Решение от 5 августа 2024 г. по делу № А21-16852/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-16852/2023

« 05 » августа 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена « 24 » июля 2024 года

Мотивированное решение изготовлено « 05 » августа 2024 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Городской» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)

о расторжении договора аренды

третьи лица: ФИО2, ФИО3


при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 02.05.2024, удостоверению, ФИО5 по доверенности от 02.05.2024, паспорту, диплому

от ответчика – ФИО6 по доверенности от 01.11.2023, паспорту, диплому,

от третьих лиц: извещены, явка представителей не обеспечена


общество с ограниченной ответственностью «Ломбард Городской» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о расторжении договора аренды № 01-2023 от 05.05.2023, заключенного между сторонами, с 13.11.2023.

Протокольным определением суда от 27.03.2024 наименование истца изменено на ООО «Городской», на основании ходатайства Общества, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН.

В ходе судебного разбирательства представители истца настаивали на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указав, что поскольку с 13.11.2023 имущество принятое в аренду арендатором не могло быть использовано по назначению и в целях, согласованных сторонами договора, такой договор подлежит расторжению с заявленной даты.

Представитель ответчика не согласился с заявленными требованиями, обосновывая свои возражения тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства чинения препятствий со стороны арендодателя в пользовании имуществом принятым арендатором по договору аренды.

Определением суда от 24.04.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО2 и ФИО3 (далее – третьи лица).

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителей не обеспечили, ходатайств об отложении слушания не заявили, в виду чего дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, суд

установил:

05.05.2023 между истцом (арендодатель) и ООО «Ломбард Городской» (прежнее наименование истца, арендатор) заключен договор № 01-2023 аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> стр. 41, общей площадью 51,5 кв.м. под выдачу краткосрочных займов под залог движимого имущества (ломбард) на срок по 05.04.2024 (далее – договор аренды).

Как следует из искового заявления и подтверждается материалами дела истец во исполнение требований действующего законодательства заключил договор страхования от огня и других опасностей имущества юридического лица № 310Е0029999-23 от 13.07.2023 с АО «Страховая компания «Астро-Волга» (далее – договор страхования).

Во исполнение требований указанного договора страхования истец заключил договор №Л0326 от 08.06.2020 об охране объектов подразделениями вневедомственной охраны с помощью пультов централизованного наблюдения с ФКУ «Управление вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации по Калининградской области» (далее – договор охраны), на обеспечение охраны арендуемой части помещения, предусматривающий как сигнализацию, так и физическую охрану путем экстренного выезда наряда группы задержания в случае проникновения посторонних лиц в помещение, как в дневное, так и в ночное (п. 1.2 договора страхования).

Договором охраны предусмотрена охрана трех объектов общества (приложение № 1 к договору на охрану), в том числе спорного объекта.

В приложении № 1 к договору охраны адрес спорного объекта указан: как: <...>.

Распоряжением Комитета территориального развития и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» №50-1114-p арендованному помещению присвоен адрес: <...>.

Однако при заключении договоров аренды до 2020 года включительно, Предприниматель не уведомлял Общество о смене адреса, в связи с чем при заключении договора на охрану в отношении арендованного объекта на основании представленного Предпринимателем свидетельства о государственной регистрации права 39-АА 258422 указан прежний адрес: <...>.

Как следует из искового заявления в момент заключения договоров страхования и охраны круглосуточный доступ в арендованную часть помещения, в том числе после его закрытия, был возможен через входную дверь со стороны ул. Профессора Баранова в г. Калининграде через помещения и коридор согласно плану (приложение № 1 к договору).

16.10.2023 без согласования с арендатором произведено перекрытие прохода в коридор № 3 из помещения № 4, что привело к невозможности доступа к арендованной части помещения через вход с улицы Баранова, и как следствие, невозможности обеспечения охраны помещения ломбарда в ночное и нерабочее время, что подтверждается предписанием межведомственного отдела вневедомственной охраны по г. Калининграду УФСВИГ России по Калининградской области (исх. № 591 от 19.10.2023), которым Общество уведомлено о необходимости в срок до 01.11.2023 обеспечить доступ к охраняемому объекту - части помещения и о приостановке выполнения обязанностей по охране помещения ломбарда.

