Решение от 28 июня 2019 г. по делу № А32-21065/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-21065/2019

г. Краснодар «28» июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 28 июня 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу №А32-21065/2019

по исковому заявлению управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности, пени,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 (по доверенности от 30.05.2019), представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 22.03.2019),

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 21.03.2005 № 3700001875 общей площадью 15015 кв.м, категория земель - земли поселений, в кадастровом квартале номер 23:37:0102035, с кадастровым номером 23:37:0102035:19, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - «для многоквартирного жилищного строительства; для размещения детского дошкольного учреждения; для благоустройства», заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа и ООО «Вюн-Кон-Сервис»;

- указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 15015 кв.м, категория земель - земли поселений, в кадастровом квартале номер 23:37:0102035, с кадастровым номером 23:37:0102035:19, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - «для многоквартирного жилищного строительства; для размещения детского дошкольного учреждения; для благоустройства»;

- взыскать с ООО «Вюн-Кон-Сервис» в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 21.03.2005 № 3700001875 за период за период с 01.07.2017 по 31.03.2019, в размере 880 674 руб. 14 коп., а также пени за период с 30.09.2017 по 02.04.2019, в размере 200 637 (двести тысяч шестьсот тридцать семь) руб. 07 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 21.03.2005 № 3700001875.

Явку своих представителей в судебное заседание стороны обеспечили. В материалы дела представлен контррасчет, основной долг ответчиком признается полностью, пеня признается в части. Администрацией возражений на контррасчёт ответчика не представлено. Против требования о расторжении договора аренды земельного участка ответчик возражал.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Как следует из материалов дела, 21 марта 2005 года на основании постановления главы города-курорта Анапа от 09 марта 2005 года № 668 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (в настоящее время - управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа) и обществом с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700001875 (далее – договор), общей площадью 7667 кв.м., из земель поселений с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, расположенным по адресу: г-к. Анапа, 3 «Б» Микрорайон, для строительства многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей и супермаркетом сроком на 10 лет.

Пунктом 7.2 договора установлен срок его действия (до 09.03.2015г).

Стороны установили, что участок передается арендатору по акту приема-передачи и считается переданным в пользование и владение арендатору с момента издания постановления компетентным органом власти о передаче в аренду (пункт 2.6 договора).

Согласно пункту 3.5 договора внесение арендной платы производится равными частями до 10.04, 10.07, 10.10, 10.11 из расчета за календарный год, путем перечисления в УФК МФ РФ по Краснодарскому краю и указанным в настоящем пункте договора реквизитам.

В соответствии с пунктом 3.3 договора общая сумма ежегодной арендной платы составляет 511 312 рублей.

Согласно пункту 3.4. договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем самостоятельно, в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Краснодарского края и города-курорта Анапа, либо в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка. С момента публикации в средствах массовой информации измененных ставок арендной платы настоящий договор считается соответственно измененным в части размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 18.12.2014 в договор от 21.03.2005 №3700001875 внесены изменения: пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 15015 кв.м, категория земель – земли поселений, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Владимирская, 154, в квартале № 23:37:0102035, с кадастровым номером 23:37:0102035:19 для многоквартирного жилищного строительства, для размещения детского дошкольного учреждения, для благоустройства»; пункт 7.2 договора изложен в следующей редакции: «настоящий договор действует до 09.03.2025, при условии исполнения обязательств по договору».

Как указывает истец, за период с 01.07.2017 по 31.03.2019 за ответчиком договору аренды земельного участка от 21.03.2005 № 3700001875 образовалась задолженность в размере 880 674 рубля 14 копеек, также задолженность по пене за период с 30.09.2017 по 02.04.2019 в размере 200 637 рублей 07 копеек.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 13.12.2018 с требованием погасить задолженность в течение 30 календарных дней, 14.02.2019 было направлено уведомление с соглашением о расторжении договора аренды.

До настоящего времени ответчик оплату задолженности не произвел, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами.

В материалы дела истцом представлен расчет задолженности по договору аренды земельного участка от 21.03.2005 № 3700001875, ответчиком взыскиваемая сумма в размере 880 674 рубля 14 копеек не оспаривается, прямо признается ответчиком в письменном контррасчете, представленном в судебном заседании 18.06.2019, таким образом, ввиду отсутствия разногласий в данной части, требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.03.2019 в размере 880 674,14 рублей подлежат удовлетворению.

На взыскиваемую сумму истец просит взыскать пени за период с 30.09.2017 по 02.04.2019 в размере 200 637 рублей 07 копеек.

Ответчиком представлен контррасчет пени, согласно которому задолженность по пене за период с 30.09.2017 по 02.04.2019 составляет 96 626 рублей 52 копейки.

Указанный контррасчет пени мотивирован следующим.

Вступившими в законную силу судебными актами А40-45298/07, А32-47139/2019, A0l-180/2015, A0l-1092/2017 установлено, что истцом неверно исчислялся размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.03.2005 № 3700001875.

Так, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.02.2018 года по делу №А01-1092/2017 установлен размер арендной платы за 1ый, 2ой, 3ий и 4ый квартал 2016 года в размере 31 815,66 руб., 31815,66 руб., 32 165,28 руб., 32165,27 руб. соответственно. Также установлен размер задолженности по арендной плате по состоянию на 15.06.2016 года в размере 132 495,01 руб. При рассмотрении судом был проверен и принят контррасчет ООО «Вюн-Кон-Сервис».

Истцом в одностороннем акте сверки расчетов по договору и в контррасчете ответчика по делу А01-1092/2017 не было учтено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 15.07.2015 года по делу №А01-180/2015, которым в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации город-курорт Анапа о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 в размере 147 607,08 было отказано. Судом было установлено, что истцом необоснованно был применен коэффициент инфляции, а также произведена корректировка рассчитанного истцом годового размере арендной платы по договору аренды за 2014 года он составил 264 326,38 руб.

Определение размера арендной платы за период с 01.01.18 по 31.12.18 производится на основании Решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 года №181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов».

Ответчик указывает, что размер первоначальной задолженности по арендным платежам для расчета неустойки (пени) на 30.09.2017 года составляет 340 244,73 руб., из чего следует, что задолженность по пене за период с 30.09.2017 по 02.04.2019 составляет 96 626 рублей 52 копейки.

Администрацией мотивированные возражения на данный контррасчет не представлены.

Суд проверил представленный контррасчет и признает его составленным математически верно, с учетом изложенного, требования в указанной части подлежат частичному удовлетворению, в соответствии с контррасчетом ответчика.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2005 № 3700001875 в связи с неоднократным невыполнением условий договора по срокам внесения арендной платы.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласны выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2019 № 23/001/064/2019-9039 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Ответчик является застройщиком и на арендуемом земельном участке в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", возводит объекты недвижимости, предназначенные для проживания граждан.

В соответствии с разрешением на строительство от 25.12.2015 г. № 23-301000-1242-2015 на указанном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102035:19 разрешено строительство «Жилого комплекса со встроенными помещениями общественного назначения и размещением детского дошкольного учреждения. Корпус 4».

Таким образом, расторжение договора аренды при наличии зарегистрированных обременении со стороны дольщиков в отношении земельного участка сделает невозможным осуществление ответчиком обязанностей застройщика, которые предполагают передачу в собственность участникам долевого строительства жилых помещений.

При таких обстоятельствах допущенное нарушение сроков внесения арендной платы по договору не может служить достаточным правовым основанием для расторжения договора, поскольку повлечет невозможность исполнения обществом обязательств перед участниками долевого строительства, которые вправе рассчитывать на передачу им застройщиком квартир.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2005 № 3700001875 и погашении регистрационной записи об аренде земельного участка надлежит отказать.

Согласно ст.110 АПК РФ госпошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***> ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.03.2005 № 3700001875 за период с 01.07.2017 по 31.03.2019 в размере 880 674 рубля 14 копеек, а также пеню за период с 30.09.2017 по 02.04.2019 в размере 96 626 рублей 52 копейки.

В остальной части требования о взыскании пени, а также в требовании о расторжении договора аренды от 21.03.2005 №3700001875 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 и погашении регистрационной записи об аренде земельного участка – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 21 432 рубля государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков