Решение от 4 апреля 2022 г. по делу № А56-91150/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-91150/2021
04 апреля 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес: 188662, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2006, ИНН: <***>)

к Автономной некоммерческой благотворительной организации «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» (адрес: 191002, Г. Санкт-Петербург, Реки Фонтанки <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: 188643, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2006, ИНН: <***>)

об изъятии объекта,


по встречным исковым требованиям об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,


при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 13.04.2021;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 21.12.2021, ФИО4 – генеральный директор;

- от третьих лиц: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Автономной некоммерческой благотворительной организации «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» (далее - Организация) об изъятии объекта незавершенного строительства – сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером 47:07:0722001:46194 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Лаврики, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.

Определением суда от 14.10.2021 исковое заявление Администрации принято к производству, судебное заседание назначено на 13.01.2022, которое определениями было отложено на 29.03.2022.

Определением суда от 13.01.2022 к производству принято встречное исковое заявление ответчика об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.07.2018 г. №32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, назначенного на 29.03.2022, не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, что в свою очередь в силу части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску возражал против удовлетворения встречного иска, поддержал первоначальные исковые требования с учетом уточнений в полном объеме.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

В соответствии со статьёй 137 АПК РФ суд признал дело подготовленным к рассмотрению, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора по существу.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 11.04.2012 № 1185 (далее по тексту - Администрация, арендодатель) между Администрацией и АНБО «Оздоровительный конных центр «Солнечный остров» (далее по - тексту арендатор, ответчик) заключен договор аренды № 3814/1.6-08 от 24.08.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:592, из категории земли населенных пунктов, площадью 16703 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволжеский район, д. Лаврики для проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства конно-спортивного центра (далее - Земельный участок) сроком до одного года.

По истечении срока действия договора аренды № 3814/1.6-08 от 24.08.2012, на основании постановления администрации от 16.07.2013 № 2168, стороны заключили договор аренды № 4450/1.6-08 от 01.08.2013 на указанный Земельный участок сроком до 30.07.2014.

26.11.2014 на основании постановления администрации от 07.10.2014 № 3127, стороны заключили договор аренды земельного участка № 5112/1.6.-08 от 26.11.2014 сроком до 01.05.2015.

В связи с завершением инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, Администрация на основании постановления от 27.02.2015 № 807 заключила с ответчиком договор аренды земельного участка от 28.05.2015 № 5567/1.6-08 для строительства конно-спортивного центра.

В 2014 году ответчику выдано разрешение на строительство конно-спортивного центра сроком действия до 30.12.2016.

11.07.2018 по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 28.05.2015 № 5567/1.6-08, стороны заключили договор от 11.07.2018 № 32/4.4-08 сроком на три года для завершения строительства объекта на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Таким образом, ответчик реализовал свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства в соответствии пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

24.05.2021 ответчик обратился в администрацию муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее по тексту - истец, администрация МО «Муринское городское поселение») с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 11.07.2018 № 32/4.4-08 сроком на три года для завершения строительства конно-спортивного центра.

В связи с отсутствием оснований для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:46194, для строительства конного-спортивного центра, земельной комиссии МО «Муринское городское поселение» 22.06.2021 приято решение отказать ответчику в продлении договора аренды земельного участка.

В ходе обследования земельного участка, установлено, что на земельном участке, частично возведен объект капитального строительства. Выполнены следующие работы:

- устройство фундамента;

- устройство металлического каркаса;

- устройство перекрытия первого этажа;

- частично смонтирована лестница на второй этаж.

Так же установлено, что строительная площадка не ограждена, имеется доступ на недостроенный объект. Благоустройство земельного участка не выполнено, территория покрыта луговой растительностью, что подтверждается актом осмотра объекта капитального строительства от 20.08.2021.

Согласно выписке из ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 20 %, что подтверждается записью регистрации № 47:07:0722001:46194-47/001/2017-1 от 30.08.2017.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В свою очередь Организация подала в суд встречное исковое заявление об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.07.2018 г. №32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные ими доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, а встречный иск подлежащим отклонению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила). В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Право собственности Организации на объект незавершенного строительства 20% готовности зарегистрировано 30.08.2017.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем не могут быть изменены по соглашению сторон.

