Решение от 25 октября 2018 г. по делу № А51-3584/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3584/2018
г. Владивосток
25 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2018 года .

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>; ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304250235200243, дата регистрации: 17.12.2004), при участии в деле в качестве третьих лица не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Артёмовского городского округа (692760, <...>); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (690091, <...>) о взыскании задолженности по договору аренды и пени

при участии

от истца: до и после перерыва ФИО3, доверенность 06.04.2018 года, паспорт.

от ответчика: до и после перерыва ФИО4, доверенность от 08.05.2018 года, паспорт.

от третьего лица: до перерыва ФИО5, доверенность от 09.01.2018 года, удостоверение, после перерыва ФИО6, доверенность от 09.01.2018 года, паспорт;

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 782 462 рублей 53 копеек основного долга по договору от 23.05.2013 № 228 за период с 21.05.2013 по 30.11.2017, 42 373 рублей 55 копеек неустойки за период с 16.06.2013 по 23.11.2017.

Истец поддержал поступившее через канцелярию суда заявление об уточнении заявленных требований, в котором просит взыскать 952 646 рубля 07 копеек основного долга за период с 01.06.2016 по 30.09.2018, 107 907 рублей 64 копейки пени за период с 16.06.2016 по 17.09.2018.

Ответчик представил контррасчет суммы требований, согласно которому сумма долга составляет 285 579 рублей 59 копеек за период с 22.05.2016 по 15.10.2018.

В судебном заседании 15.10.2018 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 10 часов 00 минут 18.10.2018. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края.

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено 18.10.2018.

Истец поддержал заявление об уточнении требований.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении требований.

Истец поддержал уточненные требования, в иске указал, что ответчиком не исполняется обязанность по внесению арендных платежей.

Ответчик иск оспорил, в письменном отзыве указал, что обращался в адрес департамента земельных и имущественных отношений Приморского края с заявлением о предоставлении участка на новый срок, отсутствие договора аренды на новый срок препятствует регистрации права на возведенный объект. Кроме того, ссылается на то обстоятельство, что ставка арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков для строительства станций технического обслуживания и ремонта автомобилей составляет 1,5 % от кадастровой стоимости, тогда как при наличии объекта незавершенного строительства степенью готовности 98 % департамент земельных и имущественных отношений Приморского края применяет ставку 6 % от кадастровой стоимости, используемую, при эксплуатации готового объекта.

Третье лицо в письменном отзыве полагает, что в связи с истечением срока действия договора оснований для предъявления требований о взыскании задолженности по арендной плате

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что 23.05.2013 администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 228 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:000000:2710 площадью 5431 кв.м из земель населенных пунктов, разрешенное использование – станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, фактическое использование участка – для строительства станции технического обслуживания автомобилей, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 175 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <...>, сроком с 22.05.2013 по 21.05.2016 (разделы 1, 2 договора).

Пунктами 3.1, 3.3 договора аренды земельного участка арендная плата устанавливается по ставке 0,75 % по виду разрешенного использования, что составляет 56583 рубля 30 копеек с 22.05.2013 по 31.12.2013, 92200 рублей 46 копеек – в 2014-2015 гг, 35771 рубль 76 копеек – в 2016 году. Арендная плата вносится с момента подписания сторонами акта приема-передачи ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.3 договора размер арендной платы не зависит о хозяйственной деятельности арендатора, пересматривается по независящим от арендатора причинам. Размер арендной платы изменяется без внесения изменений в договор ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении расчета арендной палаты. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта об изменении размера арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта об изменении размера арендной платы на основании представленных арендатору расчетов, произведенных управлением муниципальной собственности администрации Артемовского городского округа (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, при неуплате арендной платы в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент начисления пени, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи арендодатель передал в аренду арендатору спорный земельный участок.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

02.07.2014 ФИО2 выдано разрешение на строительство №RU25302000-000032, наименование объекта: станция технического обслуживания автотранспорта общей площадью здания 1318,99 кв.м, площадью застройки 1072,92 кв.м, этажностью 2 этажа, сроком по 02.02.2015, продленным по 02.02.2016.

При этом, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:000000:2710 расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 98 % площадью 1319 кв.м, кадастровый номер 25:27:030103:4741.

В дальнейшем объект учтен под кадастровым номером 25:27:030103:4849.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:000000:2710 расположено здание – станция технического обслуживания автотранспорта, количество этажей 2, год завершения строительства и ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 2016, кадастровый номер здания 25:27:030103:4849.

26.11.2016 ФИО2 выдано разрешение № RU25-302-058-2016 на ввод в эксплуатацию объекта – станция технического обслуживания автотранспорта общей площадью 1318,99 кв.м, в отношении объекта капитального строительства выдано разрешение на строительство № RU 25302000-000032 от 02.07.2014.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 16.11.2017 № 25/000/002/2017-320015 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:27:030103:4741 зарегистрировано за ФИО2 06.06.2016.

