Решение от 19 мая 2021 г. по делу № А56-11641/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-11641/2021
19 мая 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Селект» (адрес: Россия 193315, Санкт-Петербург, ул Новоселов д.51, ОГРН: <***>);

ответчики: 1) Общество с ограниченной ответственностью «СтройПроектСПб» (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, ул.Дивенская, д.1, лит.А, оф.609, ОГРН <***>),

2) Жилищно-строительный кооператив «Фрегат» (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, ул.Дивенская, д.1, оф.609, ОГРН <***>),

о расторжении договоров,

при участии:

от истца: исполнительный директор ФИО2, протокол № 1/2020 от 17.08.2020, ФИО3 по доверенности от 05.11.2020,

от ответчиков: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Селект» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтройПроектСПб» (далее – ответчик 1, Общество) и жилищно-строительному кооперативу «Фрегат» (далее — ответчик 2, ЖСК) о расторжении договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 на земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 78:12:9634301:19, общей площадью 7635 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литер А, а также на все здания и сооружения, улучшения земельного участка, иные объекты (сооружения) расположенные на участке, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, регистрационная запись 78:12:0634301:19-78/0402017-1; о расторжении инвестиционного договора на строительство многоквартирного дома от 15.11.2016 №1.

Представители истца в судебное заседание явились, требования поддержали, представили акт осмотра территории от 26.04.2021, проведенный представителями истца и специалистом отдела строительства и землепользования Администрации Невского района Санкт-Петербурга.

Ответчики, извещенные о судебном разбирательстве в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в судебное заседание не явились, отзыв на иск не представили.

От ООО «СтройПроектСПб» поступило ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с материалами дела.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку судебное заседание 20.04.2021 уже было отложено, в том числе с учетом аналогичного ходатайства Общества. При этом правом на ознакомление с материалами дела в онлайн режиме ответчик не воспользовался, а из перечня приложенных к иску документов усматривается, что копии доказательств по делу (оспариваемые договоры) у ответчиков имеются.

Учитывая надлежащее извещение ответчиков о дате и месте судебного заседания, в соответствии со статьей 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

15.11.2016 ООО «Селект» (инвестор) заключило Инвестиционный договор № 1 с ООО «СтройПроектСпб» (организатор) и ЖСК «Фрегат» (заказчик-застройщик).

Согласно п.3.1.1, п.5.2 Инвестиционного договора №1 от 15.11.2016, для целей строительства (реконструкции) здания (в соответствии с инвестиционным проектом), инвестор (ООО «Селект») и заказчик-застройщик (ЖСК «Фрегат») заключают Договор аренды (на инвестиционных условиях) земельного участка расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новоселов 51, литер А, кадастровый номер 78:12:0634301:19 в срок не позднее 10 дней с момента заключения Инвестиционного договора.

Договор аренды (на инвестиционных условиях) на земельный участок был заключен между ООО «Селект» (арендодатель) и ЖСК «Фрегат» (арендатор) 15.11.2016, согласно которому, истец предоставил во временное владение и пользование недвижимое имущество, состоящее из земельного участка, кадастровый номер 78:12:0634301:19, расположенный по адресу: <...>, литера А площадью 7635 кв.м., а также все здания, сооружения, для целей инвестиционной деятельности, включающую в себя строительство и/или реконструкцию, а ответчик 2 обязался платить установленную договором плату.

В соответствии с п.2.2 Инвестиционного договора №1 от 15.11.2016 в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО «Селект») поручает, а заказчик-застройщик (ООО «СтройПроектСПб») принимает на себя обязательства по реконструкции четырехэтажного здания (строения), кадастровый номер 78:12:0634301:2043, находящегося на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул.Новоселов, д.51, литер А, кадастровый номер 78:12:0634301:19, в результате которой будет создан новый объект недвижимого имущества: многоквартирный жилой дом.

В соответствии с п.2.3. Инвестиционного договора №1 заказчик-застройщик (ЖСК «Фрегат») поручает, а организатор (ООО «СтройПроектСПб») обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами за счет средств заказчика-застройщика» (ЖСК «Фрегат») все работы по проектированию и строительству объекта.

06.04.2017 Договор аренды (на инвестиционных условиях) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, о чем была сделана запись: 78:12:0634301:19-78/0402017-1.

Согласно п.8.1. Договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2020 он вступает в силу с момента приема передачи имущества и действует в течение 5 лет с момента передачи имущества. Акт приема передачи недвижимого имущества для целей инвестиционной деятельности подписан сторонами 15.11.2016 года (Приложение №2 к Договору аренды).

Согласно п.3.1 Договора аренды (на инвестиционных условиях) ценой договора является арендная плата, вносимая в порядке, сроки и размере, установленном в Приложении №3 к Договору.

