Постановление от 23 августа 2024 г. по делу № А01-2586/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-2586/2023
г. Краснодар
23 августа 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Захарова В.В. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании представителя истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 26.12.2023), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 по делу № А01-2586/2023, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ООО «Вюн-Кон-Сервис» (далее – общество) о взыскании 1 719 470 рублей 70 копеек задолженности с 01.01.2023 по 31.03.2023 по договору от 21.03.2005 № 3700001875 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 площадью 15 015 кв. м, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, ул. Владимирская, 154; 391 664 рублей 33 копеек неустойки с 13.12.2022 по 18.05.2023.

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Решением от 25.01.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.04.2024, заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 550 376 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 21.05.2005 № 3700001875 с 01.01.2023 по 31.03.2023 и 96 690 рублей 82 копейки неустойки с 13.12.2022 по 10.04.2023; в удовлетворении остальной части иска отказано; в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 10 284 рубля 91 копейка. При разрешении спора суды установили факт заключения и исполнения сторонами договора от 21.05.2005 № 3700001875 (в редакции дополнительных соглашений от 06.11.2007 и 18.12.2014) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 площадью 15 015 кв. м, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, ул. Владимирская, 154. Данный земельный участок формировался для многоквартирного жилищного строительства и размещения детского дошкольного учреждения. На указанном земельном участке общество осуществило строительство четырех многоквартирных жилых домов на основании разрешений на строительство от 30.04.2013 № RU23301000-198, 30.04.2013 № RU23301000-198, 25.12.2015 № 23-301000-1241-2015, 25.12.2015 № 23-301000-1242-2015. Многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 25.06.2015 № 23-301000-61-2015, 24.08.2015 № 23-301000-80-2015, 09.11.2017 № 23-301000-76-2017, 15.06.2020 № 23-301000-33-2020. Согласно разрешению на строительство от 17.07.2015 № 23-301000-696-2015 на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102035:19 общество также осуществило строительство объекта «Детское дошкольное учреждение» на 80 мест, который в эксплуатацию не введен. Решением Анапского городского суда от 22.09.2014 по делу № 2-2888/2014 установлено, что общество обращалось к администрации об объединении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 с земельным участком с кадастровым номером 23:37:0102035:95 площадью 4741 кв. м, расположенным по адресу: город-курорт Анапа, ул. Ленина, 203. В рамках указанного дела также установлено, что сторонами спора заключен договор социального и делового партнерства от 22.08.2007 № 1076, по условиям которого общество обязалось построить детское дошкольное учреждение на 200 мест. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:95 площадью 4741 кв. м формировался именно для строительства детского дошкольного учреждения. Во исполнение решения Анапского городского суда от 22.09.2014 по делу № 2-2888/2014 осуществлен кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19, с включением в его границы площади 4741 кв. м существовавшего ранее объекта с кадастровым номером 23:37:0102035:95. По результатам

судебной строительно-технической экспертизы по делу № 2а-2169/2019 (рассмотренному Анапским городским судом) получено заключение эксперта НП ЭО «Кубань-Экспертиза» от 17.02.2020 № 2020/01/02-1, согласно которому при выполнении норм проектирования и строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:95 площадью 4741 кв. м возможно размещение детского дошкольного учреждения на 80 мест. С учетом приведенных обстоятельств, приняв во внимание завершение строительства многоквартирных домов, регистрацию гражданами права собственности на принадлежащие им жилые помещения в этих домах, суды сделали вывод, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации указанных многоквартирных домов (10 274 кв. м) не должна учитываться при определении размера арендной платы за спорный период, которую необходимо исчислять, исходя из площади участка 4741 кв. м, предоставленного для строительства детского дошкольного учреждения. Расчет истца признан соответствующим установленному нормативному порядку определения платы за пользование публичным имуществом; ставка 5% применена обоснованно, ввиду осуществления строительства на участке в течение более трех лет, начиная с даты заключения дополнительного соглашения от 18.12.2014. По расчету суда требования о взыскании задолженности удовлетворены в части (550 376 рублей 30 копеек). Проверив расчет неустойки по пункту 6.2 договора аренды, суд признал его произведенным неверно. Согласно скорректированному судом расчету неустойка с 13.12.2022 по 10.04.2023 составила 96 690 рублей 82 копейки.

В кассационной жалобе управление просит решение от 25.01.2024 и постановление апелляционного суда от 17.04.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая, что земельный участок в границах отдельно стоящих корпусов многоквартирных домов не сформирован, изменения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) не вносились. Заявление о внесении изменений в части площади земельного участка в адрес управления не поступало. Дополнительное соглашение к договору аренды от 21.05.2005 № 3700001875 в части площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 не заключалось, поэтому основания для перерасчета арендной платы отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, дал пояснения, ответил на вопросы коллегии.