Кроме того, нахождение объекта незавершенного строительством в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:000000:2710 установлено в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по делу № А51-22032/2016 при рассмотрении заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 признании незаконным отказа Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в предоставлении земельного участка в аренду, оформленного письмом от 23.08.2016 №20/03/02-13/29052, и об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:000000:2710, расположенный относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 175 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности право собственности ФИО2 на нежилое здание – станция технического обслуживания 2016 года завершения строительства и ввода в эксплуатацию, площадью 1319 кв.м, зарегистрировано 13.06.2018. В качестве документов-оснований регистрации права указаны: разрешение на ввод в эксплуатацию от 25.11.2016 № RU25-302-058-2016, договор аренды земельного участка от 23.05.2013 № 228.

Кроме того, решением № 11/31 от 13.07.2018 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 25:27:000000:2710 установлена в размере рыночной стоимости – 6 732 000 рублей. При этом, ранее внесенная 22.01.2016 кадастровая стоимость составляла 13 247 707 рублей 26 копеек.

В материалы дела представлено заявление ответчика в адрес истца от 19.03.2018 о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Сведений о заключении договора на новый срок стороны не представили.

05.12.2017 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение № 20/04/07-12/45236 от 01.12.2017 с требованием об уплате основного долга по договору аренды и неустойки за период, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» с 01.03.2015 органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территориях муниципальных образований Приморского края, полномочия которых по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перераспределены в соответствии с законом Приморского края между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края.

Как следует из части 6 статьи 2 Закон Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» Администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляют полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования).

В соответствии с п. 2.1.1 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, департамент осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края.

Согласно п. 2.1.1.8 Положения департамент заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Ввиду изложенного, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края является надлежащим истцом по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом того, что арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, доказательств возврата участка ответчиком не представил, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

На территории Приморского края действует Постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», в соответствии с пунктом 8 (4 в редакции, действующей с 22.08.2016) которого размер арендной платы устанавливается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с Приложение к Порядку определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов, утвержденному решением Думы Артемовского городского округа от 30.07.2009 № 191, по виду разрешенного использования строительство стационарных стоянок автомобильного транспорта, станций технического обслуживания и ремонта автомобилей, автозаправочных и газозаправочных станций и комплексов ставка арендной платы установлена в размере 0,75 %, по виду разрешенного использования специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров, универмаги, универсамы, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, супер- и минимаркеты, продовольственные, непродовольственные, смешанные рынки, станции технического обслуживания и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств, в том числе шиномонтажные мастерские – 6 %.

Согласно представленным сведениям, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:27:000000:2710 составляла 12 293 394 рубля 36 копеек, с 01.01.2017 – 13 247 707 рублей 26 копеек, с 01.01.2018 – 6 732 000 рублей.

При расчете арендной платы истцом за период с 01.06.2016 по 31.12.2016 применена ставка земельного налога в размере 0,75 %, с 01.01.2017 по 30.09.2018 – 6%, помноженные на соответствующий размер кадастровой стоимости, с учетом того, что объект, для строительства которого предоставлен земельный участок, введен в эксплуатацию и 25.11.2016 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, фактическое использование земельного участка, установленное в договоре, изменилось в связи с вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства, что является основания для применения иного функционального коэффициента с момента получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигли первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду, в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию возведенного объекта. Доказательств продолжения ответчиком строительства объекта после указанной даты (25.11.2016) в материалах дела не имеется.

Соответственно, по завершении строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке и с момента ввода его в эксплуатацию вне зависимости от проведения ответчиком различных работ в отношении введенного в эксплуатацию объекта, заключения договора аренды на новый срок, регистрации права собственности на возведенный объект, арендная плата рассчитывается по ставке 6 %.

Доказательства, свидетельствующие о том, что с момента ввода объекта в эксплуатацию земельный участок использовался ответчиком в иных целях, кроме как для эксплуатации и обслуживания объекта технического обслуживания автотранспорта не представлены, в связи с чем доводы ответчика, изложенные в отзыве и дополнении к нему отклоняются за необоснованностью.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору аренды за период с 01.06.2016 по 30.09.2018 составляет 952 646 рубля 07 копеек, которые на основании статей 307, 309, 614 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика. В остальной части требований следует отказать.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду земельным участком подтверждается самим договором аренды, актом приема-передачи к данному договору, а также не оспаривается ответчиком.

Истцом также заявлено требование о взыскании 107 907 рублей 64 копейки пени за период с 16.06.2016 по 17.09.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, при неуплате арендной платы в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент начисления пени, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Спорная сумма пени в размере 107 907 рублей 64 копейки неустойки подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения платы и сроках поставки товара, ответчиком расчет не оспорен, о применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 952646 рублей 07 копеек основного долга, 107907 рублей 64 копеек пени.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 23606 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Левченко Е.А.