Решение от 13 августа 2025 г. по делу № А12-9592/2025

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«14» августа 2025 года Дело № А12-9592/2025

Резолютивная часть решения оглашена 31 июля 2025 года, полный текст решения изготовлен 14 августа 2025 года.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Муравьев А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарасовой Е.М., после перерыва помощником судьи Малухиной О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 13.03.2024 №43, применении последствий недействительности (ничтожной) сделки путем обязания возвратить земельный участок, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 21.10.2024 №91;

от ответчиков – не явились, извещены,

от третьих лиц – не явился, извещен;

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал», Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области (далее ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 13.03.2024 №43, применении последствий недействительности (ничтожной) сделки путем обязании возвратить земельный участок.

В судебном заседании представитель истц поддержал исковые требования в полном объеме.

Суд, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

28.09.2020 между Администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и ООО «Универсал», на основании постановления администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от 28.09.2020 № 1672 «О предоставлении в аренду земельного участка ООО «Универсал», заключен договор аренды №207 земельного участка с кадастровым номером 34:26:130601:767, площадью 99396,00 кв.м, из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, местоположением: Волгоградская область, Светлоярский район, в административных границах Приволжского сельского поселения, южнее п. Луговой (далее - Участок), с видом разрешенного использования: для производственных целей, сроком на 3 года

08.02.2024 стороны заключили соглашение о расторжении данного договора с 31.01.2024.

13.03.2024 между Администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и ООО «Универсал», на основании постановления администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от 31.01.2024 № 91 «О предоставлении в аренду земельного участка ООО «Универсал»», заключен договор аренды №43 того же самого земельного участка с видом разрешенного использования: для производственных целей, сроком на 3 года.

Вместе с тем, Облкомимущество считает, что заключая Договор аренды земельного участка № 43 Стороны прямо нарушили императивные требования земельного законодательства, что в свою очередь влечет недействительность данного договора.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости и акта обследования от 07.02.2025 в пределах Участка объекты отсутствуют.

Согласно информации, предоставленной администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области разрешение на строительство никогда не выдавалось (письмо от 12.02.2025 №666).

Как указано в п. 1.1. Договора №43, заключен он был на основании постановления администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от 31.01.2024 № 91 «О предоставлении в аренду земельного участка ООО «Универсал»» в соответствии со статьями 11, 22, 39.2, пунктами 3 и 4 статьи 39.6, подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ), статьями 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)».

Однако данные нормы не могли являться основанием для заключения договора аренды земельного участка с ответчиком без проведения процедуры публичных торгов, что подтверждается следующим.

В соответствии Законом Волгоградской области от 19.12.2024 № 116-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Волгоградской области и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области и статьи 4 Закона Волгоградской области от 20.07.2022 № 73-ОД «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Волгоградской области в сфере перераспределения полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Волгоградской области и органами государственной власти Волгоградской области» полномочия органов местного самоуправления Светлоярского муниципального района для целей строительства (за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства гаражей, и земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства) по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства (за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства гаражей, и земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства) осуществляет исполнительный орган Волгоградской области, определяемый Губернатором Волгоградской области.

Из Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет), утвержденного постановлением Губернатора Волгоградской области от 26.04.12 № 222 (в редакции постановления от 27.12.2024 №206), следует, что комитет является органом исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным в сфере имущественных и земельных отношений на территории Волгоградской области, которое, в числе прочих функций осуществляет предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Светлоярском муниципальном районе для целей строительства для целей строительства (за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства гаражей, и земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства).

Таким образом, Облкомимущество в настоящее время является арендодателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:26:130601:767 по договору аренды земельного участка № 43.

Статьи 11, 22, 39.2 ЗК РФ устанавливают общие полномочия органов государственной власти и местного самоуправления на управление и распоряжение земельными участками и не определяют основания для заключения договора аренды без проведения торгов.

Согласно подпункту 11 пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства. Федеральный закон № 137-ФЗ не содержит специальных оснований для заключения договора аренды без проведения торгов.

С учетом того обстоятельства, что земельный участок предоставлялся ООО «Универсал» для производственных целей, оснований для заключения договора аренды по данному подпункту не имелось.

3. В соответствии с пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

При этом в силу прямого указания пункта 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпункты 1-30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ не содержат возможности заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для целей строительства объекта недвижимого имущества при условии отсутствия на участке незавершенного строительством объекта.

Более того, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ в случаях, когда договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, заключение на новый срок (продление) договора аренды названного имущества, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 сформирована правовая позиция, согласно которой нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 и от 11.03.2014 N 16034/13, определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478).

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствовали любые правовые основания для заключения оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:26:130601:767, без проведения торгов, а потому Облкомимущество считает, что заключая договор аренды № 43 от 13.03.2024, Стороны прямо нарушили императивные требования земельного законодательства, что в свою очередь влечет недействительность данного договора аренды.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемым Договором нарушены права публично-правового образования - субъекта Российской Федерации - Волгоградская область как собственника указанного земельного участка на его правомерное и эффективное использование в установленном законом порядке.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Из п. 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Поскольку спорный земельный участок выбыл из владения субъекта РФ -Волгоградская область в результате распоряжения им неуполномоченным лицом, он подлежит истребованию из чужого незаконного владения и возвращению собственнику.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Установленный законом порядок заключения договора о передаче имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, поэтому заключенная с нарушением такого порядка сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, не порождающей каких-либо правовых последствий для ее сторон.

Согласно ч.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, Комитет считает, что имеются правовые основания для применения последствия недействительности сделки в виде возложения на ответчика обязанности возвратить полученный им земельный участок.

В соответствии с п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, требования обоснованы, документально подтверждены и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Суд учитывает, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 13.03.2024 №43, заключенный между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Универсал».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Универсал» возвратить Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области земельный участок с кадастровым номером 34:26:1130601:767 из земель населенных пунктов, площадью 99.396 кв.м. в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Установить, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о договоре аренды от 13.03.2024 №43 земельного участка с кадастровым номером 34:26:130601:767.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Универсал» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 25.000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5137), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/