На момент заключения договора действующее законодательство не предусматривало предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов в иных целях, чем предусмотрено пунктом 10 части 2 ст. 39.6 ЗК РФ (однократно для завершения строительства) и договор аренды был заключен для завершения строительства.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано при заключении договора аренды в 2016 году, между тем строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у собственника объекта права на последующее продление арендных правоотношений.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ определено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Учитывая изложенное, следует признать, что в данном случае договор аренды прекратил свое действие.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта является нарушение срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В соответствии с требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, каких-либо доказательств, подтверждающих, что имелись объективные причины невозможности завершения строительства объекта, ответчиком не представлено.

Таким образом, принимая во внимание, что общество реализовало право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства упомянутого объекта, однако в установленный договором срок строительство объекта не завершило, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, право на заключение с ответчиком нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для осуществления на нем строительства законом не предусмотрено, в связи с чем, суд полагает заявленные требования Администрации подлежащими удовлетворению.

Относительно встречных исковых требований Организации, об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.07.2018 № 32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года, суд пришел к следующим выводам.

Как указано Организацией в исковом заявлении письмом № 22 от 11.07.2019, направленном в адрес ООО «Новая водная ассоциация», АНБО «Оздоровительный центр «Солнечный остров» просила выдать технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, т.е. по истечении 5 лет.

На основании ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 12 ст. 48 ГрК РФ состав и содержание проектной документации определяются Правительством РФ с учетом особенностей, предусмотренных ст. 48 ГрК РФ.

Состав разделов проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения и требования к содержанию этих разделов содержатся в разделе II Положения о составе проектной документации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87.

Согласно пп. б. п. 10 раздела II Положения Раздел 1 "Пояснительная записка" должна содержать технические условия, предусмотренные частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования. (Указанная норма распространялась на правоотношения 2014 года).

Таким образом, технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения должны были быть получены до получения разрешения на строительство объекта капитального строительства (в 2014 году).

Так же необходимо учесть, что ответчик обратился в ООО «Новая водная ассоциация» в 2019 году, а ответ был направлен только в 2021 году. Ответчик в адрес ООО «Новая водная ассоциация» в связи с отсутствием ответа в течении 2- х лет, не обращался, предметом судебного разбирательства бездействия лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) указанный объект не являлся.

24.05.2021 ответчик обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 11.07.2018 № 32/4.4-08 сроком на три года для завершения строительства конно-спортивного центра.

В перечне документов, направленных вместе с заявлением на рассмотрение земельной комиссии письмо ООО «Новая водная ассоциация» № 2021/5-62 от 26.04.2021 отсутствует.

На основании изложенного Администрация полагает, что позиция ответчика о нарушении сроков строительства конно-оздоровительного центра связанного с бездействием лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект не обоснована.

Ссылка на п. 6 и 7 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" является не состоятельной по следующим основаниям.

Разрешение на строительство АНБО «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» здания конно-спортивного центра было выдано 30.12.2014, действие которого было продлено до 25.12.2020.

Ограничительные меры, установленные в период эпидемии вируса COVID-19 введены в марте 2020. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи завершения строительства конно-спортивного комплекса из-за ограничительных мер.

Как следует из толкования норм статьи 19 № 98-ФЗ, она распространяется на правоотношения в случае обращения арендатора земельного участка до 01.03.2021 с требованием заключения дополнительного соглашения.

Вместе с тем, в адрес Администрации ответчик не направлял заявление с просьбой заключения дополнительного соглашения к договору аренды в период с 01.04.2020 по 01.03.2021, что в свою очередь исключает удовлетворение требований Организации по встречному иску в полном объеме.

На основании изложенного, первоначальные исковые требования Администрации подлежат удовлетворению в полном объеме, равно как и в удовлетворении встречного иска Организации следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Изъять у Автономной некоммерческой благотворительной организации «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» объект незавершенного строительства – сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером 47:07:0722001:46194 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Лаврики, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Автономной некоммерческой благотворительной организации «Оздоровительный конный центр «Солнечный остров» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Нетосов С.В.