. с учетом представленной в последующем корректировки ( т. 8 л.д. 70-264, т. 9 л.д. 32-101).

Принимая во внимание, что возражения относительно результатов повторной экспертизы носят арифметический характер, а также несогласие с правовой оценкой выводов экспертов относительно квалификации улучшений как неотделимых, суд признает возможным за основу принять выводы повторной экспертизы.

Департамент возражает против учета ремонта кровли, полагая, что данное имущество относится к общедомовому.

Между тем, рассматриваемая кровля фактически относится к пристрою, непосредственно прилегающему к выкупаемому помещению, и необходимо только для его обслуживания.

В силу изложенного, суд усматривает основания принять данные расходы.

Департамент также возражает против учета стоимости ремонта 304478,89 руб. устройство кровли, 792570 руб. на фасад, 206908,59 руб. на отопление, 226375,26 руб. на водоснабжение, 549219,5 руб. на вентиляция, 226375,26 на канализацию, 19067,77 руб. на входные двери, 136440,7 руб. на видеонаблюдение, 136440,70 руб. монтаж автоматизированной пожарной сигнализации.

Суд принимает возражения в части сумм 792570 руб. на фасад не относится непосредственно к помещению, не может быть признано крайне из представленных актов не следует отсутствие на момент передачи в аренду или невозможность использования отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации, входных дверей. Установление видеонаблюдения относится к усмотрению владельца, не может быть признано обязательным, наличие видеонаблюдения не учитывалось как определяющий цену имущества фактор.

Возражения в части расходов на размещение пожарной безопасности отклоняются судом, так как необходимость ее размещения непосредственно связано с тем видом деятельности, в целях которых имущество предоставлено в аренду.

Таким образом, вычету из определенной экспертами суммы подлежит 2156957,08 руб.

С учетом приведенных выводов по заключению рыночная стоимость ремонта составляет 2343042,92 руб. (4 400 000 - 2156957,08).

Кроме того, суд соглашается с позицией Департамента о том, что экспертами не обосновано, в том числе при даче устных пояснений 11.09.2020 не применение установленных п. 18, 19 ФСО № 1 при определении рыночной стоимости износа и устаревания, которые в данном случае составляют 5-10 %.

Принимая во внимание пояснения представителя истца о том, что осуществляемая истцом деятельность – медицинская деятельность – требует использования качественных материалов и ежедневного поддержания состояния имущества в надлежащем состоянии, суд признает возможным применение расчетным путем коэффициента 5% , итого подлежащая возмещению (вычету) сумма, по расчетам суда, составляет 2225890,77 руб. (2343042,92 – 5%).

Таким образом, при заключении договора сторонам следует исходить из рыночной стоимости объекта в размере 8 800 000 руб., а также подлежащей вычету при определении цены выкупа рыночную стоимость неотделимых улучшений в размере 2 225 890 руб. 77 коп.

В результате цена выкупа с учетом вычета составляет 6574109,23 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина 6000 руб. по платежному поручению от 20.02.2019 № 154 (т. 1 л.д. 9).

При рассмотрении дела в целях оплаты судебной экспертизы истцом перечислена на депозитный счет суда сумма 40 000 руб. (25000 руб. по платежному поручению от 28.03.2019 № 281 (т. 2 л.д. 12), 15000 руб. по платежному поручению от 19.06.2019 № 547 - т. 4 л.д. 139), Департаментом – сумма 85 000 руб. по платежному поручению от 20.12.2019 № 484324 (т. 7 л.д. 33).

Определением от 15.07.2020 оплата экспертиз произведена.

При распределении судебных издержек суд учитывает, что в заявлении о приватизации истец не указал на необходимость определения размера рыночной стоимости неотделимых улучшений, документы, подтверждающих такие расходы были представлены позднее (т. 2 л.д. 20). Более того, из пояснений экспертов, полученных 21.08.2020 следует, что представленные истцом документы в подтверждение затрат были неполными, объем фактических затрат был исчислен расчетным путем с учетом строительного объема здания и представленных документальных данных об используемых материалах и визуального смотра, не был предоставлен полный перечень произведенных работ.

При таких обстоятельствах на стадии определения условий договора продавец был лишен возможности поставить соответствующий вопрос при заключении муниципального контракта.

В таком случае суд усматривает основания для отнесения расходов на экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений на истца.

Принимая во внимание, что в обоих случаях размер вознаграждения определялся в целом, суд 50 % расходов на судебных экспертизы относит на истца, 50% на ответчика, то есть по 62 500 руб.

Аналогичным образом подлежат расходы по оплате государственной пошлины.

В таком случае с истца в пользу департамента подлежит взысканию сумма 22 500 руб. (85 000 – 62500). С ответчика в пользу истца сумма 3000 руб. в порядке возмещения судебных расходов на оплату государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР ФЛЕБОЛОГ» и Департаментом имущественных отношений администрации города Перми при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: встроенных помещений, назначение: нежилое помещение, площадью 181,4 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410046:1130, этаж №1, расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Советская/пер. Тополевый, д. 63/6, относительно цены выкупаемого имущества,

определив рыночную стоимость объекта в размере 8 800 000 руб. , а также подлежащую вычету при определении цены выкупа рыночную стоимость неотделимых улучшений в размере 2 225 890 руб. 77 коп.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью «МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР ФЛЕБОЛОГ» сумму 3000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР ФЛЕБОЛОГ» в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми сумму 22 500 руб. в порядке возмещения судебных издержек, понесенных в связи с оплатой судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина