Решение от 9 августа 2022 г. по делу № А41-36836/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36836/22
09 августа 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2022 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Истра (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 19.02.2003, юридический адрес: 143500, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Истринские Дали» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 05.12.2002, юридический адрес: 143966, <...>, пом. IV)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за 4 квартал 2021 года в размере 5 750 207,82 руб., пени в размере 278 885,8 руб., задолженность по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 в размере 500 002,27 руб., пени в размере 1 750,1 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Истринские Дали» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за 4 квартал 2021 года в размере 5 750 207,82 руб., пени в размере 278 885,8 руб., задолженность по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 в размере 500 002,27 руб., пени в размере 1 750,1 руб.

Дело рассмотрено в отсутствии представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16.03.2004 года между Министерством имущественных отношений Московской области (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 08027-Z (далее – договор аренды), по условиям которого в аренду ответчику сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:08:050234:0003 площадью 404460 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Истринский р-н, Павлово-Слободский с/о, в районе с. Рождествено, категория земель – земли поселений, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (п. 3.4 договора аренды).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора аренды).

Дополнительным соглашением № 1 от 18.05.2005 года стороны внесли изменения в договор аренды, в соответствии с которыми арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, а за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением № 2 от 07.07.2088 года Министерство имущественных отношений Московской области передало Комитету по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Соглашением об изменении договора аренды от 05.05.2011 года изменен п.1.1 договора аренды, в соответствии с которым в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050234:3 площадью 404 460 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Истринский р-н, сельское поселение Павлово-Слободское, в районе с. Рождествено, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищного строительства.

В соответствии с указанным соглашением размер арендной платы определяется в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

28.12.2021 года между истцом и ответчиком заключено Соглашение об изменении договора аренды, в соответствии с которым в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050234:3 площадью 11 770 кв.м.

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за 4 квартал 2021 года в размере 5 750 207,82 руб., начислены пени по состоянию на 22.03.2022 в размере 278 885,8 руб., задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 в размере 500 002,27 руб., начислены пени по состоянию на 22.03.2022 в размере 1 750,1 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 30.03.2022 года № 2190 и № 2191, в которых истец предложил ответчику оплатить сумму задолженности и пени.

Факт направления претензий подтверждается списками внутренних почтовых отправлений с отметкой Почты России.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Расчет арендной платы правомерно произведен истцом на основании действовавших в спорный период нормативных актов, которыми установлен порядок определения размера арендной платы за публичную землю и соответствующие показатели ставок и коэффициентов.

С учетом изложенного методически расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, является верным.

Между тем, ответчик не согласился с примененным администрацией при расчете задолженности показателем площади земельного участка.

Так, истец произвел расчет задолженности из всей площади земельного участка.

Однако, на основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отмечено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Указанная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что на предоставленном в аренду земельном участке осуществляет строительство жилого комплекса «Новоснегирёвский»:

- многоквартирные жилые дома первой очереди (МКД № 1-10) были введены в эксплуатацию 30.12.2013 года на основании разрешений на ввод в эксплуатацию № RU50504102-503-RU50504102-512;

- здание детского сада возведено в эксплуатацию 26.12.2014 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU50504102-796;

- сблокированные жилые дома (таун-хаусы № 21-34) введены в эксплуатацию 26.12.2014 года на основании разрешений на ввод в эксплуатацию № RU50504102-712, RU50504102-804-RU50504102-816;

- МКД второй очереди № 16, 18 были введены в эксплуатацию 26.12.2014 года на основании разрешений на ввод в эксплуатацию № RU50504102-817, RU50504102-818;

- МКД № 21, 22 были введены в эксплуатацию 25.12.2015 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU50-06-3588-2015;

- МКД третьей очереди № 13, 14, 15, 16, 17 были введены в эксплуатацию 28.10.2019 года на основании разрешений на ввод в эксплуатацию № RU50-8-14543-2019, № RU50-8-14544-2019.

Таким образом, после ввода в эксплуатацию домов первой, второй и третьей очереди ответчик вправе производить оплату только за ту часть земельного участка, которая осталась в его пользовании и предназначена для дальнейшего строительства.

Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2019 № 301-ЭС19-3454.

В материалы дела также представлены свидетельства о государственной регистрации права, из которых следует, что произведена первая государственная регистрация права собственности физических лиц на квартиры, расположенные в жилых многоквартирных домах, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 50:08:050234:3, а также на здание детского сада.

Постановлением администрации от 24.05.2017 № 3485/5 утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3 в целях формирования земельных участков под жилыми многоквартирными домами и объектами социальной инфраструктуры.

Их схемы раздела следует, что площадь земельного участка под сданными в эксплуатацию домами составляет 211907 кв.м., из которых

- площадь земельного участка № 50:08:0050234:3:ЗУ5 = 151546 кв.м. (расположены МКД первой очереди №№ 1-10, МКД второй очереди №№16,18,21,22 и таун-хаусы №№21-34.

- площадь земельного участка № 50:08:00502334:3:ЗУ6 = 6933 кв.м. (расположен детский сад).

- площадь земельного участка № 50:08:00502334:3:ЗУ4 = 53428 кв.м. (расположены МКД третьей очереди № 13,14,15,16,17)

На основании вышеизложенного, начиная с первого квартала 2020 года, оплате подлежит часть земельного участка, предназначенная для строительства 3 и 4 очередей общей площадью 192 553 кв.м.

Ответчиком представлен расчет арендной платы, подлежащей оплате за 4 квартал 2021 года в размере 2 737 622,28 руб.

Указанный размер арендной платы также установлен судебными актами по делам № А41-32858/20, А41-50793/2020, А41-57639/21, А41-726/22.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за 4 квартал 2021 года в размере 2 737 622,28 руб.

Разрешая требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 суд исходит из заключенного между сторонами соглашения об изменении договора аренды от 28.12.2021 года, согласно которому с 01.01.2022 года ежеквартальная плата составляет 502 002,27 руб. За указанный период размер задолженности ответчиком не оспаривается.

С учетом изложенного, требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

С учетом частичного удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за 4 квартал 2021 года судом произведен перерасчет размера неустойки, в соответствии с которым пени за период с 16.12.2021 по 22.03.2022 составляют 145 093,98 руб.

Пени за период с 16.03.2022 по 22.03.2022, начисленные на задолженность за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 составляют 1 750, 1 руб.

Следовательно, требования истца о взыскании пеней за период с 16.12.2021 по 22.03.2022 подлежат удовлетворению на сумму в размере 145 093,98 руб., пени за период с 16.03.2022 по 22.03.2022 подлежат удовлетворению на сумму в размере 1 750, 1 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Истринские Дали» в пользу Администрации городского округа Истра Московской области задолженность по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за 4 квартал 2021 года в размере 2 737 622,28 руб., пени за период с 16.12.2021 по 22.03.2022 в размере 145 093,98 руб., задолженность за период с 01.01.2022 по 22.03.2022 в размере 500 002, 27 руб., пени за период с 16.03.2022 по 22.03.2022 в размере 1 750, 1 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Истринские Дали» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 841 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин