Решение от 4 марта 2025 г. по делу № А32-23171/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-23171/2022


Резолютивная часть решения объявлена 23.01.2025 года.

Полный текст решения изготовлен 05.03.2025 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: ООО "Капитальное строительство" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица:

1. Администрация муниципального образования Туапсинский район,

2. Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

3. ООО ТД «Гермес»,

4. ФИО1,

5. Прокуратура Краснодарского края,

6. ФИО2,

7. ФИО3,

8. ФИО4,

о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от исполнения договора долгосрочной аренды от 25.10.2010 № 5100007706,

о признании договора аренды от 25.10.2010 № 5100007706 действующим,

о восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201002:921,

об указании, что решение суда по делу является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для восстановления в ЕГРН ранее внесенной записи о государственной регистрации права аренды,


при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Капитальное строительство" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – ответчик, администрация) с требованиями о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от исполнения договора долгосрочной аренды от 25.10.2010 № 5100007706, о признании договора аренды от 25.10.2010 № 5100007706 действующим, о восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201002:921, об указании, что решение суда по делу является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для восстановления в ЕГРН ранее внесенной записи о государственной регистрации права аренды,

Определением суда от 01.07.2022 заявление принято судьей Вороновой И.Н., возбуждено производство по делу.

В соответствии с определением заместителя председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2023 дело № А32-23171/2022 передано на рассмотрение судье Савину Р.Ю.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте уведомлены надлежащим образом.

Прокуратура Краснодарского края отзыв не представила, но полагала сделку (дополнительное соглашение от 08.08.2011 к договору аренды от 25.10.2010, заключенному по результатам торгов) ничтожной.

Ответчик, администрация муниципального образования Туапсинский район и ООО ТД «Гермес» ранее представили отзывы, в которых  полагали раздел земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201002:899 законным.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Судом установлено, что между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО ТД «Гермес» (арендатор) по результатом торгов заключен договор аренды от 25.10.2010 № 5100007706, согласно которому арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201002:899 площадью 12 819 кв.м., расположенный по адресу: <...> предназначенный для жилищного строительства, сроком до 25.10.2025.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201002:899 на два земельных участка и постановкой на кадастровый учет с кадастровым номером 23:51:0201002:921 площадью 10 072 кв.м. и с кадастровым номером 23:51:0201002:920 площадью 2 747 кв.м. ООО ТД «Гермес» обратилось 11.06.2011 в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды.

Администрация муниципального образования Туапсинский район на основании данного заявления вынесла постановление от 08.08.2011 № 1472 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.10.2010 № 5100007706, расположенному по адресу: <...> на основании которого между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО ТД «Гермес» было заключено дополнительное соглашение от 08.08.2011 № 322 к договору аренды  от 25.10.2010 № 5100007706.

Вышеуказанные договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

03.10.2011 между ООО ТД «Гермес» и истцом заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, согласно которому все права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201002:921 площадью 10 072 кв.м. перешли к последнему.

Истец обратился в администрацию для сверки расчетов и получения нового расчета арендной платы.

Однако сотрудники отдела имущественных и земельных отношений администрации Туапсинского городского поселения указали на расторжение в одностороннем порядке договора аренды.

Однако данное уведомление истцом не получено.

На основании вышеуказанного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды в ЕГРН 30.10.2020 внесена запись о погашении права аренды.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При решении вопроса об удовлетворении требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Как указано выше, истец обратился в суд с требованиями о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от исполнения договора аренды от 25.10.2010 № 5100007706, о признании договора аренды от 25.10.2010 № 5100007706 действующим, о восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201002:921.

Между тем, судом установлено следующее.

По результатам проведенного аукциона между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО ТД «Гермес» (арендатор) заключен договор аренды от 25.10.2010 № 5100007706, согласно которому арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201002:899 площадью 12 819 кв.м., расположенный по адресу: <...> предназначенный для жилищного строительства, сроком до 25.10.2025.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц.

Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) признаны утратившими силу статьи 28 - 34 ЗК РФ.

Статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрены переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков применяются положения статей 31, 32 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 30 Земельного кодекса российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Положениями ЗК РФ в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка, обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (статья 39.11).

Как указано выше, договор аренды от 25.10.2010 № 5100007706 заключен по результатам торгов.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201002:899 на два земельных участка и постановкой на кадастровый учет с кадастровым номером 23:51:0201002:921 площадью 10 072 кв.м. и с кадастровым номером 23:51:0201002:920 площадью 2 747 кв.м. ООО ТД «Гермес» обратилось 11.06.2011 в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды.

Администрация муниципального образования Туапсинский район на основании данного заявления вынесла постановление от 08.08.2011 № 1472 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.10.2010 № 5100007706, расположенному по адресу: <...> на основании которого между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО ТД «Гермес» было заключено дополнительное соглашение от 08.08.2011 № 322 к договору аренды  от 25.10.2010 № 5100007706.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

ООО ТД «Гермес» является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре.

Однако приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в силу следующего.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды.

Поскольку производный (спорный с кадастровым номером 23:51:0201002:921) участок имел на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды вид разрешенного использования для жилищного строительства, он должен был быть предоставлен арендатору исключительно на торгах.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201002:921 был предоставлен обществу по результатам торгов.

Из материалов дела следует, что данный участок предоставлен ООО ТД «Гермес» на основании дополнительного соглашения от 08.08.2011 № 322 к договору аренды  от 25.10.2010 № 5100007706.

Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Нарушение указанной публичной процедуры означает, что дополнительное соглашение от 08.08.2011 № 322  является недействительной (ничтожной) сделкой.

В связи с чем, недействительным (ничтожным) является и договор от 03.10.2011 о передаче прав и обязанностей, заключенный ООО ТД «Гермес» с истцом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-44741/2018.

В силу статей 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение от 08.08.2011 № 322  и договор о передаче прав и обязанностей от 03.10.2011 являются недействительными (ничтожными) сделками, то в удовлетворении требований истца следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд      

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья                                                                                                                            Р.Ю. Савин