Решение от 15 ноября 2024 г. по делу № А40-96495/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-96495/24-61-750
15 ноября 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 15 ноября 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сомовым В.А.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОТЕХ" (123242, Г.МОСКВА, УЛ. БАРРИКАДНАЯ, Д. 8, СТР. 5А, ЭТ 4 КАБИНЕТ 13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.03.2004, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, Г.МОСКВА, ПЕР. ОРЛИКОВ, Д. 3, К. Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>, КПП: 770801001)

о признании недействительным увеличение с 13.11.2023 ставки арендной платы по договору аренды от 08.08.2016 № 105/16-А до 1 141 562,37 руб. в месяц без НДС, установлении с 13.11.2023 арендную плату в размере 351 404,47 руб. в месяц без НДС

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 08.08.2024

от ответчика – ФИО2 по дов. от 23.11.2023



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОТЕХ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ о признании недействительным увеличения с 13.11.2023 ставки арендной платы по договору аренды от 08.08.2016 № 105/16-А до 1 141 562,37 руб. в месяц без НДС, установлении с 13.11.2023 арендной платы в размере 351 404,47 руб. в месяц без НДС.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по доводам иска.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 08.08.2016 между ФГУП «ЭКРАН (правопредшественник ответчика, арендодатель) и ООО «Автотех» (арендатор) в редакции дополнительных соглашений заключен договор аренды нежилых помещений № 105/16-А, предметом которого являются нежилые помещения общей площадью 2 714,8 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3.1.1 договора, величина ежемесячной арендной платы составляет 389 274 руб. 13 коп.

Согласно п. 3.5.2 договора, размер арендной платы может быть изменен в одностороннем внесудебном порядке арендодателем в следующих случаях:

- арендная плата увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен данный договор аренды.

- размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению арендодателем без согласия Арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением арендатора. Изменение размера арендной платы происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектом аренды (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с отчетом независимого оценщика; в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Уведомление об изменении арендной платы вместе с отчетом независимого оценщика направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении, которое является неотъемлемой частью договора.

Уведомлением №77-09/31882 от 03.11.2023 арендодатель известил арендатора об изменении величины арендной платы, размер которой определен на основании отчета об оценке права пользования и владения от 05.10.2023 № О-1783/2023, выполненного ООО «ТЕЗАУРУС» и составил 12 698 748 руб. 48 коп. в год без учета налога на добавленную стоимость, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Условиями заключенного сторонами договора не установлено изменение арендной платы в зависимости от изменения актов публично-правового образования.

Не согласившись с определенной арендодателем величиной арендной платы, арендатор обратился в ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ», согласно заключению №А24/2 которого, величина права пользования и владения на условиях договора аренды объекта исследования составляет 1 863 руб. 94 коп. за 1 кв.м. в год с учетом НДС.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Указанное разъяснение направлено на защиту прав и законных интересов арендаторов, в тех случаях, когда арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, но это увеличение несправедливо, не является эквивалентным и приводит к получению арендодателем экономически необоснованной выгоды, а для арендатора влечет убытки, вызванные резким, единовременным и многократным повышением арендной платы.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, если при заключении договора допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что увеличение ответчиком арендной платы проведено непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве, что в соответствии со ст.ст. 1, 10 ГК РФ, по мнению истца является злоупотреблением правом со стороны ответчика в целях получения необоснованной экономической выгоды при определении ставки арендной платы.

В соответствии со ст.ст. 9, 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений и несет риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Определениями от 25.06.2024, от 27.08.2024 суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы.

Истцом ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, в связи с чем, поскольку в материалах дела имеется 2 отчета об оценке (выполненные по заказу арендодателя и арендатора), содержащих разные выводы о размере величины арендной платы, суд приходит к выводу о том, что истцом факт изменения арендной платы по договору непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве и злоупотребления правом со стороны арендодателя не доказан, а изменение арендодателем арендной платы на основании уведомления №77-09/31882 от 03.11.2023, произведено в соответствии с правом, предоставленным п. 3.5.2 договора.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований суд не усматривает.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Н.В. Орлова