Поскольку при таких обстоятельствах арендатор не мог использовать арендуемую часть помещения в соответствии с условиями договора аренды, требованиями Федерального закона № 196 от 19.07.2007 «О ломбардах» (далее - Закон № 196-ФЗ), истец направил ответчику претензию от 24.10.2023 с требованием в срок до 01.11.2023 восстановить возможность круглосуточного доступа в арендуемую часть помещения, в противном случае предложил расторгнуть договор аренды досрочно и принять помещение от арендатора.

Предприниматель оставил претензию без удовлетворения, в связи с чем с 01.11.2023 охрана арендованного помещения не осуществлялась и как следствие с 01.11.2023 Общество не могло пользоваться арендованным объектом в соответствии с его целевым назначением, указанным в договоре аренды, по причинам, за которые арендатор не отвечает, что явилось основанием для предъявления рассматриваемого иска в суд.

Суд, рассмотрев материалы дела, в силу статей 67, 68, 71 АПК РФ исследовав и оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из ниже следующего.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 данного Кодекса).

Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Положения статьи 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данной правовой норме, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 196-ФЗ ломбард обязан страховать в пользу заемщика или поклажедателя за свой счет риск утраты и повреждения вещи, принятой под залог или на хранение на сумму, равную цене оценки, произведенной в соответствии со статей 5 названного закона. Заложенная или сданная на хранение вещь должна быть застрахована на протяжении всего периода нахождения ее в ломбарде.

В соответствии со статьей 8 Закона № 196-ФЗ ломбард обязан выполнять предписания и запросы Центрального банка Российской Федерации. Согласно Указанию Банка России №6107-У от 28.03.2022 «О минимальных (стандартных) требованиях к условиям осуществления отдельных видов добровольного страхования при страховании вещи, принятой ломбардом в залог или на хранение» страховщик должен предусмотреть условия осуществления страхования имущества граждан, за исключением транспортных средств, страхования средств наземного транспорта (за исключением средств железнодорожного транспорта) при страховании ломбардом вещи, принятой им в залог или на хранение, в соответствии со статьей 6 Закона № 196-ФЗ, в том числе страхование на случай утраты и повреждения вещи, принятой ломбардом в залог или на хранение, в результате стихийного бедствия, возгорания (пожара), залива водой и противоправных действий третьих лиц (в том числе кражи, мелкого хищения, грабежа, разбоя).

Во исполнение требований части 1 статьи 6 Закона № 196-ФЗ Общество включено в государственный реестр ломбардов с 18.04.2013.

С 29.12.2015 Общество включено в реестр специального учета юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих операции с драгоценными металлами и драгоценными камнями, с присвоением учетного номера ЮЛЗ900701206.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен на определенный срок - до 04.05.2024; условие о праве арендатора на досрочное расторжение договора закреплено в п. 5.2 договора аренды, по условиям которого договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендатора при невозможности использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением по причинам не зависящим от арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из пояснений истца, 16.10.2023 без согласования с арендатором произведено перекрытие прохода в коридор № 3 из помещения № 4, что привело к невозможности доступа к арендованной части помещения через вход с улицы Баранова, и как следствие, невозможности обеспечения охраны помещения ломбарда в ночное и нерабочее время, что подтверждается предписанием межведомственного отдела вневедомственной охраны по г. Калининграду УФСВИГ России по Калининградской области (исх. № 591 от 19.10.2023), которым Общество уведомлено о необходимости в срок до 01.11.2023 обеспечить доступ к охраняемому объекту - части помещения и о приостановке выполнения обязанностей по охране помещения ломбарда.

Материалами дела подтверждено, что с 01.11.2023 охрана арендованного помещения не осуществлялась, о чем свидетельствует дополнительное соглашение от 03.11.2023 к договору охраны, которым были внесены изменения в приложение № 1 по объектам охраны, из которых был исключен спорный объект, расположенный по адресу: <...> (ранее - <...>).

