Решение от 20 декабря 2017 г. по делу № А41-51985/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51985/17
20 декабря 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Истра Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 143500, Московская область, Истринский район, г.Истра, площадь революции,4; дата регистрации: 17.12.1991) к

Обществу с ограниченной ответственностью "Аю Эстейт" (ИНН <***>, ОГРН 1117746847217;юридический адрес: 143081, <...>; дата регистрации: 25.10.2011;

доп.адрес: 129075, <...>)

третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Московской области (143402, Красногорск, бр Строителей, 1)

- Управление Росреестра по Московской области

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра Московской области (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Аю Эстейт" (далее – ответчик) со следующими требованиями:

1. Взыскать с ООО «АЮ Эстейт» в пользу Администрации городского округа Истра Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060115:31 от 18.07.2012 г. за период с 01.07.2016 г. по 17.05.2017 г. в размере 959 320 (девятьсот пятьдесят девять тысяч триста двадцать) рублей 00 копеек, пени 94 493 (девяносто четыре тысячи четыреста девяносто три) рубля 03 копейки;

2. Расторгнуть Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060115:31, общей площадью 10 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для использования в целях - под строительство двух многоквартирных домов, по адресу: МО, Истринский район, с/п Лучинское, д. Котово, заключенный между администрацией городского округа Истра и ООО «АЮ Эстейт»;

3. Обязать ответчика в течении 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации городского округа Истра по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060115:31, общей площадью 10 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для использования в целях - под строительство двух многоквартирных домов, по адресу: МО, Истринский район, с/п Лучинское, д. Котово.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал об уточнении требования о взыскании, в данной части истец просит суд:

- Взыскать с ООО «АЮ Эстейт» в пользу администрации городского округа Истра Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым № 50:08:0060115:31 в размере 809 387 (восемьсот девять тысяч триста восемьдесят семь) рублей 88 копеек за период с 01.07.2016 г. по 17.05.2017 г, пени в размере 79 724 (Семьдесят девять тысяч семьсот двадцать четыре) рубля 71 копейка.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения. Поскольку в данной части сумма требований снизилась, суд счел возможным рассмотреть дело по существу.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

18.07.2012г. между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области (арендодатель) и ЗАО «Русская строительная инвестиционная группа» (арендатор) заключен договор аренды.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060115:31 площадью 10000 кв.м под строительство двух многоквартирных жилых домов.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

27.06.2012г. права и обязанности арендатора перешли к ответчику по настоящему делу в соответствии с условиями соглашения о переуступке.

Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с условиями договора, арендатор принял на себя обязательство своевременно оплачивать аренду. В связи с изложенным, истец обратился в адрес ответчика с досудебной претензией №960 от 25.05.2017г.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

С учетом указанных норм, в иске представлен расчет задолженности.

За просрочку внесения арендной платы предусмотрена неустойка.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Руководствуясь изложенными нормами, истец представил расчет задолженности и пени. Вместе с тем, при расчете Администрацией городского округа Истра Московской области не учтено следующее.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судом установлено, на спорном участке в соответствии с разрешением №RU505043062006001-293 возведен многоквартирный жилой дом, на квартиры в котором зарегистрированы права собственности.

Земельный участок под указанным домом не сформирован, при этом его часть, в занятой жилым домом площади, выбыла из владения Администрации городского округа Истра Московской области в силу указанных выше норм Жилищного кодекса РФ.

С учетом изложенного, истец представил расчет задолженности с учетом площади, оставшейся во владении истца – 8 437,1 кв.м, а также ходатайствовал об уточнении требований, к которому приложен исправленный расчет задолженности – 809 387,88 руб.

На указанную задолженность начислена неустойка – 79 724,71 руб.

Данный расчет проверен судом, признан верным. Контр-расчет ответчиком не представлен.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании задолженности и пени подлежит удовлетворению в соответствии с уточненным иском: за период с 01.07.2016 г. по 17.05.2017 г. в размере 809 387 рублей 88 копеек, пени в размере 79 724 руб. 71 коп.

Истец также просит расторгнуть договор аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.

В связи с изложенным в претензии № 960 от 25.05.2017г. истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, данное требование также подлежит удовлетворению.

Истец также просит освободить земельный участок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Требование о расторжении договора удовлетворено судом, однако вопрос о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060115:31 является преждевременным, поскольку на участке расположен введенный в эксплуатацию жилой дом. При этом, как установлено судом, земельный участок в площади, необходимой для использования, под указанным домом администрацией не сформирован и на кадастровый учет не поставлен.

Возврату подлежит земельный участок в площади, оставшейся в ведении администрации городского округа Истра.

Таким образом, данное требование подлежит отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Администрации городского округа Истра Московской области удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «АЮ Эстейт» в пользу Администрации городского округа Истра Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060115:31 от 18.07.2012 г. за период с 01.07.2016 г. по 17.05.2017 г. в размере 809 387 рублей 88 копеек, пени в размере 79 724 руб. 71 коп.

Всего взыскать 889 112 руб. 59 коп.

2. Расторгнуть Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060115:31, общей площадью 10 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для использования в целях - под строительство двух многоквартирных домов, по адресу: МО, Истринский район, с/п Лучинское, д. Котово, заключенный между администрацией городского округа Истра и ООО «АЮ Эстейт».

В остальной засти заявленных требований отказать.

3. Взыскать с ООО «АЮ Эстейт» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 782 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.