Решение от 16 июня 2020 г. по делу № А05-15364/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-15364/2019
г. Архангельск
16 июня 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164501, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164505, <...>)

о взыскании долга и пени

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 (по доверенности от 11.07.2019),

от ответчика – ФИО3 (по доверенности от 08.06.2020),

установил следующее:

Администрация муниципального образования «Северодвинск» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 10 674 463 руб. 45 коп., в том числе 10 384 776 руб. 35 коп. задолженности за период с 20.08.2019 по 19.08.2020 за использование земельного участка с кадастровым номером 29:28:104154:2618, переданному ответчику по договору аренды земельного участка № 12 340 014 от 20.08.2015, и 289 687 руб. 10 коп. пени, начисленных за период с 02.09.2019 по 20.12.2019.

Общество с исковыми требованиями не согласилось, в отзыве и в судебном заседании сослалось на то, что аренда земельного участка в части определенной площади прекращалась в силу норм Жилищного кодекса РФ при первой регистрации права собственности на помещение в каждой очереди строительства многоквартирного жилого дома, а именно 06.03.2019 произведена регистрация на помещение в 1-ой очереди строительства, 01.07.2019 произведена регистрация на помещение во 2-ой очереди строительства, 24.01.2020 произведена регистрация на помещение в 3-ей (последней) очереди строительства многоквартирного жилого дома. Обществом произведен расчет арендной платы за земельный участок под каждой очередью строительства и в соответствии с таким расчетом 16.12.2019 перечислено 1 361 223 руб. 65 коп. по платежному поручению от 16.12.2019, в связи с чем задолженности не имеется.

Заявлением от 08.06.2020 Администрация ходатайствовало об уменьшении размера исковых требований до 3 903 935 руб. 37 коп., в том числе 3 677 361 руб. 05 коп. долга по арендной плате за период с 20.08.2019 по 23.01.2020 и 226 574 руб. 32 коп. пени, начисленных с 02.09.2019 по 07.05.2020.

Уменьшение размера исковых требований принято судом.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

20.08.2015 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор №12 340 014 аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1. договор Обществу в аренду предоставляется земельный участок с кадастровым номером 29:28:104154:2618 площадью 10 487 кв.м. местоположением: установлено относительно ориентира – здания за пределами границ земельного участка по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, пр-т Труда д. 62 примерно в 90 м по направлению на юго-запад от ориентира.

Земельный участок предоставляется для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Договор аренды заключен по результатам аукциона от 14.08.2015, согласно протоколу Общество признано победителем.

В пункте 5.1. договора аренды согласовано, что ежегодная арендная плата, установленная в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 14.08.2015, составляет 11 746 000 руб.

Арендная плата вносится ежегодно в размере 11 746 000руб., в том числе за первый год аренды за период с 20.08.2015 по 19.08.2016 в счет арендной платы учитывается внесенный на аукционе задаток в размере 5 296 000 руб., далее за период с 20.08.2016 по 19.08.2017 – в срок до 01.09.2016, за период с 20.08.2017 по 19.08.2018 – в срок до 01.09.2017, за период с 20.08.2018 по 19.08.2019 – в срок до 01.09.2018, за период с 20.08.2019 по 19.08.2020 – в срок до 01.09.2018, за период с 20.08.2020 по 19.08.2021 – в срок до 01.09.2020, за период с 20.08.2021 по 19.08.2022 – в срок до 01.09.2021, за период с 20.08.2022 по 19.08.2023 – в срок до 01.09.2022, за период с 20.08.2023 по 19.08.2024 – в срок до 01.09.2023, за период с 20.08.2024 по 19.08.2025 – в срок до 01.09.2024.

Договор аренды заключен на срок с 20.08.2015 по 19.08.2025, государственная регистрация договора произведена 01.09.2015.

Ссылаясь на то, что в срок до 01.09.2019 Общество не внесло арендную плату в сумме 11 746 000 руб. за период с 20.08.2019 по 19.08.2020, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 1 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка для строительства заключается на срок от трех до десяти лет.

Как усматривается из материалов дела, предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 29:28:104154:2618 площадью 10 487 кв.м.

Названный земельный участок сформирован из земель населенных пунктов и поставлен на кадастровый учет 22.10.2014. Земельному участку присвоено разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Общество взяло в аренду вышеуказанный земельный участок для строительства многоквартирного дома.

В соответствии с проектной документацией Общество осуществляло строительство многоквартирного дома в 3 этапа (в 3 очереди), на каждый этап строительства Обществу выдавалось отдельное разрешение на строительство очереди: 01.09.2016 на строительство 1-го этапа, 30.03.2017 – на строительство 2-го этапа, 30.03.2017 – на строительство 3 –го этапа.

28.12.2018 Обществу выдано разрешение №29-<***>-444-2018 на ввод в эксплуатацию 1 этапа – 5-этажной секции многоквартирного жилого дома на 60 квартир.

