Решение от 6 ноября 2018 г. по делу № А60-33388/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-33388/2018
06 ноября 2018 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Галимовой рассмотрел в судебном заседании дело № А6033388/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СГБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2.

о взыскании задолженности в размере 1213330 руб. 13 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 07.03.2018.

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 28.03.2018.

от третьего лица: представитель не явился.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СГБ" обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованием о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014г. в размере 1213330 руб. 10 коп, без НДС в том числе: сумму задолженности по договору за период с 10.09.2016 по 10.05.2018 в размере 565553 руб. 75 коп., неустойку в размере 647776 руб. 38 коп. по состоянию на 10.05.2018. Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014 имущество - принадлежащую ФИО1 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под здание административно-бытового комплекса, общей площадью 1564 кв.м, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 66:36:0107006:31, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 108 0000 руб. 00 коп., в счет погашения задолженности ФИО1 перед ООО «Управляющая компания СГБ», действующим в качестве доверительного управляющего (Д.У.) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стабильный», по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014.

Определением от 18.06.2018 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

17.07.2018 от ответчика поступило ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в отсутствии представителя.

Определением суда от 18.07.2018 судебное заседание назначено на 29 августа 2018 г. 10 час. 10 мин.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания для возможности урегулирования спора мирным путем.

Определением суда от 29.08.2018 судебное заседание отложено на 26 сентября 2018 г. 12 час. 15 мин.

Ответчик приобщил к материалам дела отзыв.

26.09.2018 от ФИО2 поступило ходатайство о привлечении ее к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований. С учетом уточнения просит взыскать задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014г. в размере 1444077 руб. 84 коп, без НДС в том числе: сумму задолженности по договору за период с 10.09.2016 по 25.09.2018 в размере 565553 руб. 75 коп., неустойку в размере 878524 руб. 09 коп. Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014 имущество - принадлежащую ФИО1 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под здание административно-бытового комплекса, общей площадью 1564 кв.м, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 66:36:0107006:31, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 108 0000 руб. 00 коп., в счет погашения задолженности ФИО1 перед ООО «Управляющая компания СГБ», действующим в качестве доверительного управляющего (Д.У.) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стабильный», по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается с учетом уточнения исковых требований.

Определением суда от 26.09.2018 судебное заседание отложено на 30 октября 2018 г. 16 час. 00 мин.

23.10.2018 от истца посредством сервиса «Мой арбитр» ходатайство об уточнении исковых требований. С учетом уточнения просит взыскать задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014г. в размере 1444077 руб. 84 коп, без НДС в том числе: сумму задолженности по договору за период с 10.09.2016 по 25.09.2018 в размере 565553 руб. 75 коп., неустойку в размере 878524 руб. 09 коп. Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014 имущество - принадлежащую ФИО1 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под здание административно-бытового комплекса, общей площадью 1564 кв.м, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 66:36:0107006:31, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 108 0000 руб. 00 коп., в счет погашения задолженности ФИО1 перед ООО «Управляющая компания СГБ», действующим в качестве доверительного управляющего (Д.У.) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стабильный», по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается с учетом уточнения исковых требований.

24.10.2018 от истца посредством сервиса «Мой арбитр» поступили возражения на отзыв.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания СГБ», действующим в качестве доверительного управляющего (Д. У) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стабильный» (далее - истец, продавец), и ФИО1 (далее -ответчик, покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 18.04.2014г. (далее - договор), по условиям которого ответчик приобрел в общую долевую собственность в размере 1/2 доли на следующий объект недвижимости (далее - имущество): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под здание административно-бытового комплекса, общей площадью 1564 кв.м, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 66:36:0107 006:31.

Имущество было передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 18.04.2014г. Государственная регистрация перехода права на имущество была осуществлена 12.05.2014.

ООО «УК СГБ» является управляющей компанией закрытого паевогоинвестиционного фонда недвижимости «Стабильный» и действует в качествеего доверительного управляющегов соответствии с Правилами доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стабильный».

Согласно п. 2.4 договора имущество находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) до полной оплаты покупателями его стоимости.

В п. 2.1 договора согласована стоимость объекта недвижимости, а именно: земельный участок – 3016400,00 руб. без НДС.

Условиями договора (п.2.2) установлен следующий порядок оплаты: покупатель оплачивает продавцу аванс в размере 150820 руб. 00 коп. без НДС, в течение 15-ти рабочих дней с даты подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 1357380 руб. 00 коп. без НДС, оплачивается покупателем в течение 48 месяцев, начиная с даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество, равными частями, а именно: ежемесячно по 28278 руб. 75 коп. без НДС, не позднее 10-го календарного числа каждого месяца и не позднее 10-ти календарных дней с даты государственной регистрации права собственности.