Общество явку процессуального представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Анапа является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 общей площадью 15 015 кв. м, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «для многоквартирного жилищного строительства; для размещения детского дошкольного учреждения; для благоустройства», по адресу: город-курорт Анапа, ул. Владимирская, 154, что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН от 23.04.2013 № 23-23-26/2007/2013-999.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 21.03.2005 № 3700001875, по условиям которого арендатору сроком до 09.03.2015 передан земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:19, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, 3-Б микрорайон, общей площадью 7667 кв. м для строительства многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей. Размер ежегодной арендной платы составил 511 312 рублей, с внесением ее равными частями в срок до 10.04, 10.07, 10.10 и до 10.11 календарного года (пункты 3.3 – 3.5 договора).

За ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа (л. <...>).

Соглашением от 06.11.2007 стороны внесли изменения в предмет договора, указав, что в пользование обществу передан земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Владимирская, 154, общей площадью 7667 кв. м, для многоквартирного жилищного строительства со встроенными нежилыми помещениями (л. д. 34).

Дополнительным соглашением от 18.12.2014 площадь участка увеличена до 15 015 кв. м, изменен вид разрешенного использования на «для многоквартирного жилищного строительства; для размещения детского дошкольного учреждения; для благоустройства», срок аренды продлен до 09.03.2025 (л. д. 29 – 32).

В обоснование исковых требований управление указало, что за обществом числится задолженность в размере 1 719 470 рублей 70 копеек с 01.01.2023 по 31.03.2023, а также неустойка (пени) с 13.12.2022 по 18.05.2023 в размере 391 664 рублей 33 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлена претензия от 12.04.2023 № 27-05-3569/23 (л. д. 23) с требованием о необходимости погашения задолженности, которая оставлена адресатом без финансового исполнения, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном кодексе (пункты 1, 3 статьи 420).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7).

Согласно выпискам из ЕГРН и сведениям публичной кадастровой карты в границах арендуемого земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 23:37:0102035:5486 (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, корпус 1, площадью 13 081,6 кв. м), 23:37:0102035:5794 (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, корпус 2, площадью 13 075 кв. м), 23:37:0102035:6489 (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, площадью 14 223,8 кв. м), 23:37:0102035:9253 (жилой комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и детским дошкольным учреждением, корпус 4, площадью 14 225,9 кв. м), 23:37:0102035:9626 (сооружение – трубопровод) и 23:37:0102035:9627 (сооружение – трубопровод).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права на жилые помещения в возведенных на указанном земельном участке многоквартирных домах зарегистрированы права собственности на жилые помещения: 22.04.2016 (квартира в корпусе № 1), 22.07.2016 (квартира в корпусе № 2), 04.05.2018 (квартира в корпусе № 3), 29.12.2020 (квартира в корпусе № 4).

Данные обстоятельства суды оценили как необходимые и достаточные для вывода о том, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирных домов, не должна учитываться при определении размера арендной платы, подлежащей внесению обществом по договору от 21.03.2005 № 3700001875.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) относительно споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирного дома, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен

многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном доме на соответствующий земельный участок.

В целях определения площади земельного участка под строительство детского дошкольного учреждения суды учли обстоятельства, установленные решением Анапского городского суда от 22.09.2014 по делу № 2-2888/2014, в рамках которого установлено, что для строительства детского дошкольного учреждения формировался земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:95 площадью 4741 кв. м. Во исполнение данного решения осуществлен кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 с включением в него земельного участка площадью 4741 кв. м.

В соответствии с заключением эксперта НП ЭО «Кубань-Экспертиза» от 17.02.2020 № 2020/01/02-1 (по делу № 2а-2169/2019) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:95 площадью 4741 кв. м возможно размещение детского дошкольного учреждения на 80 мест.

Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований управления. С учетом регистрации прав на жилые помещения в них площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирных домов (10 274 кв. м) не должна учитываться при определении размера арендной платы по договору от 21.03.2005 № 3700001875 в заявленный период, арендная плата рассчитывается, исходя из площади участка 4741 кв. м, предоставленного арендатору для строительства детского дошкольного учреждения (иного не доказано). Расчет истца признан соответствующим установленному нормативному порядку определения платы за пользование публичным имуществом; ставка 5% применена обоснованно, ввиду осуществления строительства на участке в течение более трех лет, начиная с даты заключения дополнительного соглашения от 18.12.2014. Применительно к установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, суды удовлетворили исковые требования управления в части

взыскания с общества 550 376 рублей 30 копеек задолженности и 96 690 рублей 82 копеек неустойки (пени).

Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены состоявшихся судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 по делу № А01-2586/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Анциферов

В.В. Захаров