Решение от 1 февраля 2017 г. по делу № А27-1120/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-1120/2015
г. Кемерово
01 февраля 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 01 февраля 2017 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г.Кемерово)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Кемерово)

о признании недействительным уведомления от 26.06.2014 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Аудит. Консалтинг. Оценка» (г.Кемерово, ОГРН <***>, ИНН4205275211),

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность, паспорт,

ответчика – ФИО3, доверенность от 01.04.2016, удостоверение,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» (далее также – общество, ООО «СтройЛоск») обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также – КУГИ КО, комитет) о признании недействительным уведомления комитета от 26 июня 2014 года № 9-6-06/1922 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.01.2014 № 02-01-Н/14 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101027:1225 (с учетом уточнения требований).

Требования мотивированы тем, что уведомлением от 26 июня 2014 года № 9-6-06/1922 КУГИ КО изменило размер арендной плата. Истец считает данное уведомление незаконным, поскольку условиями договора аренды от 09.01.2014 № 02-01-Н/14 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101027:1225 не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы.

Определением от 23 ноября 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО4 – оценщик общества с ограниченной ответственностью «Аудит.Консалтинг.Оценка» (далее также – ООО «Аудит. Консалтинг. Оценка»).

Третье лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представитель в суд не явился, возражений о рассмотрении дела в отсутствие представителя не заявлено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал, отказался от ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представитель комитета исковые требования не признала.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

09.01.2014 КУГИ КО (арендодатель) и ООО «СтройЛоск» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 02-01-н/14, по условиям которого во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок площадью 8966,37 кв.м, кадастровый номер 42:24:0101027:1225, местоположение: г. Кемерово, Заводский район, ул. Красноармейская, 45 для размещения производственной базы.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.11.2014, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 22.10.2012.

Земельный участок передан по акту приема-передачи.

По истечении срока действия договора возражений от арендодателя не поступило, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 7.2 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 26 июня 2014 года № 9-6-06/1922 комитет в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по договору аренды от 09.01.2014 № 02-01-Н/14 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101027:1225.

Из пункта 3.1 договора аренды следует, что размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно Протоколу определения величины арендной платы размер арендной платы с 22.10.2012 составляет 100 841,08 руб. в месяц, с 01.01.2013 – 106 387,34 руб., с 01.01.2014 – 111 706,71 руб.

Размер арендной платы определен на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок № 62).

Арендная плата исчислена по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24.03.2014 по делу № А27-627/2014 кадастровая стоимость арендованного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости равной 4 810 158 руб.

После принятия указанного решения арбитражного суда КУГИ КО уведомлением от 26.06.2014 № 9-6-06/1922 сообщил обществу об установлении с 24.04.2014 арендной платы в размере 67 833,33 руб. в месяц, определенном на основании отчета от 08.05.2014 № 106-ОЦ/14 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – годовой арендной платы спорного земельного участка.

Суд считает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность применения к отношениям сторон рыночной стоимости арендной платы, установленной на прошедший период пользования земельным участком, а также не допускается изменение чаще одного раза в год в одностороннем порядке арендной платы, согласованной сторонами в договоре.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Поскольку в данном случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Оспариваемое уведомление КУГИ КО содержит ссылку на пункт 3.6 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.

При этом в пункте 3.7 договора аренды указано, что независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Датой составления отчета об оценке № 106-ОЦ/14 является 08.05.2014, кроме того в пункте 3.7 договора указывается на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, а не рыночной стоимости размера арендной платы.

Согласно оспариваемому уведомлению новый размер арендной платы определен на основании отчета ООО «Аудит.Консалтинг.Оценка» от 08.05.2014 № 106-ОЦ/14 и устанавливается к применению с 24.04.2014, что противоречит условиями пункта 3.7 договора аренды.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы) спорного земельного участка, на дату оценки 24.04.2014 составила 814 000 руб. в год.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка № 62 в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка № 62, при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацами пятым - восьмым пункта 2.11 Порядка № 62 размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов; если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.

Следовательно, пункт 2.11 Порядка № 62 в редакции постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 08.05.2013 № 195 не содержит такого основания для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, как определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.

Оспариваемое уведомление комитета содержит указание на применение названных положений Порядка № 62.

При заключении договора стороны согласовали условие договора о размере арендной платы с 01.01.2014, оспариваемым уведомлением арендодатель в нарушение положений статьи пункта 3 статьи 614 ГК РФ изменил размер арендной платы с 24.04.2014.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

Изменение КУГИ КО на прошедшее время арендной платы на основании Отчета о рыночной стоимости аренды в нарушении условий договора и действующего законодательства, повлекло существенное увеличение размера арендной платы, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Применив в оспариваемом уведомлении расчет размера арендной платы, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, предусмотренного Порядком № 62, комитет в одностороннем порядке изменил механизм (методику) расчета арендной платы, согласованную сторонами в силу заключенного между ними договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2015 № 304-ЭС15-5421 по делу N А27-11464/2014).

Истец в материалы дела представил заключение специалиста ООО «Независимая профессиональная оценка» от 16 октября 2015 года, в соответствии с которым отчет №106-ОЦ/14 от 08.05.2014 выполнен с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.2008 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденных Минэкономразвития России от 20.07.2007. Выявленные нарушения ставят под сомнение правильность и достоверность поведенных расчетов, а также итоговую стоимость.

Специалист ООО «Аудит. Консалтинг. Оценка» считает, что итоговая стоимость, приведенная в отчете на дату оценки объекта оценки, составляет 90,77 руб./кв.м в год соответствует величине в места объекта оценки: ул.Красноармейская,45 и все указанные истцом недостатки отчета не оказывают влияния на итоговую стоимость арендной платы.

В связи с чем, третье лицо обратилось с ходатайством о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 26 января 2016 года по делу № А27-1120/2015 назначалась судебная экспертиза по определению рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровый номером 42:24:0101027:1225, площадью 8966,37 кв.м. по состоянию на 24.04.2014.

Согласно экспертному заключению ООО «ВЕЛ-Аудит-Консалтинг» рыночная арендная плата указанного земельного участка составила 88 931 руб. в месяц.

Представитель истца оспаривал данное экспертное заключение, считает, что размер арендной платы определен неверно, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Впоследствии с учетом того, что третье лицо считает, что размер арендной платы определен в отчете верно, но не оспаривает, что отчет № Ю6-ОЦ/14 от 08.05.2014 нормативно не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.2008 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, поскольку в нем имеются описки и опечатки, представитель истца отказался от ходатайства о назначении повторной экспертизы и не заявил ходатайство о назначении нормативно-методической экспертизы названного отчета.

На основании пункта 3.8 договора аренды уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка может быть недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах, суд считает, что уведомление от 26.06.2014 № 9-6-06/1922 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.01.2014 № 02-01-Н/14 является недействительным, как несоответствующее требованиям законодательства.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца. Денежные средства с депозитного счета определением суда перечислены экспертной организации и возвращены истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» удовлетворить.

Признать недействительным уведомление комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 26.06.2014 № 9-6-06/1922 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.01.2014 № 02-01-Н/14 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101027:1225.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» судебные расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.К. Фуртуна