Таким образом, по условиям договора полная стоимость имущества должна быть уплачена продавцом не позднее 10.05.2018.

Ежемесячные платежи уплачивались по договору агентом ответчика -ООО ТСК «96» на основании заключенного агентского договора № 1 от 01.11.2013.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 10.04.2018 о погашении задолженности по договору на общую сумму 1162430 руб. 29 коп. без НДС, в том числе задолженности по оплате 565553, 75 рублей, а также уплате неустойки в размере 596876,54 рублей по состоянию на 10.04.2018. Ответчик претензию оставил без ответа.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательства по оплате недвижимости, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СГБ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии со ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчиком обязательство по оплате недвижимости не исполнено надлежащим образом. На момент рассмотрения дела задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014 составляет 565553 руб. 75 коп.

Спор относительно размера задолженности между сторонами отсутствует.

Принимая во внимание, что задолженность в размере 565553 руб. 75 коп. ответчиком до настоящего времени не оплачена, исковые требования о взыскании с ответчика долга в указанном размере заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 878524 руб. 75 коп. неустойки, начисленной за просрочку исполнения обязательства по оплате за период с 23.05.2014 по 25.09.2018 (с учетом уточненных требований).

Существо требования истца о взыскании неустойки составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения договорного обязательства.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.3 договора установлено право продавца требовать с покупателя уплаты неустойки в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Расчет предъявленной ко взысканию неустойки за просрочку исполнения обязательства проверен судом и является правильным.

Ответчиком заявлено об уменьшении неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Несомненно, стороны свободны в заключении договора, и ответчик, подписывая договор, знал, какая ответственность предусмотрена за неисполнение принятых обязательств (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем данное обстоятельство не может ограничивать право суда, снижать размер неустойки при наличии вышеуказанных обстоятельств.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абз. 2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ»).

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ.

В данном случае суд счел возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить сумму неустойки в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» до 400000 руб.

При уменьшении неустойки судом учтено, что требование о взыскании неустойки заявлено истцом исходя из согласованного сторонами размера 0,3% в день или 108% годовых. При этом на текущий момент размер ключевой ставки составляет 7,5%. Судом учтено, что должником является физическое лицо.

Судом также принято во внимание, что кредитор сам способствовал увеличению периода начисления неустойки, длительное время не предъявляя в арбитражный суд иск о взыскании суммы долга.

С учетом изложенного, требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате заявлено правомерно и подлежит удовлетворению частично в сумме 400000 руб. на основании статей 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Относительно требования об обращении взыскания на имущество суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскание на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или после направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имуществу требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой ш несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В случаях, предусмотренных ст. 50, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 Закона об ипотеке либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 Закона об ипотеке).

Согласноотчету №007/66/18/04/13-ЗУ от 18.04.2018 подготовленному ЗАО «Российский стандарт», оценочная стоимость приобретенной ответчиком 1/2 доли в праве собственности на имущество по состоянию на 16.04.2018 составляет 1350500 руб. 00 коп без учета НДС.

Как следует из содержания п. 1 ст. 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случая выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга (п. 2 ст. 255 названного Кодекса).

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (п. 3 ст. 255 названного Кодекса).

Таким образом, для удовлетворения требования об обращении взыскания на долю должника в общем имуществе путем продажи этой доли с публичных торгов, необходимо наличие совокупности обстоятельств: наличие у должника неисполненного денежного обязательства перед кредитором и недостаточности имущества для погашения долга; принадлежность должнику на праве общей долевой собственности имущества; отсутствие технической возможности индивидуализации доли в качестве самостоятельного объекта; отказ остальных участников общей собственности от приобретения доли должника.

Материалами дела не подтверждена совокупность указанных условий.

В частности, не представлено доказательств отказа сособственника ФИО5 от приобретения доли по рыночной цене.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Государственная пошлина в размере 25133 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Чайка Максима Александровича (ИНН 660600337547, ОГРН 313668622400023) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СГБ" (ИНН 6671222690, ОГРН 1076671014518) 965553,75 рублей, в том числе: задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2014 в размере 565553 руб. 75 коп., неустойку в размере 400000 рублей. В остальной части исковых требований отказать.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СГБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 25133 рублей.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.Г. Италмасова