30.04.2019 Обществу выдано разрешение №29-<***>-465-2019 на ввод в эксплуатацию 2 этапа – 12-этажной секции многоквартирного жилого дома на 132 квартиры.

31.12.2019 Обществу выдано разрешение №29-<***>-491-2019 на ввод в эксплуатацию 3 этапа – 12-этажной секции многоквартирного жилого дома на 132 квартиры.

Строительство жилого дома осуществлялось Обществом, в том числе с привлечением денежных средств участников долевого строительства, договоры участия в долевом строительстве регистрировались в установленном порядке.

06.03.2019 было произведена первая регистрация права собственности за гражданином на жилое помещение в 1-ой секции многоквартирного жилого дома (том 1 л.д. 94-96).

01.07.2019 была произведена первая регистрация права собственности за гражданином на жилое помещение во 2-ой секции многоквартирного жилого дома (том 1 л.д. 97-100).

24.01.2020 была произведена первая регистрация права собственности за юридическим лицом на помещение в 3-ей секции многоквартирного жилого дома.

Считая, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в каждой секции у собственника - участника долевого строительства в силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ возникло право долевой собственности на земельный участок, на котором расположена соответствующая секция, Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 18.11.2019 №624 (том 1 л.д. 88-89) о перерасчете арендной платы, исключении из расчета земельного участка площадью 2 240 кв.м. (под 1 секцией) и земельного участка площадью 2 215 кв.м. (под 2-секцией).

Администрация в ответе от 16.12.2019 (том 1 л.д. 152) отказала в проведении перерасчета, считая, что условиями договор аренды земельного участка не предусмотрена корректировка (перерасчет) арендной платы в случае поэтапного строительства и ввода в эксплуатацию объекта.

29.01.2020 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды в связи с вводом в эксплуатацию 3-го заключительного этапа строительства многоквартирного дома и проведением 24.01.2020 первой регистрации права собственности на помещение в такой секции.

Администрация подготовила проект соглашения от 24.03.2020 о расторжении договора аренды с 24.01.2020, в котором произвела расчет арендной платы по договору за период с 20.08.2020 по 23.01.2020 в размере 5 038 584 руб. 70 коп.

Общество соглашение от 24.03.2020 о расторжении договора аренды не подписало, сославшись на рассмотрение настоящего дела в арбитражном суде.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из указанных разъяснений следует, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, а земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений.

По мнению суда, договор аренды прекращается в вышеуказанном порядке в отношении земельного участка в целом с возведением на земельном участке того объекта, для строительства которого земельный участок был предоставлен.

Как видно из материалов, Обществу был предоставлен земельный участок площадью 10 487 кв.м. для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, а не части земельного участка для строительства отдельных секций (очередей) такого дома.

Из пояснений Общества следует, что Общество завершило строительство многоквартирного дома ЖК «Трилогия», то есть единого комплекса.

Жилому дому в целом присвоен один почтовый адрес: <...> нумерация квартир во всем доме единая (порядковая, сквозная), что также свидетельствует о строительстве единого объекта – одного многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах суд соглашается с позицией Администрации о том, что завершение строительства одной из секций дома, входящей в состав единого объекта, не является основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под такой секцией и не может повлечь прекращение договора аренды в части.

Иной подход означал бы, что первая регистрация права собственности на помещение в 1-ой очереди строительства может влечь прекращение договора аренды земельного участка и в отношении тех этапов (очередей) строительства, которые еще не завершены.

Суд находит обоснованной позицию Администрации о том, что договор аренды прекратился после завершения строительства всего объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104154:2618 площадью 10 487 кв.м., и с момента первой регистрации права собственности в заключительной секции (очереди) строительства жилого дома, что имело место 24.01.2020.

По расчету Администрации размер арендной платы за период с 20.08.2019 по 23.01.2020 составит 5 038 584 руб. 70 коп.

Обществом уплачено 1 361 223 руб. 65 коп. по платежному поручению от 16.12.2019 №879, в связи с чем долг по арендной плате составит 3 667 361 руб. 05 коп.

На основании статей 309, 614 ГК РФ суд удовлетворяет требование о взыскании долга в заявленном размере.

В соответствии с пунктом 6.2. договора в случае невнесения (несвоевременного внесения) арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Администрация просит взыскать пени в сумме 226 574 руб. 37 коп., начисленные с 02.09.2019 по 07.05.2020, на сумму долга в размере 3 667 361 руб. 05 коп.

Расчет пени проверен судом и признан правильным, ответчиком расчет пени не оспорен, контррасчет не представлен.

На основании статьи 330 ГК РФ требование о взыскании пени в сумме 226 574 руб. 37 коп. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета исходя из размера удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промтрейд" (ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>) 3 903 935 руб. 37 коп., в том числе 3 677 361 руб. 05 коп. долга, 226 574 руб. 32 коп. пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промтрейд" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 42 520 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран