Решение от 3 апреля 2024 г. по делу № А57-30503/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-30503/2023
03 апреля 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 02.04.2024

Полный текст решения изготовлен 03.04.2024

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Курышиным А.О., рассмотрев в судебном заседании заявление

Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН <***>, ИНН <***>, Саратов

к Обществу с ограниченной ответственностью «Волжская нефтесервисная компания», ОГРН <***>, ИНН <***>, Саратов

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (410012, Саратов, ул. имени Челюскинцев, 114);

Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования Город Саратов (410012, <...>).

Третье лицо:

Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца - ФИО1 дов. от 05.09.2023 г.,

от ответчика - ФИО2 дов. от 16.12.2022 г., ФИО3 дов. от 15.12.2023 г.,

комитет по архитектуре ФИО4



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» к Обществу с ограниченной ответственностью «Волжская нефтесервисная компания» с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 14 от 22.02.2007 с кадастровым номером 64:32:022301:63, площадью 108 200 кв.м, расположенною по адресу: муниципальное образование «Город Саратов», на расстоянии 0,5 км северо-западнее п. Расково, предоставленного для строительства производственной базы с нефтеналивом, сроком на сорок девять лет.

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя присутствующей стороны, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

Согласно Закону Саратовской области от 25.11.2021 № 133-ЗСО «О преобразовании Соколовогорского, Михайловского, Краснооктябрьского, Вольновского, Дубковского, Расковского, Усть -Курдюмского, Александровского муниципальных образований Саратовского муниципального района Саратовской области муниципального образования-«Город Саратов» и внесении в некоторые законодательные акты Саратовской области» полномочия органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления Соколовского, Михайловского, Краснооктябрьского, В ольновского, Ду бковского, Расковского, У сть-Курдюмского, Александровского муниципальных образований Саратовского муниципального района Саратовской области прекращены 01.01.2022 года и возложены на органы местного самоуправления муниципального образования «Город Саратов».

АО «Волжская Нефтесервисная Компания» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:32:022301:63, площадью 108 200 кв.м, с адресным ориентиром: муниципальное образование «Город Саратов», на расстоянии 0,5 км северо-западнее п. Расково, с видом разрешенного использования: «для строительства производственной базы с нефтеналивом, предоставленного сроком на сорок девять лет по договору аренды земельного участка № 14 от 22.02.2007, заключенному на основании постановления главы администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 24.01.2007 №57.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В результате осмотра земельного участка проведенного 29.08.2023 специалистами отдела контроля за использованием земельных участков было установлено, что на земельном участке размещены газораспределительный пункт, трансформаторная подстанция, металлические конструкции, строительный вагончик, железнодорожные пути, коммуникации инженерно -технического назначения, имеется бетонированная площадка складированы автомобильные покрышки, произрастает древесно-кустарниковая растительность, естественный травостой.

Неиспользование арендатором земельного участка согласно его назначению и целя предоставления является нарушением договорных отношений, поскольку вид разрешенного использования земельного участка является существенным условием договора.

В соответствии с пунктом 4.1.3. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;

- не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет.

Истец указывает что разрешение на строительство производственной базы с нефтеналивом на земельном участке с кадастровым номером 64:32:022301:63 органами местного самоуправления не выдавалось; арендатор не использует земельный участок с кадастровым номером 64:32:022301:63 в целях строительства более трех, что противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель и является основанием для расторжения договора аренды земельного участка № 14 от 22.02.2007.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает, что Ответчик предпринял следующие конкретные действия по использованию земельного участка согласно условиям договора аренды:

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 24.01.2007г., являющемуся приложением №2 к договору аренды №14 от 22.02.2007 года, принятый в аренду земельный участок не огорожен, на нем отсутствуют какие-либо строения/сооружения, инженерные коммуникации, насаждения.

С момента приобретения прав и обязанностей по договору аренды №14 от 22.02.2007 года, а именно с 26 марта 2012 года (дата регистрации договора замены стороны в обязательстве) АО «Волжская Нефтесервисная Компания» произвела следующие действия, предшествующие использованию земельного участка по назначению:

22.06.2012 года был заключен договор с ООО ОФ «Скиф-Саратов» об охране зданий и территории спорного земельного участка;

01.07.2012 года был заключен договор №166 с ООО «Кристалл-2001» на отпуск воды через присоединенную водопроводную сеть (копия прилагается);

05.02.2013 года был заключен договор №022ПР-2013 с ООО «ТПИ-Проект» на выполнение проектных работ;

12.03.2013 года был заключен договор с ООО «Конкрет-плюс» на оказание услуг повывозу твердых бытовых отходов (копия прилагается).

01.12.2013 года был заключен договор энергоснабжения № 01898 с ОАО«Саратовэнерго» (копия прилагается);

03.10.2014 года был заключен договор №14.С150/76 с ОАО «Северо-Кавказское аэрогеодезическое предприятие на оказание услуг по определению координат и высот препятствий наивысшей точки здания, расположенного на спорном участке (копия прилагается);

03.08.2015 года был заключен договор № 0804ПР-2015 с ООО «ТПИ-проект» на выполнение проектных работ;

29.04.2016 года был заключен договор № 1 -ТО-16 с ООО «Тера-Сервис» на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту средств пожарной сигнализации;

22.04.2016 года был заключен договор № 04/ВНСК с ООО «САНЭК» на выполнение работ по радиационному обследованию объектов и территории производственной базы на спорном участке;

21.04.2016 года был заключен договор № 8 с ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» на проведение работ по технической инвентаризации.

31.08.2016 года был заключен договор №12/ВНСК с ООО ЧОО «Полюс» на оказание охранных услуг;

03.07.2017 года был заключен договор №38/ВНСК от 03.07.2017 года с ООО «Стальстрой» на выполнение услуг по устройству колодцев, системы канализации и электромонтажные работы в производственном здании»;

01.01.2018 года был заключен договор № 8/П с ООО «Конкрет-плюс» на вывоз твердых бытовых отходов

01.03.2018 года был заключен договор № 2789-СА на вывоз ТКО ;

21.01.2019 года был заключен договор № 660 на вывоз отходов с ООО «Экотехника»;

26.11.2020 года был заключен договор №51 /312/0013247 с АО «Управлениеотходами» на вывоз отходов.

25.12.2019 года был заключен договор №25-12/04-ПА с ООО «Проект Аксиома» по разработке проектной документации производственной базы с нефтеналивом.

Дополнительное соглашение № 1 от 30.03.2020 г. к договору №25-12/04-ПА с ООО «Проект Аксиома» от 25.12.2019г.

Дополнительное соглашение № 2 от 16.03.2021 г. к договору №25-12/04-ПА с ООО «Проект Аксиома» от 25.12.2019г.

17.11.2023 года АО «ВНСК» получило градостроительный план спорногоземельного участка, который был передан проектной организации ООО «Проект Аксиома»для осуществления дальнейшего проектирования объекта.

Так же исковое заявление содержит информацию о проведенном осмотре спорного земельного участка, в акте которого зафиксировано, что на осматриваемом земельном участке размещены: газораспределительный пункт, трансформаторная подстанция, металлические конструкции, строительный вагончик, железнодорожные пути, коммуникации инженерно-технического назначения, имеется бетонированная площадка.

Таким образом, указывает ответчик Истцом установлено, что на земельном участке находятся вышеуказанные объекты, что свидетельствует о подготовке участка для его дальнейшего использования. Освоение арендованного земельного участка производится на основании «Плана мероприятий по освоению арендованного земельного участка от 28.12.2018 года» и «Изменения в план мероприятий по освоению арендованного земельного участка от 10.01.2022 года».

На спорном земельном участке так же было расположено (построено) каркасное здание (производственная база), которое в 2018 году было демонтировано (как подтверждение предоставляется Отчет № 2475-15 об определении рыночной стоимости здания, расположенного по адресу Саратовская обл., Саратовский р-он, на расстоянии 0,5 км северо-западнее п.Расково, дата оценки 20 октября 2015 год, проектная документация 2015 года: архитектурные решения, проект организации строительства, схема планировочной организации земельного участка, пояснительная записка, техническое заключение 2015 года). На месте демонтированного здания планируется строительство объекта капитального строительства - производственной базы с нефтеналивом, что соответствует разрешенному виду использования, указанному в договоре аренды земельного участка № 14 от 22.02.2007 с кадастровым номером 64:32:022301:63.

Истец указывает на направление в адрес Ответчика 07.09.2023 г. предупреждения, в котором простит в тридцатидневный срок с момента направления предупреждения сообщить о проведенных мероприятиях, направленных на использование земельного участка в соответствии с целевым назначением. Пояснения на данное предупреждение были даны генеральным директором АО «ВНСК» 05 октября 2023 года на личном приеме у Председателя Комитета по имуществу ФИО5. А уже 06 октября 2023 года Ответчик получил от Администрации МО «Город Саратов» Уведомление о добровольном расторжении договора аренды №14 от 22.02.2007 года. Ответчик считает, что у Истца не было времени дать объективную оценку объяснениям Ответчика.

Исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа на свое предложение.

Указанное уведомление получено ответчиком и дан ответ об отказе от расторжения договора.

Данное действие (волевой акт) арендодателя направлено на расторжение договора, что свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и является предложением арендатору расторгнуть договор.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об исполнении истцом обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу абзаца 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция, согласно которой из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом в соответствии с абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний период неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом представленных ответчиком доказательств суд приходит к выводу что истцом не представлено достаточных доказательств для принятия решения о расторжении договора. С учетом вышеизложенного суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.


Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов