Решение от 15 апреля 2021 г. по делу № А07-22021/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-22021/20
г. Уфа
15 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 07.04.2021

Полный текст решения изготовлен 15.04.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Воронковой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рябцевой О.Л., рассмотрев дело по иску

ООО "ВАЛИАНТ" (ОГРН <***>)

к УЗИО Г. УФЫ (ОГРН 1100280045546)

об изменении условий договора земельного участка № 519-19 от 19.04.2019

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

от ответчика – ФИО2 представителя по доверенности № ОД-110 от 05.10.2020 (в режиме «онлайн»)

ООО "Валиант" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к УЗИО Г. УФЫ об изменении условий договора земельного участка № 519-19 от 19.04.2019.

Истец извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителя не обеспечил.

Представитель ответчика исковые требования не признает, просит в удовлетворении иска отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 19 апреля 2019 года между Управлением земельных и имущественных отношений (далее — Арендодатель, Ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Валиант» (далее - Аредатор, Истец) был заключен договор № 519-19 аренды земельного участка (далее - Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010508:1986 расположенный по адресу: Советский район городского округа <...> (далее - Земельный участок, Недвижимость), разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): предприятия общественного питания:рестораны, столовые кафе, закусочные, бары и т. д., некапитальные строения предприятий общественного питания; целевое (функциональное): предприятия общественного питания: рестораны, столовые кафе, закусочные, бары и т. д., некапитальные строения предприятий общественного питания (сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества); общей площадью 3299 кв.м., из них Арендатору к оплате: 3299 кв.м., со сроком аренды с 08.04.2019г до 08.04.2044 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.04.2019г. (№ регистрации 02:55:010508:1986-02/101/2019-1).

На земельном участке расположено нежилое здание: 2-этажный, общей площадью 942,9 кв.м., инв.№ 355852 право собственности, на которое зарегистрировано за истцом 26.02.2013.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора - Размер арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими и юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями), исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого участка.

Согласно пункту 4.3 Расчет арендной платы определен в приложении к Договору, который является неотъемлемой частью Договора.

В приложении № 2 к Договору приложен Расчет годовой арендной платы на Земельный участок на 2020 год (данный расчет действует с 01.01.2020 по 31.12.2020) Согласно данному расчету годовая арендная плата рассчитывается по формуле:

Ann = KCy*Can*(S1/S)

где КСУ-кадастровая стоимость Участка

Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли)

S1 - площадь земельного участка

S - площадь к оплате

КСУ

Сап

Площадь (кв.м.)

Годовая Апл

S
S1

(руб.)

38643727,23

10,52%

3299

3299

4065320,1

Согласно расчету арендной платы Управление применило приложение № 1-3 к решению СГО г. Уфа РБ №30/7, а именно пункт 8.3 подвид функционального использования, виды, типы объектов «риэлтерские, рекламные, туристические агентства», виды деятельности и примеры объектов - операции с недвижимым имуществом (в том числе сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества), оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионные бюро, туристические агентства (ставка - 10,52 %).

Предоставленный в аренду земельный участок используется по целевому назначению на нем находится здание под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания, площадью 942.9 кв.м, количество этажей - 3, адрес: <...>, кадастровый номер 02:55:010208:1520, принадлежащее ООО «Валиант» на праве собственности.

Желая приобрести земельный участок в собственность, Истец 27.12.2019 г. обратился в орган уполномоченный распоряжаться земельным участком с предложением о его выкупе.

Ответчик письмом от 03.02.2020 №45341 отказал Истцу в передаче земельного участка в собственность. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах красных линий.

11.06.2020 года представителем ООО «Валиант» было направлено предложение о рассмотрении снижения ставки арендной платы в соответствии с действующим законодательством до ставки земельного налога (до 1,5 %).

Письмом от 08.07.2020года Ответчик отказал Истцу во внесении изменений в договор аренды, сообщив, что оснований для внесения изменений в договор аренды № 519-19 от 19.04.2019года не имеется.

Истец, не согласившись с отказом о внесения изменений в договор аренды № 519-19 от 19.04.2019 года, обратился с иском в Арбитражный суд РБ.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такогоизменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которыезаинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения притой степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась похарактеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик в отзыве указал следующее.

Согласно ответу Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа от 10.11.2020 г № 35946 (л.д. 75), по градостроительному регламенту, утверждённому в составе Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа РБ, Решением Совета городского округа город Уфа РБ № 7/4 от 22.08.2008 г. (в редакции от 25.03.2020 г. № 54/9), земельный участок с кадастровым номером 02:55:010508:1986 по проспекту Октября д. 19 расположен в общественно-деловой зоне «ОД-2» - зона широкого спектра коммерческих обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений. Данный участок является частью озелененной территории общего пользования, включенной в таблицу №5 Правил, как существующий сквер по проспекту Октября.

Постановление Администрации ГО г. Уфа РБ № 572 от 22.05.2020г. утвержден проект планировки и межевания территории общего пользования улицы им. Города Галле на отрезке от мостового перехода через р. Белая до ул. Менделеева в Советском и Октябрьском районах ГО г. Уфа РБ. В соответствии с данным проектом указанный земельный участок частично расположен на территории общего пользования - в границах красных линий улицы.

Часть испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1986 находится в границах красных линий, то согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, красные линии- линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии и другие подобные сооружения.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

В Решении Верховного суда Российской Федерации от 8 июня 2018 г. №АКПИ18-331, сказано, что

Методические рекомендации направлены на оказание содействия и методическое обеспечение при применении органами государственной власти и органами местного самоуправления основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582.

Поскольку Методические рекомендации носят рекомендательный характер, они не подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации.

Сформулированные в пункте 30 Методических рекомендаций разъяснения в части указания пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации носят информационно-разъяснительный характер используемой в Принципе № 7 формулировки, соответствуют смыслу разъясняемых нормативных положений и не устанавливают не предусмотренных разъясняемыми нормативными положениями общеобязательных правил.

Вопрос о возможности применения Принципа № 7 при определении размера арендной платы, когда земельный участок относится к землям общего пользования, Методические рекомендации не разрешают, таким образом, названный принцип применим ко всем случаям ограниченности в обороте земельных участков, в том числе при нахождении участка на территории общего пользования, не имеет правового значения.

Исследовав доводы и доказательства истца и ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Из содержания указанного принципа следует, что его целью является установление дополнительных гарантий для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на публичных земельных участках, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлены ограничения по их приватизации.

Данный принцип был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 были внесены изменения в подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, размер арендной платы за ограниченный в обороте земельный участок, на котором расположены здания, сооружения не должен 11 А34-11662/2019 превышать размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:010508:1986, расположенным по адресу: <...>, общей площадью 3299 +/-20 кв.м., видом разрешенного использования «предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д., некапитальные строения предприятий общественного питания, для иных видов жилой застройки» расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:00:000000:457 и 02:55:010508:1520 (которое принадлежит истцу на праве собственности с 26.02.2013 – нежилое здание, 2- этажный, подземных этажей – 1, общая площадь 942,9 кв.м., инв.№355852. Категория земель: Земли населённых пунктов.

Учитывая указанное, суд полагает несостоятельными доводы истца о необходимости применения при расчете арендной платы за спорный земельный участок ставок земельного налога.

Истец не доказал, что земельный участок отнесен законодательством Российской Федерации (пункт 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, а следовательно, оснований для применения к указанному участку льготного размера арендной платы не имеется.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Г. Воронкова