Пункт 5 Приложения №3 к Договору определяет порядок внесения ежемесячной арендной платы в размере 1 000 000 рублей. По условиям Договора до момента получения разрешения на строительство и/или реконструкцию арендатор освобождается от уплаты арендных платежей.

Истец указывает, что до настоящего времени разрешение на строительство и/или реконструкцию многоквартирного жилого дома на земельном участке или иных документов Ответчиками не получено, иные обязательства по реализации инвестиционного проекта №1 от 15.11.2016 и оплате арендных платежей по Договору аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 не исполнены, в связи с чем истец в течение длительного периода времени не получает арендную плату при том, что участок выбыл из его владения.

Истец неоднократно, в период с 2018 года направлял в адрес ЖСК «Фрегат» письменные уведомления о необходимости предоставления сведений подтверждающих намерения сторон по исполнению и реализации Инвестиционного договора №1 от 15.11.2016 года.

16.05.2019 в адрес Председателя Правления ЖСК «Фрегат» было направлено письмо исх.№24 с требованием представить документы о ходе реализации инвестиционного проекта, полученное им 08.06.2019. Ответа на указанное письмо не последовало.

07.06.2019 в адрес Председателя Правления ЖСК «Фрегат» направлено уведомление о расторжении Договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 года в связи с отказом предоставления информации о порядке получения разрешения на строительство и/или реконструкцию и нарушение сроков реализации инвестиционного проекта, полученное им 29.08.2019. Ответа на указанное уведомление также не последовало.

Указывая на нарушение ЖСК «Фрегат» и ООО «СтройПроектСПб» сроков реализации Инвестиционного проекта, и тем самым лишение истца (ООО «Селект») возможности получения того результата, на который он мог рассчитывать по условиям п.2.2 Инвестиционного договора №1 от 15.11.2016, что на основании п.2 ст.450 ГК РФ является существенным нарушением договорных условий ответчиками и основанием для расторжения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что согласно п.3.1 Договора аренды (на инвестиционных условиях) ценой договора является арендная плата, вносимая в порядке, сроки и размере, установленном в Приложении №3 к Договору. Пункт 5 Приложения №3 к Договору определяет порядок внесения ежемесячной арендной платы в размере 1 000 000 рублей. По условиям Договора до момента получения разрешения на строительство и/или реконструкцию Арендатор освобождается от уплаты арендных платежей.

Согласно ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

В соответствии с п.3.3.2 инвестиционного договора в обязанности заказчика-застройщика ЖСК «Фрегат» входит оформление разрешительной документации на строительство (реконструкцию) здания.

Доказательств получения ЖСК «Фрегат» разрешения на строительство (реконструкцию) не представлено.

Из представленного истцом акта осмотра территории по адресу: Санкт-Петербург, ул.Новоселов, д.51, лит.А, кадастровый номер 78:12:9634301:19, с фототаблицей от 26.04.2021, составленного представителями истца и специалистом отдела строительства и землепользования Администрации Невского района Санкт-Петербурга, следует, что строительство не осуществляется, строительные работы не ведутся.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон, направлено на защиту интересов стороны по договору при нарушении договора другой стороной и, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение договора одной из сторон существенным по смыслу данной нормы.

Оценивая доводы истца и представленные им доказательства, суд исходит из того, что спорные договоры заключены в 2016 году и в соответствии с Инвестиционным проектом, являющимся неотъемлемой частью этих договоров, строительство должно быть завершено к маю 2020 года. Рабочая документация по объекту должна быть выполнена в ноябре 2017 года. Следовательно, с ноября 2017 года истец вправе был рассчитывать на получение арендной платы за пользование земельным участком.

Между тем, судом установлено, что по состоянию на момент рассмотрения дела никакие строительные работы на земельном участке не ведутся, что отражено в акте осмотра участка, представленном в материалы дела. Рабочая документация не выполнена.

Таким образом, из представленных доказательств усматривается, что заключенные сторонами инвестиционный договор и договор аренды ответчиками на протяжении более 4 лет не исполняются вообще, что нарушает и сроки, установленные договором, и права истца, как инвестора и арендодателя земельного участка и зданий, который ввиду бездействий ответчиков не получает арендную платы за переданное в аренду имущество. Указанные нарушения являются существенными, поскольку в значительной степени лишают истца того, на что он была вправе рассчитывать при заключении спорных договоров.

Ввиду изложенного, суд соглашается с доводами истца о наличии оснований для расторжения договоров, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

1. Расторгнуть договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 на земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 78:12:9634301:19, общей площадью 7 635 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литер А

2. Расторгнуть инвестиционный договор на строительство многоквартирного дома от 15.11.2016 №1.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройПроектСпб» и жилищно-строительного кооператива «Фрегат» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Селект» по 3 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройПроектСпб» и жилищно-строительного кооператива «Фрегат» в доход федерального бюджета по 3 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.