Дополнительным соглашением № 2 от 03.11.2023 спорный объект исключен из договора страхования в связи с изменением степени риска ввиду ограничения доступа к осмотру охраняемого объекта, а также невозможности выполнения условий и оказания услуг по договору.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что с 01.11.2023 Общество не могло пользоваться арендованным объектом в соответствии с его целевым назначением, указанным в договоре аренды, по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Довод представителя Предпринимателя со ссылкой на приложение № 1 к договору аренды и выписку из ЕГРН, о том, что стена между помещением № 4 и коридором № 3 имелась при подписании сторонами договора аренды, опровергается представленными истцом в дело доказательствами.

Так, то обстоятельство, что в часть арендуемого Обществом помещения был круглосуточный доступ, в том числе после закрытия, через входную дверь со стороны улицы Профессора Баранова, подтверждается копией Схемы блокировки объекта техническими средствами, охранной и тревожной сигнализации с перечислением установленных технических средств охраны 1 городской Ломбард, ул. Черняховского, 15 (1-1 этаж) (далее – Схема), удостоверенной Управлением вневедомственной охраны Министерства внутренних дел по Калининградской области. Из данной схемы усматривается, что вход к Объекту с ул. Профессора Баранова был оборудован техническими средствами охранной и тревожной сигнализации, обозначенными на Схеме (1,9,2,10).

Также наличие прохода в коридор № 3 из помещения № 4 подтверждается наличием договоров охраны и страхования, заключенных в отношении спорного объекта, и их исполнением вплоть до 01.11.2023.

Представленные в судебном заседании 24.07.2024 представителем Предпринимателя доказательства (коммерческое предложение, проект договора охраны) в подтверждение довода о том, что охрана могла осуществляться и после 01.11.2024, судом оставлены без внимания, поскольку данные доказательства не отвечают критерию относимости (статья 67 АПК РФ) и не могут свидетельствовать о том, что охрана части арендуемого помещения может осуществляться на тех же условиях, которые были определены в ранее действующем договоре страхования, заключенным с истцом.

Оценив условия спорного договора, предусматривающие право арендатора отказаться от его исполнения при невозможности использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением по причинам не зависящим от арендатора, а также представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ во взаимосвязи и в совокупности, суд пришел к выводу о наличии существенных обстоятельств, дающих истцу право требовать расторжения договора.

При этом, ссылка ответчика на истечение срока действия договора к моменту принятия настоящего решения, судом отклонена, с учетом того, что требование о расторжении договора истец предъявил в суд заблаговременно до истечение его срока (27.12.2023 согласно входящему штампу суда), тем самым добросовестно реализуя свое право на судебную защиту.

При указанных обстоятельствах суд признает требование о расторжении договора аренды обоснованным.

Как указано выше, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды начиная с 13.11.2023, то есть на ретроспективную дату.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае направленность требований истца свидетельствует о выражении им воли на признание договора расторгнутым и прекращении обязательств сторон, начиная с 13.11.2023 ввиду состоявшегося одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как ранее указано, спорный договор содержит условие, позволяющее арендатору досрочно расторгнуть договор аренды при невозможности использования помещения.

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что истец уведомил ответчика о невозможности осуществления деятельности в арендованном помещении ввиду введенных ограничений в письмах от 24.10.2024 и от 08.11.2023, предложив расторгнуть договор аренды с 13.11.2023, что согласуется с положениями спорного договора (п. 5.2) по условиям которого предусмотрено право арендатора инициировать в процедуру расторжения договора при невозможности использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением по причинам не зависящим от арендатора.

От приемки помещения арендодатель отказался, акт приема-передачи части нежилого помещения от 13.11.2023 не подписал, о чем имеется отметка на указанном акте.

Ссылка представителя Предпринимателя на акт осмотра части нежилого помещения от 05.04.2024, судом оставлена без внимания, поскольку данный акт направлен по сути на фиксацию состояния спорного помещения и не имеет своей целью передачу помещения, более того, составлен в одностороннем порядке .

Оценив представленные доказательства, в том числе переписку сторон, в с точки зрения разумности и добросовестности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца и признании договора аренды части нежилого помещения от 05.05.2023 № 01-2023 расторгнутым с 13.11.2023.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей относятся на ответчика, поскольку требования удовлетворены полностью.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Признать расторгнутым договор № 01-2023 от 05.05.2023 аренды части нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ломбард Городской» (ООО «Городской») и ИП ФИО1 с 13 ноября 2023 года.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Городской» 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.




Судья А.В. Брызгалова